Wohnungsproblematik in Deutschland:
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Roderer
1999
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Inhaltsverzeichnis
EINLEITUNG 1
A. Gegenstand der Untersuchung 1
B. Methodische Vorbemerkungen 3
C. Zielsetzung und Gang der Untersuchung 3
1. TEIL: CHARAKTERISIERUNG DES WOHNUNGSMARKTES 6
A. Die Probleme der statistischen Erfassung 6
I. Die Untererfassung der Wohnungsabgänge 7
II. Die Überschätzung des Erstwohnungsbestandes 8
III. Die Nichtberücksichtigung leerstehender Wohnungen 8
IV. Die fehlende Leerraumreserve 8
B. Die Entwicklung der Wohnungsversorgung 9
I. Die quantitative Entwicklung 9
II. Die qualitative Entwicklung 14
III. Systematisierung und Klassifizierung des Wohnungsangebotes 16
a) Der Wohnungsbestandsmarkt 17
b) Der Wohnungsbaumarkt 17
c) Der Wohnungsnutzungsmarkt 17
d) Geförderter und frei finanzierter Wohnungsbau liL
e) Die Teilmärkte im Zusammenspiel v^y
IV. Die Entwicklung der Nachfrage 18
a) Die Entwicklung der Nachfrage nach Art und Ausmaß der Nachfrage
nach Wohnraum 19
b) Differenzierungsmöglichkeiten der Nachfrage nach Wohnraum 21
1. Differenzierung nach der Haushaltsgröße 21
2. Differenzierung nach dem Haushaltseinkommen 21
II
3. Differenzierung zwischen deutschen und nichtdeirtschen
Haushalten 25
C. Fazit 26
2. TEIL URSACHENANALYSE FÜR UNGLEICHGEWICHTE AM
WOHNUNGSMARKT 30
A. Charakterisierung der Besonderheiten des Wohnungsmarktes 30
I. Die Besonderheiten des Gutes Wohnung 31
a) Die mangelnde Substituierbarkeit 31
b) Die Immobilität der Wohnung 33
c) Die geringe Marktanpassungsgeschwindigkeit 34
1. Die lange Produktionsdauer 35
2. Die geringe Fungibilität 36
3. Die lange Nutzungsdauer 37
d) Die Heterogenität des Angebots 37
e) Die Unteilbarkeit der Wohnung 38
f) Der Prestigewert des Eigentums 39
II. Die Besonderheiten in den Marktgegebenheiten 39
a) Die Eigenheiten der Marktstruktur 40
1. Die räumliche und sachliche Trennung von TeilmirMen S^fy
2. Die Sickertheorie und das Arbitrage Modell 41
(b Die mangelhafte Markttransparenz 44
c) Die geringe Anpassungselastizität 45
IM. Fazit 49
B. Einflußfaktoren auf der Anbieterseite 49
I. Vernichtung preiswerten Wohnraumes 50
a) Modernisierung und Sanierung 50
III
1. Problemstellung 50
2. Entwicklung 51
3. Wirkungen 53
b) Umwandlung in Eigentumswohnungen 54
c) Zweckentfremdung und Zusammenlegung 58
1. Abgrenzung 58
2. Ursachen 59
3. Gesetzliche Gegenmaßnahmen 60
4. Verdeckte Zweckentfremdung 61
d) Veränderung des Sozialwohnungsbestandes 62
1. Umwidmung von Sozialwohnungen 62
2. Die Abschaffung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 63
II. Die Stagnation der Bautätigkeit 65
a) Die Entwicklung der Bautätigkeit 65
1. Die Entwicklung im Mietwohnungsbau 67
2. Die Entwicklung im Bereich des selbstgenutzten Wohnraums 69
b) Die Ursachen der Entwicklung 69
1. Die Erwartungen bezüglich der Nachfrageentwicklung 70
2. Die Entwicklung der Kosten 70
3. Die Entwicklung auf dem Kapitalmarkt 73
4. Die Mietpreisentwicklung 74
5. Die Renditeentwicklung 75
III. Fazit 76
