Die Institutionen des schweizerischen Immobilienmarktes: eine Analyse unter dem Transaktionskostenaspekt mit Vorschlägen zur Steigerung der Markteffizienz
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| Published: |
Bern ; Stuttgart ; Wien
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1999
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| adam_text | Inhaltsverzeichnis
1 Einführung 1
1.1 Problemstellung 1
1.2 Zielsetzung 2
1.3 Literatur 2
1.4 Vorgehen 3
1.5 Gliederung 4
Teil A: Theoretische Grundlagen
2 Marktorganisation 9
2.1 Koordinationsmechanismen 9
2.2 Der perfekte Markt 10
2.3 Marktversagen 11
2.4 Transaktionskosten 12
2.5 Der Transaktionskostenansatz 16
2.6 Die Neue Institutionenökonomie 18
2.7 Institutionen 21
2.8 Kritik am Transaktionskostenansatz 24
2.9 Marktdesigns 25
2.10 Die Entstehung einer Marktorganisation 28
3 Immobilienmarkttheorie 31
3.1 Die physische Natur der Immobilie 31
3.2 Formen des Grundeigentums 33
3.2.1 Vollherrschaftsrecht: Eigentum 33
3.2.2 Teilherrschaftsrechte: beschränkte dingliche Rechte 33
3.3 Die Charakteristika von Immobilien und Immobilienmärkten 34
3.4 Der Immobilienmarkt 35
3.4.1 Theoretische Zusammenhänge 37
3.4.2 Probleme auf realen Immobilienmärkten 38
3.5 Der Marktpreis der Immobilie 40
3.5.1 Schwächen der Preisfindung 40
3.5.2 Schätzverfahren 41
3.5.3 Der Ertragswert 42
IX
3.5.4 Die hedonistische Bewertung 45
3.6 Anlagekriterien 47
3.6.1 Performance 47
3.6.2 Risiko 49
3.6.3 Liquidität 50
3.7 Bei der Immobilienanlage relevante Transaktionen 50
Teil B: Empirische Analyse
4 Marktstruktur und Rahmenbedingungen im Schweizer Immobilienmarkt...55
4.1 Marktvolumen 55
4.2 Akteure 57
4.2.1 Selbstnutzer 59
4.2.2 Endinvestoren 60
4.2.3 Bereitsteller von Infrastruktur 62
4.3 Siedlungsgeographische Strukturen 63
4.4 Makroökonomisches Umfeld 65
4.5 Regulierungen 65
4.5.1 Bundesverfassung 66
4.5.2 Öffentlich rechtliche Regulierungen 66
4.5.2.1 Wohnbau und Wohneigentumsförderung 66
4.5.2.2 Raumplanung 69
4.5.2.3 Umweltschutz 70
4.5.3 Steuerrechtliche Regulierungen 71
4.5.3.1 Bei Besitz relevante Steuerarten 72
4.5.3.2 Bei Handänderung relevante Steuerarten 75
4.5.4 Privatrechtliche Regulierungen 77
4.5.4.1 Grundbuch und Grundstückkauf ^8
4.5.4.2 Gesetzliche Beschränkungen der Gültigkeit einer Handänderung 80
4.5.4.3 Gesetzliche Beschränkungen der Nutzung 81
4.6 Ergebnis 82
5 Marktorganisation im Schweizer Immobilienmarkt 85
5.1 Die Eigentumsübertragung an Direktanlagen 85
5.1.1 Institutionen der Marktinformation 8^
5.1.1.1 Publikation von Angebotspreisen 87
5.1.1.2 Bewertung von Immobilienfonds 88
X
5.1.1.3 Transaktionspreise in den kantonalen Bodenpreisstatistiken 90
5.1.1.4 Die schweizerische Bodenpreisstatistik 90
5.1.1.5 Marktpreisinformation auf Basis hedonistischer Modelle 92
5.1.1.6 Fazit 94
5.1.2 Information über Kaufobjekte und Kaufinteressenten 94
5.1.2.1 Die Informationsmedien im Überblick 94
5.1.2.2 Der Immobilienmakler 95
5.1.3 DueDiligence 98
5.1.3.1 Qualitätsunsicherheit in bezug auf das Objekt 98
5.1.3.2 Verhaltensunsicherheit in bezug auf den Kaufinteressenten 100
5.1.4 Institutionen der Preisfindung 101
5.1.5 Verhaltensinstitutionen 102
5.1.6 Übertragungsleistungen aus institutioneller Sicht 102
5.2 Management von Direktanlagen 103
