Facilities-Management:
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Müller
2000
|
| Schriftenreihe: | Immobilienwissen
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 716 S. Ill., graph. Darst. |
| ISBN: | 3932687299 |
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13
Inhaltsübersicht
Teil A: Einführung in das Facilities Management
1 Begriff und Inhalt des Facilities Managements
Prof. Dr. Karl-Werner Schulte, Barbara Pierschke
1.1 Einführung 34
1.2 Definitionen für „Facilities Management" 34
1.2.1 People, Place, Process 35
1.3 Abgrenzung der Begriffe „Facilities Management" zu
„Corporate Real Estate Management" 38
1.3.1 Facilities Management versus Corporate Real Estate Management 39
1.4 Literaturverzeichnis 40
2 Der Markt für Facilities Management in Deutschland
Barbara Pierschke
2.1 Einleitung 44
2.2 Die Nachfrage nach Facilities Management 46
2.3 Das Angebot an Facilities Management 49
2.4 Zusammenfassung und Ausblick 50
2.5 Literaturverzeichnis 52
Teil B: Technische Aspekte des Facilities Managements
1 Integrale Gebäudeplanung
Kay Friedrichs
1.1 Einleitung: Integrale Planung des Lebenszyklus 58
1.2 Lebenszyklus versus Innovationszyklus 61
1.3 Ausgangslage und Perspektiven der Baubranche 62
1.4 Architektur und kooperative Gebäude 65
1.5 Welche Bürogebäude brauchen virtuelle Unternehmen? 67
1.6 Der raumComputer 68
1.7 Dienstleistung „on the Web" 71
1.8 Virtuelles Gebäudemanagement 74
1.9 Ausblick 76
1.10 Literaturverzeichnis 78
2 Trends und Entwicklungen in der Gebäudetechnik
Prof. Klaus Daniels
2.1 Evolutionäre Entwicklungen - ein Anschub für Gebäudetechnik 84
2.2 Bessere Gebäudeperformance durch integrale Planung 85
2.2.1 Behagliche Räume/anspruchsvolles Bauen 85
2.2.2 Hygienische Behaglichkeit 87
4 Inhaltsübersicht
2.2.3 Akustische Behaglichkeit 87
2.2.4 Elektromagnetische Verträglichkeit 87 !
2.2.5 Visuelle Behaglichkeit 88
2.2.6 Bauen mit der Umwelt/natürliches Betreiben 89
2.2.7 Bauen mit dem Wind 92
2.2.8 Bauen mit der Sonne 95
2.2.9 Bauen mit Wasser 96
2.2.10 Bauen im Grünraum 99
2.2.11 Energiepotential Erdreich 99
2.2.12 Der Baukörper 100
2.2.13 Von der Fassade zur polyvalenten Wandstruktur 101
2.2.14 Hochhäuser in gemäßigten Klimazonen 104
2.2.15 Häuser für die Zukunft - Ressourcen sparendes Bauen - umnutzbare Gebäude 111
2.3 Heizen von Gebäuden 116
2.4 Kühlen von Gebäuden 118
2.5 Be- und Entwässerung von Gebäuden 120
2.6 Elektroversorgung von Gebäuden 121
2.7 Tageslicht- und Kunstlichtbeleuchtung von Gebäuden 122
2.8 Systeme zur Information und Kommunikation 123
2.9 Gebäudeautomation und Prozessoptimierung in Gebäuden 125
Instandhaltungsmanagement
Reiner Voß
3.1 Einleitung 131
3.2 Instandhaltung - ein Begriff, viele Inhalte 132
3.2.1 Volkswirtschaftliche Dimension 132
3.2.2 Instandhaltung gemäß DIN 132
3.2.3 Instandhaltung im Lebenszyklus von Facilities 132
3.3 Aufgaben im Instandhaltungsumfeld 133
3.3.1 Neuplanung und Umplanung 134
3.3.2 Umzüge und Umstellungen 134
3.3.3 Neubauten, Umbauten, technische Änderungen 134
3.3.4 Flächenwirtschaft 134
3.3.5 Energiemanagement 135
3.3.6 Versorgung und Entsorgung 135
3.3.7 Sicherheitsdienste 136
3.3.8 Brandschutz 136
3.3.9 Umweltschutz 136
3.3.10 Arbeitsschutz 136
3.3.11 Reinigung 137
3.4 Spannungsfelder und Erfolgsfaktoren für die Instandhaltung 137
3.4.1 Die Ausfallwahrscheinlichkeit 137
3.4.2 Auswirkungen von Wartungen und Inspektionen auf die Instandhaltungskosten .138
3.4.3 Das Informationsdilemma 139
3.5 Anforderungen und Zielvorgaben des Umfeldes 140
3.6 Imageprobleme der Instandhaltung 141
3.7 Sachliche Einflussgrößen 142
3.8 Allgemeine Erfolgsfaktoren 143
Inhaltsübersicht 75
3.9 Instandhaltung unter betriebswirtschaftlichen Aspekten 143
3.9.1 Kosten der Instandhaltung 144
3.9.2 Leistungen der Instandhaltung 144
3.9.3 Die Abgrenzungsproblematik 145
3.9.4 Die Instandhaltungskosten als Teil der Lebensdauerkosten
von Investitionsgütern 146