C. Die Einflußfaktoren auf der Nachfragerseite 77
I. Interne Faktoren 77
a) Die demographischen Faktoren 77
IV
1. Die Bevölkerungsentwicklung 77
2. Die Veränderung der Haushaltsgröße 79
b) ökonomische Faktoren 81
1. Die Veränderung der Präferenzstruktur 82
i. Individualisierung 82
ii. Bedeutungswandel der Wohnung 83
iii. Der Drang in die Ballungsräume 84
2. Steigerung der Einkommen und Vergrößerung der Wohnflächen 85
3. Die Verzerrung der Knappheitsrelationen 85
II. Externe Faktoren 86
a) Die Zuwanderung 86
b) Die Verschiebung der regionalen Nachfrage infolge der deutschen
Wiedervereinigung 89
III. Fazit 89
D. Die Entwicklung auf verbundenen Märkten 90
I. Der Bodenmarkt 90
a) Die administrativen Hindernisse 91
1. Marktbezogene Hindernisse 91
2. Steuerliche Hindernisse 92
3. Planungsrechtliche Hindernisse 93
4. Gesetzliche Vorgaben 94
5. Verhalten der Gemeinden 95
6. Reformnotwendigkeiten 96
b) Die Preisentwicklung bei Bauland 97
II. Der Baumarkt 102
a) Die Preisentwicklung 102
V
b) Die bürokratischen Hürden und Auflagen 103
c) Weitere Faktoren 103
III. Der Kapitalmarkt 104
a) Die Abhängigkeit der Wohnungswirtschaft vom Kapitalmarkt 104
1. Der Einfluß des hohen Fremdkapitalanteils 105
2. Die Bedeutung von Zins und Zinsfestschreibung 105
3. Die Rolle der Banken 109
b) Wohnungswirtschaft und andere Wirtschaftszweige am
Kapitalmarkt 111
E.FAZIT 111
3. TEIL: BEWERTUNG DES EINFLUSSES DER WOHNUNGSPOLITIK 113
A. Charakterisierung der Rechtfertigungsgründe für staatliches Eingreifen
auf dem Wohnungsmarkt ^13
I. Besonderheiten am Wohnungsmarkt 114
II. Die Existenz externer Effekte 115
III. Die Wohnung als meritorisches Gut 117
B. Die Ziele der Wohnungspolitik 118
I. Die Bereitstellung von ausreichendem Wohnraum 119
II. Gewährleistung eines Wohnraumangebots zu tragbaren Preisen auch
für die unteren sozialen Schichten 121
III. Die vermögenspolitischen Ziele 122
C. Charakterisierung der Instrumente der Wohnungspolitik und die Analyse
ihrer Folgen 123
I. Die Wohnbauförderung 125
a) Die Eigentumsförderung 125
1. Die theoretischen Grundlagen 126
2. Die Ausgestaltung der Fördenmaßnahmen 126
VI
3. Die Sozialstruktur der geförderten Haushalte 128
4. Der Einfluß der Eigentumsförderung auf das
Wanderungsverhalten 130
5. Fazit 131
b) Die Modernisierungsförderung 132
c) Die steuerlichen Vergünstigungen im Mietwohnungsbau 134
d) Der soziale Wohnungsbau 135
1. Die Zielsetzungen des sozialen Wohnungsbaus 136
2. Die Maßnahmen im sozialen Wohnungsbau 138
i. Der erste Förderweg 139
ii. Der zweite Förderweg 141
iii. Der dritte Förderweg 142
iv. Der vierte Förderweg 143
v. Ergänzende Bestimmungen 144
3. Der Umfang der Förderung 144
4. Die Analyse der Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 148
i. Auswirkungen der Kostenmieten 148
ii. Auswirkungen der Sozialbindung 151
iii. Auswirkungen einer Fehlbelegung 153
iv. Auswirkungen des dritten Förderwegs 156
e) Das Wohngeld 158
1. Der Kreis der Anspruchsberechtigten 159
2. Die Ausgestaltung 159
3. Die Analyse der Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 160
II. Die Regulierungen im Mietrecht 161
