Privatisierung von kommunalem Wohneigentum:
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Stuttgart-Hohenheim
Forschungsstelle für Genossenschaftswesen
1999
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| Series: | Wohnungswirtschaftliche Schriften
4 |
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Inhaltsverzeichnis
Verzeichnis der Abbildungen VIII
Verzeichnis der Tabellen IX
1 Einführung 1
1.1 Problemstellung 1
1.2 Privatisierung als Gegenstand der ökonomischen Theorie 2
1.2.1 Begriffsabgrenzung 2^
1.2.2 Argumente für eine Privatisierung aus ökonomischer Sicht *-V
1.3 Gang der Untersuchung 16
2 Die Bedeutung des kommunalen Wohneigentums
in der Bundesrepublik Deutschland 18
2.1 Begriffsbestimmung 18
2.2 Die Entstehung des kommunalen Wohneigentums 20
2.2.1 Die Entstehung von kommunalem Wohneigentum in den
alten Bundesländern 20
2.2.2 Die Entstehung von kommunalem Wohneigentum in den
neuen Bundesländern 24
2.3 Umfang und Qualität der kommunalen Wohnungsbestände in der
Gegenwart 30
2.3.1 Der Umfang kommunaler Wohnungsbestände in der
Bundesrepublik Deutschland im Überblick 30
II Inhaltsverzeichnis
2.3.2 Die Struktur der kommunalen Wohnungsbestände in den alten
Bundesländern 32
2.3.3 Die Struktur der kommunalen Wohnungsbestände in den neuen
Bundesländern 36
2.4 Die Bewertung der kommunalen Wohnungsbestände 39
2.4.1 Bewertungsverfahren 39
2.4.2 Fallbeispiel 43
2.4.3 Schätzung des Wertes des gesamten Bestandes an kommunalem
Wohneigentum in den alten und neuen Bundesländern 45
2.5 Zusammenfassende Thesen zum zweiten Kapitel 48
3 Normative Begründungsversuche der kommunalen
Bereitstellung von Wohnraum 49
3.1 Begriffsabgrenzungen 49
3.1.1 Öffentliche Bereitstellung versus öffentliche Produktion
von Wohnraum 49
3.1.2 Abgrenzung der Teilmärkte des Wohnungsmarktes 50
3.2 Grundlagen des Wohnungsmarktes 52
3.2.1 Die Eigenschaften des Gutes Wohnung 52
3.2.2 Die Nachfrageseite des Wohnungsmarktes 54
3.2.2.1 Der Stellenwert des Wohnbedürfnisses und des Gutes Wohnung
für den Haushalt 54
3.2.2.2 Einflußfaktoren auf die Wohnungsnachfrage eines Haushalts 55
3.2.2.3 Einflußfaktoren auf die gesamtwirtschaftlichen Wohnungsnachfrage 58
3.2.3 Die Angebotsseite des Wohnungsmarktes 59
3.2.3.1 Die Struktur der Wohnungseigentümer und die Konsequenzen
für das Angebotsverhalten 59
Inhaltsverzeichnis III
3.2.3.2 Auswirkungen von Nachfrageveränderungen auf das Angebot
von Wohnungsnutzungen 63
3.2.3.3 Der Einfluß von Irreversibilitäten auf das Angebotsverhalten 66
3.2.3.4 Der Einfluß vorgelagerter Märkte 69
3.2.4 Die Kosten der Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt 71 'y
3.3 Markt- und Wettbewerbsversagen auf dem Wohnungsmarkt? 75 V
3.3.1 Theoretische Grundlagen des Markt- und Wettbewerbsversagens 75
3.3.2 Externe Effekte als Ursache für Marktversagen
auf dem Wohnungsmarkt 87
3.3.3 Anpassungsmängel als Ursache von Markt- und Wettbewerbs¬
versagen auf dem Wohnungsmarkt 90
3.3.4 Unsicherheit als Ursache für Markt- und Wettbewerbsversagen
auf dem Wohnungsmarkt 93