3.9.5 Instandhaltungsbudgets 146
3.9.6 Ergebnissteuerung über Instandhaltungskosten 147
3.10 Kennzahlen in der Instandhaltung 148
3.10.1 Erforderliche Basisgrößen 148
3.10.2 Beschreibung ausgewählter Kennzahlen 149
3.11 Instandhaltungsstrategien und Organisationsformen 150
3.11.1 Festlegung von Instandhaltungsstrategien 150
3.11.2 Organisationsformen in der Instandhaltung 150
3.11.3 Typische Schwachstellen in Instandhaltungsorganisationen 151
3.12 Einsatz von Instandhaltungsmanagement-Systemen 152
3.12.1 Tendenzen, die für einen Systemeinsatz sprechen 152
3.12.2 Funktionsumfänge von Instandhaltungsmanagement-Systemen 153
3.12.3 Erfolgsfaktoren bei Systemauswahl und Systemeinführung 155
3.12.4 Integrierte Systemlösung oder Ankoppelung über Schnittstellen 156
3.12.5 Aufbau von Grundstrukturen 158
3.12.6 Strukturierung von Prozessen 160
3.12.7 Information als entscheidender Wettbewerbsfaktor 161
3.13 Zusammenfassung und Ausblick 162
3.13.1 Ökonomische Aspekte der Instandhaltung 162
3.13.2 Wandel vom klassischen Instandhalter zum modernen Dienstleister 163
3.13.3 DV-Systeme zur Unterstützung der Instandhaltung 163
4 Energiemanagement
Dr. Torsten Henzelmann
4.1 Ausgangslage 170
4.2 Begriffsabgrenzung und mikrotheoretische Betrachtung
der Energiedienstleistung 171
4.2.1 Abgrenzung des Begriffes „Energiedienstleistung" 171
4.2.1.1 Ökonomische Optimalität der Energierdienstleistung 172
4.2.1.2 Effizienzmängel in der Energiebereitstellung und -nutzung 174
4.3 Energiemanagement 175
4.3.1 Bauleitplanung und kommunale Energiekonzepte -
Basisbausteine eines Energiemanagements 175
4.3.1.1 Energieverbrauchsoptimierende Bauleitplanung 175
4.3.1.2 Aufbau kommunaler Energiekonzepte 176
4.3.2 Gebäudeplanung 177
4.3.2.1 Phase I 178
4.3.2.2 Phase II 178
4.3.2.3 Phase III 178
4.3.3 Energiecontrolling 179
4.3.4 Lastmanagement 181
4.3.5 Energetisch optimierte Betriebsführung 183
16 Inhaltsübersicht j
4.3.6 Contracting 185
4.4 Zusammenfassung und Ausblick 186
4.5 Literaturverzeichnis 188
Feil C: Kaufmännische Aspekte des Facilities Managements
I Kostenmanagement
Gerald Flecker
1.1 Einleitung 196
1.2 Kostenstrukturanalyse 196 s
1.2.1 Kostenstrukturen 196 i
1.2.2 Kostenanteile 198 )
1.3 Kosteneinsparungspotentiale 200 j
1.3.1 Basisdaten 202 {
1.4 Kostenverrechnungsmethoden 203 j
1.4.1 Umlageverfahren 203 !
1.4.2 Nutzerabhängigkeit 204 j
1.4.3 Kostenstellenorientierung 204
1.4.4 Objektorientierung 204 I
1.4.5 Leistungsinanspruchnahme 206 I
1.5 Leistungsarten 207
1.5.1 Definition und Abgrenzung 207
1.5.2 Verrechnungsansätze und Leistungsanteile 208 I
1.5.3 Aufwendungen und Steuerungsmöglichkeiten 209 I
1.6 Controlling mit Kennwerten 210
1.6.1 Funktionen des Controllings 210
1.6.2 Controlling mit Kennzahlen 211 |
1.7 Zusammenfassung und Ausblick 212 I
1.8 Literaturverzeichnis 212 '
Flächenmanagement
Thomas Breuer
2.1 Wandel mit System 216
2.1.1 Strukturierung von Verantwortlichkeiten 216
2.1.2 Deregulierungen 216
2.2 Sinn von Flächenmanagement 217
2.3 Rolle der Informationstechnologie 218
2.3.1 Dokumentation und Automatisierung 218
2.3.2 Qualität des Informationsmanagements 218
2.3.3 IT-Profis erzielen höhere Rendite 219
2.3.4 Überdurchschnittliche Performance dank Prozessoptimierung 219
2.4 Strukturen im Flächenmanagement 219
2.5 Abläufe im Flächenmanagement 221
2.5.1 Steuerung der Infrastruktur 221
2.5.2 Strategische Planung 221
2.5.3 Ökonomische Betrachtungen 222
2.5.4 Flächenoptimierungen 222
2.5.5 Reinigungssteuerung 223
Inhaltsübersicht 17
2.5.6 Erstellung von Leistungsverzeichnissen und Aufträgen im Umfeld
von Bauwerken 225
2.5.7 Erfüllung von Auflagen 227
2.5.8 Steuerung von Umzügen 227
2.5.9 Mengengerüst als Basis für Kostenschätzungen 228
2.5.10 Flächenbezug von Instandhaltungsaufträgen 229
2.6 Aufbau von Datenmodellen im Flächenmanagement 229
2.7 Methoden, die auf Flächenmanagement basieren 230
2.7.1 Digitale Dokumentation 230