a) Die Regelungen des Kündigungsschutzes 162
VII
b) Die Mietpreisbindung 163
c) Die Aushöhlung des Eigentumsrechts an Wohnraum 166
d) Analyse der Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 166
1. Auswirkungen der Anpassungsmöglichkeiten von Altverträgen 166
2. Auswirkungen der Mietpreisbindung 168
3. Auswirkungen des Informationsdefizits des Vermieters 169
4. Auswirkungen des Kündigungsschutzes 169
5. Auswirkungen der Eigentumseingriffe 171
D. Fazit 173
I. Wohnungspolitik und Wohnungsmarkt 173
II. Wohnungspolitik und das Gut Wohnung 174
III. Wohnungspolitik und staatliche Eingriffe 175
4. TEIL: MÖGLICHE LÖSUNGSANSÄTZE ANHAND AUSGEWÄHLTER
KRITERIEN 179
A. Die Verhinderung der Vernichtung von günstigem Wohnraum 181
I. Die Sicherung der Sozialbindung im Sozialen Wohnungsbau 181
II. Die Erschwerung der Umwandlung in Eigentumswohnungen 185
III. Die Verhinderung von Zweckentfremdung 185
IV. Die Sanktionierung von Wohnungsleerstand 187
V. Die Beurteilung anhand des Kriterienkatalogs 188
B. Die Streichung steuerlicher Förderung beim Erwerb von Wohnraum 189
C. Die Reform des Mietrechts 191
I. Die Abschaffung der Mietpreisbindung 191
II. Die Lockerung des Kündigungsschutzes 192
IM. Die Beurteilung der Vorschläge 194
D. Die Reform auf verbundenen Märkten 195
VIII
I. Der Bodenmarkt 195
a) Administrative Erleichterungen 195
b) Änderung der Baulandschaffung 196
c) Zusammenfassende Beurteilung 199
II. Der Baumarkt 200
a) Die Entbürokratisierung 200
b) Die Lockerung von Auflagen 200
c) Die Stärkung des Sozialen Wohnungsbaus 202
III. Der Kapitalmarkt 204
a) Die Stärkung des Wettbewerbs am Kreditmarkt 204
b) Die Zahlung von Zinszuschüssen 205
c) Rekrutierung von Zwangskapital 206
E. Die Umstellung der Förderung auf eine reine Subjektförderung 207
F. Fazit 208
ZUSAMMENFASSENDE THESEN 210
LITERATURVERZEICHNIS 213
IX
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Wohnraumversorgung in Deutschland 11
Tabelle 2: Wohnungsausstattung in Deutschland 15
Tabelle 3: Altersstruktur des Wohnungsbestandes in Deutschland 16
Tabelle 4: Wohnkostenbelastungsquoten ausgewählter Haushaltstypen 23
Tabelle 5: Anstieg der Wohnungsmieten in Westdeutschland in Prozent 24
Tabelle 6: Zahl der fertiggestellten Wohnungen in der Bundesrepublik
1949 1995 66
Tabelle 7: Wohnungen in neuen Ein , Zwei und Mehrfamilienhäusern
Baugenehmigungen 68
Tabelle 8: Kosten von neu zu errichtendem Wohnraum 1960 1996 71
Tabelle 9: Bevölkerungsentwicklung in Deutschland 1965 bis 1997 78
Tabelle 10: Wohnparteien und Haushalte in der Bundesrepublik
Deutschland 80
Tabelle 11: Wanderungsbewegung über die Grenzen des
Bundesgebietes 87
Tabelle 12: Entwicklung von Baulandpreisen und Lebenshaltungskosten
in den alten Bundesländern 1980 1996 100
Tabelle 13: Bewilligungen im 1. und 2. Förderweg 1966 1988 145
Tabelle 14: Genehmigte Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau 1989
1995 147
Tabelle 15: Sozialer Wohnungsbau nach Miet und Eigentumswohnungen
(in Prozent) in den alten Bundesländern 148
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