3.3.5 Markt- und Wettbewerbsversagen aus dem Wohnungsmarkt als
Begründung für eine öffentliche Bereitstellung von Wohnraum 98
3.4 Umverteilung als Rechtfertigung einer öffentlichen Bereitstellung von ^
Wohnraum 100
3.4.1 Theoretische Grundlagen 100
3.4.2 Distributive Gründe für eine öffentliche Bereitstellung von Wohnraum. 104
3.5 Gründe für eine kommunale Bereitstellung von Wohnraum 109
3.5.1 Die Theorie des Fiskalföderalismus im Überblick 109
3.5.2 Die Theorie des Fiskalföderalismus als Begründung für die
kommunale Bereitstellung von Wohnraum 112
3.6 Zusammenfassende Thesen zum dritten Kapitel 114
IV Inhaltsverzeichnis
4 Die kommunale Bereitstellung von Wohnraum in der
Bundesrepublik Deutschland unter Einbeziehung der
institutionellen Rahmenbedingungen 115
4.1 Die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen 115
4.1.1 Die staatliche Wohnungspolitik 115
4.1.1.1 Ein Überblick über die staatliche Wohnungspolitik 115
4.1.1.2 Die Regulierung der Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt 116
4.1.1.3 Die staatliche Beeinflussung des Wohnungsangebots 122
4.1.1.4 Die staatliche Beeinflussung der Wohnungsnachfrage 127
4.1.1.5 Die öffentliche Bereitstellung von Wohnraum im Kontext der
staatlichen Wohnungspolitik 131
4.1.2 Wohnungspolitik im föderalistischen Staatsaufbau 133
4.1.2.1 Die Wahrnehmung der wohnungspolitischen Aufgaben durch
die föderativen Ebenen 133
4.1.2.2 Das kommunale Wohneigentum im Kontext kommunaler
Wohnungspolitik 138
4.2 Kommunales Wohneigentum als Instrument der Versorgung von
Haushalten mit Marktzutrittsproblemen 143
4.2.1 Personengruppen mit besonderen Marktzugangsproblemen als
Bewohner kommunaler Wohnungen 143
4.2.1.1 Umfang und Identifizierung der Personengruppen mit besonderen
Marktzugangsproblemen 143
4.2.1.2 Haushalte mit besonderen Marktzugangsproblemen als Bewohner
kommunaler Wohnungen 146
4.2.2 Eignung der kommunalen Wohnungsbestände zur Versorgung von
Haushalten mit Marktzutrittsproblemen 151
4.3 Kommunales Wohneigentum im Spannungsfeld der beteiligten Interessen. 154
Inhaltsverzeichnis V
4.3.1 Theoretische Grundlagen 154
4.3.1.1 Die Macht von Interessengruppen als Hindernis für eine
Privatisierung 154
4.3.1.2 Ursachen für den Einfluß von Interessengruppen 155
4.3.1.3 Voraussetzungen für die Entstehung und den Bestand von
Interessengruppen 157
4.3.1.4 Konsequenzen aus der Theorie der Interessengruppen für die
Gewinner und Verlierer einer Privatisierungsmaßnahme 159
4.3.2 Privatisierung von kommunalem Wohneigentum: ein Überblick
über die beteiligten Interessen 161 V
4.3.3 Die Interessen der von der Privatisierung betroffenen Personen- i
gruppen und Institutionen im einzelnen 164V
4.3.3.1 Die Interessen und der Einfluß der Wähler 164
4.3.3.2 Die Interessen und der Einfluß der Kommunen 165
4.3.3.3 Die Interessen und der Einfluß der mit der Verwaltung der
kommunalen Wohnungsbestände beschäftigten Personen 171
4.3.3.4 Die Interessen und der Einfluß der Mieter 174
4.3.3.5 Die Interessen und der Einfluß der Bundesregierung,
Landesregierungen und Parteien 177