2.7.2 Beispiel: Aufwand für die Bestandserfassung 231
2.7.3 Immobilien- und Dienstleistungscontrolling 231
2.7.4 Benchmarking auf der Basis von Flächenmanagement 232
2.8 Projektbeispiel 233
2.8.1 Beispiel eines Flächenmanagements bei Carl Zeiss 233
2.8.1.1 Strategische Immobilienentwicklung und-betreuung als Schlüssel zum Erfolg 234
2.9 Zusammenfassung, Ausblick, Nutzen 235
2.10 Literaturverzeichnis 237
3 Benchmarking im Facilities Management
Günter Neumann
3.1 Einleitung 242
3.1.1 Der Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit erfordert einen wirtschaftlicheren
Umgang mit der Immobilie 243
3.1.2 Der Einfluss der Immobilie auf Bilanz und G+V 243
3.1.3 Der Markt befindet sich in einem permanenten Umbruch 244
3.1.4 Der Beitrag der Immobilie zum Umweltmanagement 244
3.2 Benchmarking im Facilities Management 244
3.3 Was ist Benchmarking? 244
3.4 Ziele und Nutzen des Benchmarkings 246
3.5 Probleme beim Benchmarking 246
3.6 Voraussetzungen im Unternehmen 247
3.7 Abgrenzung zu anderen Begriffen 247
3.7.1 Betriebsvergleich 249
3.7.2 Kaizen 249
3.7.3 Reengineering 249
3.7.4 Total Quality Management (TQM) 249
3.7.5 Wettbewerbsanalyse 249
3.8 Arten des Benchmarkings 250
3.8.1 Internes oder externes Benchmarking 250
3.8.2 Strategisches/ProzessVKennzahlenbenchmarking 250
3.8.2.1 Strategisches Benchmarking 250
3.8.2.2 Prozessbenchmarking 251
3.8.2.3 Kennzahlenbenchmarking 251
3.9 Der Benchmarking-Prozess 253
3.9.1 Phase 1 - Die Definition 253
3.9.1.1 Erfolgsfaktoren 253
3.9.1.2 Vergleichbarkeit 254
'8 Inhaltsübersicht
3.9.2 Phase 2 - Die Analyse 255
3.9.3 Phase 3 - Der Vergleich 255
3.9.4 Phase 4 - Die Auswertung 256
3.9.5 Phase 5 - Die Umsetzung 257
3.10 Anleitung für ein erfolgreiches Benchmarking 257
3.10.1 Definition der Kernprobleme und Ziele 257
3.10.2 Festlegung der eigenen Sichtweise auf die Immobilie 258
3.10.3 Überprüfung der notwendigen Grundlagen 258
3.10.3.1 Welche Kennzahlen werden zur Steuerung eines
Verantwortungsbereiches benötigt? 258
3.10.3.2 Aufweiche Bezugsgrößen werden die zu bewertenden Leistungen bezogen? 259
3.10.3.3 Stehen alle für ein Benchmarking notwendigen Informationen
zur Verfügung? 259
3.10.3.4 Wie sieht die sinnvolle Clusterung eines Portfolios aus? 259
3.10.3.5 Auswahl von Benchmarking-Partnern 260
3.10.3.6 Erfassung, Auswertung und Vergleich der Leistungsdaten 260 ]
3.10.3.7 Analyse und Umsetzung 261 j
3.11 Zusammenfassung und Ausblick 261 i
3.12 Literaturverzeichnis 262 j
t
Umweltmanagement |
Dr. Hubert Bauer
4.1 Einleitung 266
4.2 Entwicklung des Umweltmanagements 266
4.2.1 Technischer Umweltschutz 266
4.2.2 Umweltmanagement 267
4.2.3 Integrierte Managementsysteme 268
4.3 Umweltmanagementsystem 269
4.4 EG-Öko-Audit (EMAS) und DIN EN ISO 14001 275 j
4.5 Praxisbeispiele 277 !
4.5.1 Umweltpolitik 277 i
4.5.2 Umweltprogramm 279
4.5.3 Umweltmanagementsystem 280
4.5.4 Kennzahlen 281
4.6 Zusammenfassung und Ausblick 282
4.7 . Literaturverzeichnis 284
Controlling von Facilities-Management-Prozessen
Dr. Michaela Hellerforth
5.1 Einleitung 288
5.1.1 Controlling in indirekten Leistungsbereichen 288
5.1.2 Controlling-Begriff 288
5.1.3 Immobilien als Controlling-Gegenstand 289
5.2 Controlling und seine Basis: eine funktionierende Kostenrechnung 293
5.2.1 Ziel der Kostenrechnung: Immobiliencontrolling 293
5.3 Strategisches und operatives Controlling und seine Bedeutung
für das Facilities Management 302
5.3.1 Grundsätze 302 \
Inhaltsübersicht 19
5.3.2 Strategisches Controlling und Facilities Management 302
5.3.3 Operatives Controlling und Facilities Management 302
5.3.4 Integration des strategischen und operativen Controllings 302
5.4 Controlling im Lebenszyklus einer Immobilie 303
5.4.1 Controlling und Lebenszykluskonzept: Überblick 303
5.4.2 Immobiliencontrolling in der Entstehungsphase 306
5.4.3 Immobiliencontrolling in der Nutzungsphase 311
5.4.4 Immobiliencontrolling in der Verwertungsphase 318