5.2.1 Ziele und Instrumente des Immobilien Managements 103
5.2.2 Immobilien Management in der Schweiz 104
5.2.3 Managementleistungen aus institutioneller Sicht 106
5.3 Immobilienfinanzierung 106
5.3.1 Direkte Kreditvergabe 107
5.3.2 Bankmässige Intermediation 108
5.3.3 Immobilienfinanzierung über den Kapitalmarkt 112
5.3.4 Immobilienverkauf an ein Finanzierungsvehikel 116
5.4 Absicherungsmöglichkeiten 117
5.4.1 Absicherung gegen Unsicherheiten der Immobilienanlage 117
5.4.2 Absicherung gegen persönliche Risiken 118
5.5 Transformation von Immobilienanlagen 119
5.5.1 Gemeinschaftliches Eigentum an einer Immobilie 120
5.5.2 Beteiligung an einem Immobilien Sondervermögen 121
5.5.3 Beteiligung an einer Immobilien Gesellschaft 125
5.5.4 Transformationsleistungen aus institutioneller Sicht 126
5.6 Ergebnis 127
6 Probleme im Schweizer Immobilienmarkt 129
6.1 Der perfekte Immobilienmarkt 129
6.2 Der reale Schweizer Immobilienmarkt 130
6.3 Preisintransparenz 130
6.4 Intransparenz des Angebots und der Nachfrage 131
XI
6.5 Qualitätsintransparenz und Nutzungsunsicherheit 132
6.6 Besitzesunsicherheit 133
6.7 Unvollständigkeit des Anlagespektrums 134
6.8 Explizite Transaktionskosten 136
6.9 Folgen von Transaktionskosten und Marktunvollständigkeiten 138
7 Institutionen in ausländischen Immobilienmärkten 139
7.1 Der US amerikanische Immobilienmarkt 139
7.1.1 Der US Bestandesmarkt für Immobilien Direktanlagen 140
7.1.2 Indirekte US Immobilienanlagen 142
7.1.3 Immobilienfinanzierung in den USA 144
7.2 Der deutsche Immobilienmarkt 145
7.2.1 Der deutsche Bestandesmarkt für Immobilien Direktanlagen 147
7.2.2 Indirekte Immobilienanlagen im deutschen Markt 148
7.2.3 Immobilienfinanzierung in Deutschland 149
7.3 Preistransparenz und Index Produkte auf weiteren Märkten 150
7.4 Trends auf ausländischen Immobilienmärkten 151
7.5 Ergebnis 153
8 Entwicklungszusammenhänge 155
8.1 Marktmacher 156
8.1.1 Illustration 157
8.1.2 Handänderungs und Grundstückgewinnsteuern 159
8.1.3 Finanzierung und Risiko 161
8.1.4 Nachfrage 162
8.1.5 Fazit 162
8.2 Immobilienbörse 163
8.2.1 Thesen zur Nichtexistenz von Immobilienbörsen 163
8.2.2 Fazit 166
8.3 Absicherungsmöglichkeiten 166
8.3.1 Ansatzpunkte für eine Absicherung 167
8.3.2 Absicherungsstrategien 168
8.3.3 Immobilien Futures 171
8.3.4 Versicherung des Basisrisikos 174
8.3.5 Fazit 175
8.4 Determinanten der Marktorganisation 176
8.5 Erwartete Veränderungen der Einflussfaktoren 177
XII
8.6 Ergebnis 178
Teil C: Verbesserungskonzepte
9 Verbesserungsmöglichkeiten 181
9.1 Individuelle Immobilienauktion 182
9.1.1 Verbesserung der Informationssituation 182
9.1.2 Ausweitung der Bewertungsbasis 184
9.1.3 Maximierung des Transaktionspreises 184
9.1.4 Synthese der Elemente zum Modell der individuellen
Immobilienauktion 186
9.1.5 Probleme der individuellen Immobilienauktion und Lösungsansätze 188
9.1.6 Fazit: individuelle Immobilienauktion 190
9.2 Basisrisikoabsicherung 191
9.2.1 Absicherung von aggregierten Immobilienpreisänderungen 192
9.2.2 Passivseitiger Transfer von Schwankungsrisiken 195
9.2.3 Absicherung von individuellen Immobilienpreisänderungen 197
9.2.4 Das Problem des Basisrisikos 198
9.2.5 Berechnung der Wertänderung aufgrund exogener Faktoren 199