4.3.3.6 Die Interessen und der Einfluß von Verbänden 183
4.4 Zusammenfassende Thesen zum vierten Kapitel 188
5 Privatisierungskonzepte
für kommunales Wohneigentum 190
5.1 Besondere Rahmenbedingungen für die Privatisierung in den neuen
Bundesländern 190
5.1.1 Die Anforderungen an die Privatisierung nach dem
Altschuldenhilfe-Gesetz 190 \
VI Inhaltsverzeichnis
5.1.2 Der Stand der Privatisierung entsprechend der Vorschriften des AHG . 193
/ 5.2 Anforderungen an ein Privatisierungskonzept 195
5.2.1 Anforderungen aus fiskalischer Sicht 195
5.2.2 Anforderungen aus allokativer Sicht 197
5.2.3 Anforderungen aus distributiver Sicht 198
5.2.4 Anforderungen auf der Grundlage ordnungspolitischer
Zielvorstellungen 201
5.2.5 Anforderungen als Konsequenz des Einflusses der beteiligten
Interessen 205
5.2.6 Die Anforderungen an ein Privatisierungskonzept im Überblick 208
"Y 5.3 Privatisierung durch Veräußerung 210
5.3.1 Darstellung der Alternativen 210
5.3.2 Bewertung der Privatisierung durch Liquidation 210
5.3.3 Bewertung der Privatisierung durch Teilverkauf 214
5.3.4 Bewertung der Privatisierung durch Blockverkauf 217
- 5.4 Privatisierung durch den Gang an die Börse 219
5.4.1 Die Immobilienaktiengesellschaft 219
5.4.1.1 Begriff und Arten von Immobilienaktiengesellschaften 219
5.4.1.2 Fallbeispiele: Immobilienaktiengesellschaften mit kommunaler
Beteiligung 220
5.4.2 Voraussetzungen für den Börsengang 225
5.4.3 Bewertung der Privatisierung durch den Börsengang 228
5.4.4 Bewertung der Privatisierung durch Veräußerung an ein börsen¬
notiertes Wohnungsunternehmen 235
^ 5.5 Genossenschaftliche Privatisierungsmodelle 236
Inhaltsverzeichnis VII
5.5.1 Die Wohnungsgenossenschaft als Privatisierungsmodell für
kommunales Wohneigentum 236
5.5.1.1 Das Institut der Genossenschaft 236
5.5.1.2 Besonderheiten von Wohnungsgenossenschaften 242
5.5.1.3 Darstellung genossenschaftlicher Privatisierungsmodelle 245
5.5.1.4 Privatisierung von kommunalem Wohneigentum durch
Gründung einer Genossenschaft: eine Beispielrechnung 248
5.5.2 Bewertung der Privatisierung durch Gründung einer Genossenschaft. 250
5.5.3 Eigentumsorientierte Genossenschaften als Privatisierungsmodell für
kommunales Wohneigentum 260
5.5.3.1 Das Institut der eigentumsorientierten Genossenschaft 260
5.5.3.2 Die Eignung eigentumsorientierter Genossenschaften für die
Privatisierung von kommunalem Wohneigentum 262
5.6 Zusammenfassende Thesen zum fünften Kapitel 264
6 Zusammenfassung der Ergebnisse 267
Literaturverzeichnis 275
Verzeichnis der Gesetzestexte 307
Verzeichnis der Abbildungen
Abbildung 2-1: Altersstruktur des gegenwärtigen kommunalen Gebäudebestandes
- Wohngebäuden nach Baujahr in den alten Bundesländern - 24
Abbildung 2-2: Entwicklung der Eigentumsstruktur des Wohnungsbestandes
in der DDR 28
Abbildung 2-3 Struktur des Wohnungsbestandes in der Bundesrepublik
Deutschland 31
Abbildung 3-1: Die Anpassung des Wohnungsbestandes an veränderte Preise
im Mietwohnungsmarkt 64
Abbildung 3-2: Kosten der Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt 71