5.4.5 Schnittstellenmanagement als Controllingaufgabe 318
5.5 Benchmarking als Instrument des Controllings 321
5.5.1 Einführung 321
5.5.2 Benchmarkprozess 321
5.6 Resümee: Möglichkeiten und Grenzen des Controllings 326
5.7 Literaturverzeichnis 327
6 Immobilienbewertung im Blickwinkel des Facilities Managements
Eduard Paul
6.1 Aufgabe und Funktionen der Immobilien im Rahmen des
betrieblichen Leistungserstellungprozesses 332
6.2 Facilities Management im Kontext der funktionalen
Immobilienbewertungslehre 333
6.2.1 Objektive, subjektive und funktionale Wertansätze 333
6.2.2 Wertermittlungsverfahren 336
6.3 Bedeutung der Bewirtschaftungskosten als wesentliches Gestaltungselement
von Facilities-Management-Leistungen für den Wert einer Immobilie 337
6.4 Verfahrenstechnische Beurteilung einer Senkung von
Bewirtschaftungskosten auf den Immobilienwert 339
6.4.1 Ertragswertverfahren 339
6.4.2 Discounted-Cashflow-Verfahren 342
6.5 Zusammenfassung und Ausblick 342
6.6 Literaturverzeichnis 345
7 Facilities Management als Bestandteil des Immobilienmarketings
Wolfgang Oepen
7.1 Neue Anforderungen an Büro- und Gewerbeimmobilien 350
7.2 Lebenszyklus und Investitionssicherheit 350
7.3 Akzeptanzprobleme des erweiterten Facilities Managements bei den Nutzern 351
7.4 Die Auswirkungen der wechselnden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
auf das Facilities Management 352
7.5 Kundenorientiertes Facilities Management 354
7.6 Facilities Management als Bestandteil der Corporate Identity der Mieter 355
7.6.1 Das Image 355
7.6.2 Die Nutzerbedarfsanalyse 356
7.7 Objektkommunikation als unabdingbare Voraussetzung für ein
erweitertes Facilities Management 357
7.8 Die Eingliederung in das klassische Facilities Management 358
7.9 Zusammenfassung und Ausblick 360
7.10 Literaturverzeichnis 362
0 Inhaltsübersicht
eil D: Organisatorische Aspekte des Facilities Managements
Informationsmanagement als Basis des Facilities Managements
Prof. Dr.-Ing. Peter Richter
1.1 Die Rolle des Informationsmanagements im Facilities Management 368
1.2 CAFM 370
1.2.1 Informationsmanagement 370
1.2.1.1 Datenbeschaffung 370
1.2.1.2 Speicherung 375
1.2.1.3 Abruf, Auswertung, Aufbereitung 376
1.2.1.4 Zustellung 376
1.2.1.5 Informationsinfrastruktur 377
1.2.1.6 Methoden des Informationsmanagements 377
1.2.1.7 Resümee 377
1.2.2 Informationen und Daten 378
1.2.2.1 Informationsstrukturen 380
1.2.2.2 Datenbanken 382
1.2.3 FM-Systeme 386
1.2.3.1 Datenintegration 390
1.2.3.2 Anwendungsintegration 390
1.2.3.3 Marktangebot an FM-Systemen 391
1.2.3.4 Die individuelle FM-Lösung 392
1.2.4 Einführung eines FM-Systems 394
1.2.4.1 Ablauf 394
1.2.4.2 Systemanforderungen 395 f
1.2.4.3 Systemauswahl 396 I
1.2.4.4 Einführungsstrategien 397
1.2.4.5 Besondere Aspekte 398
1.3 Zusammenfassung und Ausblick 398
1.4 Literaturverzeichnis 400
Hierarchische Eingliederung und Organisation des Facilities Managements
Barbara Pierschke
2.1 Einleitung 404
2.2 Rahmenbedingungen der Organisation des Facilities Managements 404
2.2.1 Unternehmensgröße 404
2.2.2 Branchenzugehörigkeit 404
2.2.3 Eigentumsverhältnis 405
2.2.4 Organisation des Unternehmens 405
2.2.5 Unternehmensstrategie 405
2.2.6 Fähigkeit und Motivation des Managements und der Mitarbeiter 405
2.2.7 Gebäudetechnologie 406
2.2.8 Markt 406
2.3 Eingliederung des Facilities Managements in die Unternehmensorganisation 406
2.3.1 Organisation als Stabsstelle 407
2.3.2 Organisation als Zentralbereich 409
2.3.2.1 Kernbereichsmodell 409
2.3.2.2 Richtlinienmodell 410
Inhaltsübersicht 21
2.3.2.3 Matrixmodell 410
2.3.2.4 Servicemodell 410
2.3.2.5 Stabsmodeli 410
2.3.3 Organisation als eigenständiger Unternehmensbereich 411
2.3.3.1 Einbindung als Cost-Center 411
2.3.3.2 Einbindung als Profit-Center bzw. als Investment-Center 412
2.3.3.3 Einbindung als rechtlich eigenständiges Unternehmen 412
2.4 Interne Struktur des Facilities Managements 413