9.2.6 Probleme bei der Berechnung des Basisrisikos 202
9.2.7 Absicherung des Basisrisikos mittels Standard Kontingenzverträgen 203
9.2.8 Vorteile von Standard Kontingenzverträgen 208
9.2.9 Schwächen und Lösungsansätze 209
9.2.10 Die Absicherung von Mikro sowie qualitativen Lagefaktoren 211
9.2.11 Fazit: Basisrisikoabsicherung 211
9.3 Weitere Massnahmen 212
9.4 Schlussfolgerungen 213
9.5 Ergebnis 214
10 Zusammenfassung 215
Anhang 1: Immobilienfonds mit Grundstücken in der Schweiz 220
Anhang 2: Börsenkotierte Immobiüengesellschaften mit Grundstücken in der
Schweiz 222
Anhang 3: Immobilienbesteuerung in den USA 224
Anhang 4: Übertragungskosten von Immobilien 225
XIII
Verzeichnis der Gesprächspartner 227
Literaturverzeichnis 229
Verzeichnis der zitierten Rechtsquellen 258
YTV
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Optimierung der Transaktionskosten 15
Abbildung 2: Transaktionskostenarten im Überblick 16
Abbildung 3: Analyserahmen nach Williamson 18
Abbildung 4: Institutionen in den Rahmenbedingungen und auf den Märkten 23
Abbildung 5: Senkung von Transaktionskosten durch Institutionen 23
Abbildung 6: Marktdesigns zur Eigentumsübertragung mit Beispielen 26
Abbildung 7: Kontextmodell der Marktinstitutionen und ihrer Einflussfaktoren 29
Abbildung 8: Immobilientypologie nach primärer Nutzungsart 32
Abbildung 9: Die immobilienbezogenen Realmärkte und ihre Determinanten 36
Abbildung 10: Marktpreisentwicklung von Immobilien im Kanton Zürich seit
1980 46
Abbildung 11: Total return eines Mehrfamilienhauses (Beispiel) 48
Abbildung 12: Ursachen von Ertrags und Preisschwankungen 49
Abbildung 13: Wiederbeschaffungswerte Schweizer Hoch und Tiefbauten 56
Abbildung 14: Transaktionsvolumen im Schweizer Immobilienmarkt 57
Abbildung 15: Eigentümer von Gebäuden und Wohnungen 58
Abbildung 16: Der Selbstnutzer als Nutzer, Eigentümer und Kapitalgeber 59
Abbildung 17: Immobilienrelevante Steuern 72
Abbildung 18: Zentrale Immobilienmarktbestimmungen des Schweizer Zivilrechts 78
Abbildung 19: Immobilien Teilmärkte mit verschiedenen Arrangements 85
Abbildung 20: Methoden zur Bereitstellung von Preisinformation 87
Abbildung 21: Variable im hedonistischen Modell der Zürcher Kantonalbank 93
Abbildung 22: Vertragsverhältnisse bei der Grundstücksvermittlung 96
Abbildung 23: Wichtigste Aspekte der Objektprüfung und Informationsquellen.... 100
Abbildung 24: Instrumente des Immobilienmanagements 103
Abbildung 25: Institutionstypologie der Finanzierungsmärkte 107
Abbildung 26: Performancevergleich Mehrfamilienhaus und Immobilienfonds 123
Abbildung 27: Explizite Transaktionskosten der Übertragung und des Besitzes 137
Abbildung 28: Marktkapitalisierung von REITs in Mrd. US $ 144
Abbildung 29: Eigentumsübertragung mittels Marktmacher 157
Abbildung 30: Der Spread in Abhängigkeit der Steuern 158
Abbildung 31: Grundstückgewinnsteuern bei Direktverkauf und beim
Marktmacher 160
Abbildung 32: Immobilienpreisindexgebundene Wertabsicherung 193
XV
Abbildung 33: Indexgebundene Hypothek und Anleihe 196
Abbildung 34: Auszahlungsmuster der Indexkontrakle von A 206
Abbildung 35: Erwartete Kontraktpreise für verschiedene Indexwerte zu to und t] .207
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i
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