Abbildung 3-3: Ungebundene versus gebundene Transfers 102
Abbildung 4-1: Wohnungspolitische Interventionsbereiche 116
Abbildung 4-2: Die Anpassung des Wohnungsbestandes bei Mietpreis¬
regulierung 120
Abbildung 4-3: Abweichung hinsichtlich des Alters der Bezugsperson von
Haushalten, die in kommunalen Wohnungen wohnen, gegenüber
der Gesamtheit aller befragten Haushalte - früheres Bundes¬
gebiet im Vergleich zu den neuen Ländern und Berlin-Ost - 150
Abbildung 4-4: Das kommunale Wohneigentum im Beziehungsgeflecht der
beteiligten Interessen 163
Abbildung 5-1: Kosten der Börseneinführung 227
Abbildung 5-2: Kontinuum der Koordinationsstrukturen zur Versorgung mit
Wohnraum 243
Verzeichnis der Tabellen
Tabelle 2-1: Finanzierung der Investitionen in den Wohnungsbau 1950-1960 21
Tabelle 2-2: Umfang und Struktur der Beteiligung von Kommunen an
Wohnungsunternehmen 32
Tabelle 2-3: Bewohnte kommunale Wohnungen nach Größe des Gebäudes 33
Tabelle 2-4: Größe der Wohngebäude in kommunalem Eigentum 33
Tabelle 2-5: Höhe der Miete im Wohnungsbestand kommunaler
Wohnungsunternehmen
- nach Bundesländern, früheres Bundesgebiet - 34
Tabelle 2-6: Umfang der notwendige Modernisierung der kommunalen
Wohnungsbestände 35
Tabelle 2-7: Bewohnte kommunale Wohnungen nach Größe des Gebäudes 37
Tabelle 2-8: Größe der Wohngebäude in kommunalem Eigentum 37
Tabelle 2-9: Höhe der Miete im Wohnungsbestand kommunaler Wohnungs¬
unternehmen - nach Bundesländern, neue Länder und Berlin-Ost -. 38
Tabelle 2-10: Umfang der notwendige Modernisierung der kommunalen
Wohnungsbestände 39
Tabelle 2-11: Pauschale Wertermittlung eines konkreten Wohnungsbestandes
nach dem Ertragswertverfahren 44
Tabelle 2-12: Kommunaler Wohnungsbestand: Anzahl, Größe und durch- .
schnittliche Miete 46 A
Tabelle 3-1: Die Struktur der Eigentümer von Wohneinheiten 61 ;
Tabelle 4-1: Die föderale Struktur der Wohnungspolitik in der Bundesrepublik
Deutschland 134
Tabelle 4-2: Wohnungsmarktprobleme einzelner Haushaltsgruppen 145
Tabelle 4-3: Umfang der Wohnungsnotfälle 146
Tabelle 4-4: Ehepaare mit Kindern als Bewohner kommunaler Wohnungen 151
Tabelle 4-5: Anzahl der Beschäftigen in kommunalen Wohnungsuntemehmen. 173
Tabelle 4-6: Die Bedeutung eines eigenen Hauses 175
Tabelle 4-7: Haltung der Bundesregierung und Landesregierungen gegen¬
über der Privatisierung von kommunalem Wohneigentum 180
Tabelle 4-8: Haltung der Bundestagsfraktionen gegenüber der Privatisierung
von kommunalem Wohneigentum 182 "
Tabelle 4-9: Haltung der Verbände gegenüber der Privatisierung von
kommunalem Wohneigentum 186 /
X Verzeichnis der Tabellen
Tabelle 5-1: Veräußerung von Wohnungen im Rahmen des AHG
im Jahr 1997 194
^Tabelle 5-2: Anforderungskatalog zur Bewertung der Privatisierungskonzepte. 209
Tabelle 5-3: Einkommensstruktur der deutschen Aktionäre nach dem
monatlichen Nettoeinkommen der Haushalte im Jahr 1997 232
Tabelle 5-4: Kalkulation der Erträge und Aufwendungen für die
Genossenschaft 249
. Tabelle 6-1: Bewertung der Privatisierungsverfahren im Überblick 270 |
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