2.4.1 Funktionale Organisation 413
2.4.1.1 Eignung funktionaler Organisation unterschiedlich 414
2.4.2 Divisionale Organisation 414
2.4.3 Matrix-Organisation 417
2.5 Interne versus externe Erfüllung der Aufgaben des Facilities Managements 418
2.6 Schlussbemerkung und Ausblick 419
2.7 Literaturverzeichnis 420
3 Probleme und Gestaltungsmöglichkeiten des Outsourcings
Dr. Markus C. Viering
3.1 Einführung 426
3.2 Grundlagen des Outsourcings 427
3.2.1 Historische Entwicklung 427
3.2.2 Definition des Outsourcings 428
3.2.3 Formen des Outsourcings 429
3.3 Motive und Problembereiche des Outsourcings 431
3.3.1 Motive des Outsourcings 432
3.3.1.1 Kosten-Motiv 432
3.3.1.2 Strategie-Motiv 433
3.3.1.3 Know-how-Motiv 434
3.3.1.4 Personal-Motiv 425
3.3.2 Problembereiche des Outsourcings 435
3.3.2.1 Kosten-Problematik 435
3.3.2.2 Strategie-Problematik 436
3.3.2.3 Know-how-Problematik 436
3.3.2.4 Personal-Problematik 437
3.4 Modell zur Abwicklung einer Outsourcing-Maßnahme 438
3.4.1 Phase 1: Problemstellung und Situationsanalyse 439
3.4.2 Phase 2: Outsourcing-Entscheidung 441
3.4.3 Phase 3: Kontaktaufnahme und Wahl des Dienstleisters 444
3.4.4 Phase 4: Vertragsverhandlung und -gestaltung 445
3.4.5 Phase 5: Implementierung und Kooperation 446
3.5 Zusammenfassung und Ausblick 448
3.6 Literaturverzeichnis 449
4 Die Immobilie als Prozess-Reengineering von Immobiliendienstleistungen
Henning Balck
4.1 Immobilien im Sog der Kundenorientierung 454
4.1.1 Umbruch in der Immobilienwirtschaft 455
4.1.2 Neuorientierung in der Eigennutzer-Welt 457
2 Inhaltsübersicht
4.2 Die Immobilie als Prozess 459
4.2.1 Was macht den Erfolg einer Immobilie aus? 459 ;
4.2.2 Das Gebäudeprozessmodell - Grundlage für das (Re-)Engineering ;
von Gebäuden und Services 462 j
4.2.2.1 Kunden-Geschäftsprozesse 463 i
4.2.2.2 Nutzungsprozesse 463
4.2.2.3 Technische Prozesse 463
4.2.2.4 Service-Prozesse 464
4.3 Erfolgsfaktoren im integrierten Immobilienmanagement und
Facilities Management 465 !
4.3.1 Unternehmerisch ausgerichtete Service-Organisation 465 j
4.3.2 Prozessorientierte Service-Organisation 465
4.3.3 Objekt- und auftragsorientierte Kostenerfassung 466
4.3.4 Verursacherorientierte Kostenverrechnung 466
4.3.5 Zwei ineinander greifende marktgetriebene kontinuierliche
Verbesserungsprozesse 467 |
4.3.5.1 Servicewirtschaftlicher Anreiz 467
4.3.5.2 Immobilienwirtschaftlicher Anreiz 467 i
4.3.6 Zugleich prozessorientiertes und objektorientiertes Controlling 467
4.3.6.1 Strategische Daten 468 ;
4.3.6.2 DV-gestützter Workflow in allen Leistungsprozessen 469
4.4 Literaturverzeichnis 470
Service-Controlling
Prof. Dr. Jens Oeljeschlager, Dr.- Ing. Walter Tritt '
5.1 Einführung 474
5.2 Begriffsklärungen 474
5.2.1 Dienstleistungen und Service 474
5.2.2 Service-Controlling 476
5.3 Servicedimensionen als Ansatzpunkte des Service-Controllings 477
5.4 Interne und externe Aspekte des Service-Controllings 478
5.5 Gesamtsystem des Service-Controllings 479
5.5.1 Controlling-System 480
5.5.2 Controlling-Prozess 481
5.5.3 Zielgrößen 481
5.5.4 Service-Beurteilungskriterien und -Messpunkte 481
5.6 Aufbau eines Service-Controlling-Systems 483
5.6.1 Organisationsdaten 484
5.6.2 Wirtschaftliche Kennzahlen 485
5.6.3 Kundenbeziehungen 485
5.6.4 Mitarbeiter/Partner 485
5.6.5 Prozesse 486
5.6.6 Qualität 486
5.6.7 Technik 486
5.6.8 Ersatzteile 487
5.6.9 Verschiedene Aspekte 487
5.7 Ausblick 488
5.8 Literaturverzeichnis 489
Inhaltsübersicht 23
6 Organisatorische Besonderheiten des Facilities Managements bei der öffentlichen Hand
Dr. Petra Straßheimer, Michael Thomaß
6.1 Einleitung 494
6.2 Analyse der Gebäudebewirtschaftung der öffentlichen Verwaltung 494
6.2.1 Liegenschaftsvermögen der öffentlichen Hand 494
6.2.2 Operative Gebäudebewirtschaftung 494
6.2.2.1 Kaufmännische Bewirtschaftung 495
6.2.2.2 Technische Bewirtschaftung 497
6.2.2.3 Infrastrukturelle Bewirtschaftung 499
6.2.3 Strategische Gebäudebewirtschaftung 500
6.2.3.1 Aufgabenverteilung im Gebäudemanagement 500
6.2.3.2 Zersplittertes Informationsmanagement 500
6.3 Facilities-Management-Konzeption für die öffentliche Verwaltung 501
6.3.1 Implementierung des Neuen Steuerungsmodells als Rahmenbedingung
für das Facilities Management 501
6.3.1.1 Aufgabenverteilung zwischen Politik und Verwaltung 501
6.3.1.2 Budgetierung 502
6.3.2 Strukturelle Reorganisation der Gebäudebewirtschaftung 502
6.3.2.1 Ernennung einer zentralen Stelle 502
6.3.2.2 Mieter-Vermieter-Modell 504
6.3.3 Bestandteile eines effizienten Informationsmanagements 505
6.3.3.1 Aufbau eines immobilienbezogenen Informationsversorgungssystems 506
6.3.3.2 Computer Aided Design 506
6.3.3.3 Entwicklung von Kennzahlen 507
6.3.4 Prozess- und programmorientierte Reorganisation 508
6.3.4.1 Immobilienspezifische Bestandsaufnahme 508
6.3.4.2 Erstellung einer Leistungsbeschreibung 510
6.3.4.3 Analyse der Aufbau- und der Ablauforganisation 510
6.3.4.4 Make or Buy der öffentlichen Gebäudebewirtschaftung 511
6.4 Zusammenfassung und Ausblick 513
6.5 Literaturverzeichnis 515
Teil E: Juristische Aspekte des Facilities Managements
1 Recht der Immobilienverwaltung
Joachim Schmidt
1.1 Einleitung 524
1.1.1 Definition 524
1.2 Zugangsvoraussetzungen und Berufsausübungsregelungen 525
1.2.1 § 34 c GewerbeO 525
1.2.2 Berufsordnung 525
1.2.3 Gerichtsbarkeit 525
1.2.3.1 Schiedsgerichtsbarkeit 526
1.3 Rechtsstellung des Verwalters 526
1.4 Der Verwaltervertrag 527
1.4.1 Rechtsnatur, Rahmenbedingungen 527
1.4.2 Vertragsmuster, Grundleistungen und besondere Leistungen 528
1.4.3 Vergütungsregelungen 528
i Inhaltsübersicht
1.4.4 Die Haftung des Verwalters 529
1.4.4.1 Pflichtverletzung 529
1.4.4.2 Schaden, Verschulden 530
1.4.4.3 Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Bauträger/Handwerker 530
1.4.4.4 Haftung aus Verwaltung des Sondereigentums (WEG) 530
1.4.4.5 Gefahrenabwehr, Verkehrssicherungspflichten 530
1.4.4.6 Haftung für Verrichtungsgehilfen 531
1.4.4.7 Beschränkung der Verwalterhaftung 531
1.4.5 Kündigung, Beendigung des Verwaltervertrages 531
1.4.5.1 Vorzeitige Beendigung bei Formularvertrag 531
1.4.5.2 Auskunft, Rechnungslegung, Abrechnung 532
1.5 Immobilienverwaltung und Mietrecht 532
1.5.1 Allgemeine Aufgaben des Verwalters 532
1.5.2 Bestandspflege der Mietverträge, Schriftformerfordernis 533
1.5.3 Das Mietenmanagement 534
1.5.3.1 Mietanpassung in der Wohnraummiete 534
1.5.3.2 Wertsicherung im Bereich der Geschäftsraummiete 535
1.5.4 Mietnebenkostenmanagement 536
1.5.4.1 Vertriebskostenvereinbarungen 536
1.5.5 Beendigung des Mietverhältnisses, Mieterwechsel 538
1.6 Immobilienverwaltung und WEG 539
1.6.1 Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung 539
1.6.2 Entscheidungsbefugnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft 539
1.6.3 Überwachung der Einhaltung ordnungsgemäßer Verwaltung 541
1.6.4 Durchführung der Beschlüsse der Eigentümer 541 ;
1.6.5 Immobilienverwaltung am Beispiel der technischen Verwaltung 542
1.6.5.1 Instandhaltung und Instandsetzung 543
1.6.5.2 Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten 543
1.6.5.3 Beseitigung von Baumängeln 543
1.6.6 Modernisierende Instandsetzung 544
1.6.7 Wertsteigerungsmaßnahmen 544
1.6.8 Vertragliche Regelungen der Aufgaben des Verwalters im Bereich von
. Werterhaltungs- und Wertsteigerungsmaßnahmen 545
1.7 Zusammenfassung und Ausblick 546
1.8 Literaturverzeichnis 548
Probleme und Möglichkeiten bei der Gestaltung von Outsourcing-Verträgen
Dr. Dirk Hamann
2.1 Einleitung 554
2.2 Inhalte eines Facilities-Management-Outsourcing-Vertrages 555
2.2.1 Outsourcing-Elemente 555
2.2.2 Facilities-Management-Elemente/Checkliste und Vertragsklauseln 555
2.2.2.1 Leistungsbeschreibung 557
2.2.2.2 Sonderpunkte 562
2.2.2.3 Leistungsänderungen 562
2.2.2.4 Vergütung und Preisanpassung 563
2.2.2.5 Gewährleistung und Haftung 565 :
2.2.2.6 Mitwirkungspflicht des Auftraggebers 567
Inhaltsübersicht 25
2.2.2.7 Vertragsdauer/Laufzeit 567
2.2.2.8 Endschaftsklauseln 567
2.2.2.9 Allgemeine Vertragsklauseln 568
2.3 Vorgehensweise und Zeitrahmen, Vertragsmanagement 568
2.4 Gesellschaftsrechtliche Strukturen des Outsourcings 569
2.4.1 Ausgliederung von Betrieben außerhalb des Umwandlungsgesetzes 569
2.4.1.1 Bisherige Umstrukturierungsoptionen und Umwandlungsgesetz 569
2.4.1.2 Ausgliederung durch Einzelübertragung 570
2.4.1.3 Anwachsungsmodelle 571
2.4.2 Ausgliederung von Betrieben nach dem Umwandlungsgesetz 572
2.4.2.1 Umwandlungsmöglichkeiten nach dem Umwandlungsgesetz 572
2.4.2.2 Outsourcing durch Aufspaltung, Abspaltung, Ausgliederung 573
2.4.2.3 Spaltungsverfahren 576
2.4.2.4 Haftung, Gläubigerrechte und sonstige Gesichtspunkte der Spaltung 578
2.4.3 Sonstige gesellschaftsrechtliche Überlegungen 579
2.4.3.1 Mitwirkungskompetenz der Gesellschafterversammlung? 579
2.4.3.2 Mitwirkungskompetenz des Aufsichtsrates? 580
2.4.3.3 Ausgliederung im Vertragskonzern 581
2.4.3.4 Ausgliederung im faktischen Konzern 581
2.5 Zusammenfassung 581
2.6 Literaturverzeichnis 582
3 Arbeitsrechtliche Problemstellungen des Outsourcings
Martin Wörle
3.1 Einleitung 588
3.2 Outsourcing als Betriebsübergang 588
3.2.1 Was ist ein Betriebsübergang? 588
3.2.2 Welche arbeitsrechtlichen Folgen hat ein Betriebsübergang? 591
3.2.2.1 Automatischer Übergang der Arbeitsverhältnisse auf den Erwerber 591
3.2.2.2 Widerspruchsrecht des Arbeitnehmers 591
3.2.2.3 Fortgeltung der Betriebsvereinbarungen 592
3.2.3 Lässt sich das Risiko des Betriebsübergangs beim Outsourcing mindern? 592
3.2.3.1 Kündigung 593
3.2.3.2 Aufhebungsvertrag 593
3.2.3.3 Aufhebungsvertrag und vom Arbeitgeber veranlasste Eigenkündigung
verbunden mit tatsächlicher Weiterbeschäftigung beim Betriebserwerber 594
3.2.3.4 Möglichkeiten der Vermeidung der Anwendung des § 613 a BGB 594
3.3 Betriebsänderung durch Outsourcing 595
3.3.1 Was ist eine Betriebsänderung? 595
3.3.2 Beteiligung des Betriebsrats 596
3.4 Flucht aus dem Tarifvertrag 598
3.4.1 Möglichkeiten der Tarifgeltung 598
3.4.2 Schicksal des Tarifvertrags beim Outsourcing 598
3.4.3 Wie kann sich der Erwerber von früheren Kollektivnormen lösen? 600
3.5 Arbeitnehmerüberlassung und Service-Pakete (sog. Facilities Management) 601
3.5.1 Arbeitnehmerüberlassung 601
3.5.1.1 Was ist Arbeitnehmerüberlassung? 601
3.5.1.2 Begriff der Gewerbsmäßigkeit 602
5 Inhaltsübersicht
3.5.1.3 Überlassung zur Arbeitsleistung ¦. 602
3.5.1.4 Bußgeld 602
3.5.2 Abgrenzung zum Werkvertrag 602
3.5.3 Abgrenzung zum Dienst- oder Geschäftsbesorgungsvertrag 604
3.5.4 Berücksichtigung bei der Vertragsgestaltung 604
3.6 Zusammenfassung und Ausblick 605
3.7 Literaturverzeichnis 606
\ Performance Contracting
Hans G. Schubert
4.1 Einleitung 610
4.1.1 Energielieferungs-Contracting (Anlagen-Contracting) 610
4.1.2 Energieeinspar-Contracting 611
4.1.3 Performance-Contracting ist Energieeinspar-Contracting 612
4.2 Typische Leistungspflichten des Auftragnehmers im
Energiespar-Garantievertrag 612
4.2.1 Phase I - Vorbereitende Leistungen 613
4.2.2 Phase II - Einspargarantie während der Vertragslaufzeit 614
4.2.3 Sonstige zusätzliche Leistungen (fakultativ, aber systemfremd) 615
4.3 Bestimmung des einschlägigen Vertragsrechts 616
4.3.1 Phase I - Vorbereitende Leistungen 616
4.3.1.1 Analyse und Planung 616
4.3.1.2 Technische und verfahrenstechnische Leistungen 617
4.3.2 Phase II - Garantiephase und Sicherung der Zielkonformität 617
4.3.2.1 Das Garantieversprechen (Einspargarantie) 618
4.3.2.2 Flankierende Instandhaltungs- und Wartungstätigkeiten 618
4.3.2.3 Schulung und Qualifizierung des auftraggeberseitig vorhandenen
Betriebspersonals 620
4.3.3 Schlussfolgerungen für die Gestaltung eines Energiespar-Garantievertrags -
Bauleistung ist Vertragsschwerpunkt 620
4.3.3.1 Materielle Vertragsgestaltung 621
4.3.3.2 Risikozuweisung an den Auftragnehmer als Vergabehemmnis? -
Die neuere Rechtsprechung des BGH zur funktionalen Ausschreibung 622
4.4 Aufbau und Struktur eines Energiespar-Garantievertrags 623
4.4.1 Vorüberlegung: Eigener Vertrag oder Fremdvertrag? 623
4.4.2 Der Energiespar-Garantievertrag im Einzelnen 624
4.4.2.1 Rubrum 624
4.4.2.2 Präambel 624
4.4.2.3 Vertragsgegenstand 624
4.4.2.4 Zustellungen und Vertretung 624
4.4.2.5 Leistungen des Auftragnehmers und Garantiehaftung 625
4.4.2.6 Transparenz und Qualitätskriterien 626
4.4.2.7 Vergütung des Auftragnehmers 627
4.4.2.8 Berechnung des Einsparbetrags 628
4.4.2.9 Feststellung und Umfang der Garantiehaftung 630
4.4.2.10 Mitwirkungspflichten des Auftraggebers 630
4.4.2.11 Bauunterhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen 631
4.4.2.12 Eigentumsrechte 631
Inhaltsübersicht 27
4.4.2.13 Veräußerung von Vertragsgebäuden und Rechtsnachfolge 632
4.4.2.14 Haftungsfragen 632
4.4.2.15 Abtretungsverbote 633
4.4.2.16 Sicherheiten 633
4.4.2.17 Vertragsbeginn, Vertragsende 633
4.4.2.18 Kündigung 633
4.4.2.19 Gerichtsstand/Schiedsabrede 634
4.4.2.20 Sonstiges 634
4.5 Zusammenfassung 635
4.6 Literaturverzeichnis 636
Teil F: Fallstudien zum Facilities Management
1 Facilities Management in Industrieunternehmen
1.1 Fallstudie: Henkel KGaA Düsseldorf
Bernhard Wenning
1.1.1 Einleitung 650
1.1.2 Die Ausgangssituation 650
1.1.2.1 Standort Düsseldorf-Holthausen 650
1.1.2.2 Gewachsene Servicestrukturen 651
1.1.3 Ziele und strategische Überlegungen 652
1.1.3.1 Kostensenkungen von 10 bis 20 % 652
1.1.3.2 Wege zur Umsetzung 652
1.1.3.3 Das Henkel-Projekt 652
1.1.4 Die Facilities-Management-Entwicklung 653
1.1.4.1 Projektgliederung 653
1.1.4.2 Orientierungsphase 654
1.1.4.3 Konzeptphase 655
1.1.4.3.1 Visionsentwicklung 655
1.1.4.3.2 Geschäftsfeldanalyse 655
1.1.4.3.3 Objektbetrachtungen 656
1.1.4.3.4 Zusammenfassung 657
1.1.4.4 Pilotphase 659
1.1.5 Die Implementierung 659
1.1.5.1 Facilities-Management-Organisation 659
1.1.6 Das Tagesgeschäft 661
1.1.7 Erfolge und Hemmnisse 662
1.1.8 Zusammenfassung und Ausblick 663
1.2 Fallstudie: MTU Motoren- und Turbinen-Union Friedrichshafen mbH
Bernhard Werner
1.2.1 Einleitung 668
1.2.2 Die betriebstechnischen Dienste und das Facilities Management
der MTU Friedrichshafen 668
1.2.2.1 Der Standort Friedrichshafen 668
1.2.2.2 Organisatorische Einbindung 669
1.2.2.3 Abgrenzung der Verantwortungsbereiche und Leistungen 670
1.2.2.4 Aufnahme des Ist-Zustandes 670
8 Inhaltsübersicht
1.2.2.5 Schwachstellenanalyse 672
1.2.2.6 Zielvorgaben 672
1.2.2.7 Lösungen 672
1.2.3 Die Umsetzung der Lösungsansätze 673
1.2.3.1 Die Organisationsform 673
1.2.3.2 Vernetzung zwischen Produktionstechnik und Facilities Management 673
1.2.3.3 Verstärkter Einsatz der Datenverarbeitung 674
1.2.3.4 Durchführung von Make-or-Buy-Betrachtungen 683
1.2.3.5 Bildung von gemischten Instandhaltungsteams 683
1.2.3.6 Aufbau interner Kunden-Lieferanten-Beziehungen 684
1.2.3.7 Projektmanagement 684
1.2.3.8 Ausschöpfung von Kostensenkungspotentialen 684
1.2.3.9 Fort- und Weiterbildung der Mitarbeiter 685
1.2.4 Ergebnis 685
! Facilities Management in Dienstleistungsunternehmen
M Fallstudie: Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG
Peter Zechel
2.1.1 Einleitung 692
2.1.2 Der Facilities Manager in der Bank 692
2.1.2.1 Stellung und Aufgaben 692
2.1.2.2 Die Bank der Zukunft 695
2.1.3 Methodenverbesserung in der HypoVereinsbank 697
2.1.4 Ziel und Nutzen von Facilities Management 702
2.1.5 Zusammenfassung und Ergebnis 702
Stichwortverzeichnis 707
33
Inhaltsverzeichnis
1.1 Einführung 34
1.2 Definitionen für „Facilities Management" 34
1.2.1 People, Place, Process 35
1.3 Abgrenzung der Begriffe „Facilities Management" zu
„Corporate Real Estate Management" 38
1.3.1 Facilities Management versus Corporate Real Estate Management 39
1.4 Literaturverzeichnis 40 |
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