Chancen für Nutzungsmischung aus der Sicht von Investoren: eine Auswertung qualitativer Interviews
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Bonn
Bundesforschungsanst. für Landeskunde und Raumordnung
1997
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| adam_text | Titel: Chancen für Nutzungsmischung aus der Sicht von Investoren
Autor: Aring, Jürgen
Jahr: 1997
Inhalt
Seite
Vorwort 7
Kurzfassung 9
1 Aufgabenstellung und Aufbau der Untersuchung 13
1.1 Sondergutachten zum ExWoSt-Programm im Stadtebau 13
1.2 Qualitative Experteninterviews 13
1.2.1 Uberblickuberdie Interviewpartner 13
1.2.2 Zur Erfahrung der Interviewpartner 13
1.3 Qualitative Interviews 15
1.3.1 Leitfaden 15
1.3.2 Eigendynamikin den Gesprachen 16
1.3.3 Transkription der Interviews 16
1.3.4 Auswertung der Interviews 16
1.3.5 Innere Stimmigkeit und Handlungsrelevanzder Interviewaussagen 17
1.4 Aufbau des Berichts 17
2 Akteursspezifische Interessen bei Immobilieninvestments 18
2.1 Akteur ,,Eigennutzer 18
2.2 Akteur ,,Kleininvestor fur Altersversorgung 19
2.3 Akteur ,,Steuerabschreiber 19
2.4 Akteur ,,Versicherungen und Versorgungswerke 19
2.5 Akteur ,,Offene Immobilienfonds 19
2.6 Akteur ,,zweckgebundene Investoren 20
2.7 Akteur ..Developer 20
2.8 Zwischenfazit 21
3 Nutzungsmischung im Selbstverstandnis der Befragten - ein erster Eindruck 21
3.1 Wohnungsgesellschaften: Wohnen plusX 21
3.2 Eigennutzer: Anforderungen an EinzelmaBnahme 22
3.3 Flachenmanagement in GroBunternehmen: Nutzungsmischung als Nebenprodukt
desstrukturellen Wandels 22
3.4 Kommunaler Entwicklungstrager: Komplexe stadtische Nutzungen 23
3.5 Projektentwickler/Developer: Gemischt wird, wie es der Markt wunscht 24
3.6 Makler: Bei manchen Objekten ist es machbar, bei manchen macht es keinen Sinn 25
3.7 Investor und Betreiber von groBen Einkaufszentren: Nutzungsmischung funktioniert nur
in einem groBeren MaBstab 26
3.8 Offene Immobilienfonds: Wichtiger als stadtebauliche Leitbilder ist die Sicherheit der
Geldanlage 26
Seite
4 Probleme mit Mischnutzungen in einem Gebaude 28
4.1 Tiefsitzende Skepsis gegenuber vertikaler Mischung kein Einzelfall 28
4.2 Hohe Investitionskosten bei gemischten Objekten 28
4.3 Bewirtschaftungskosten und hohe Nebenkosten 30
4.4 GegenseitigeBeeintrachtigung 31
4.5 Begrenzte Rendite 31
4.6 Anpassungsdruckbei den Developern 32
4.7 Nutzungsmischung? Im Prinzip ja, aber bitte auf Quartiersebene und dann auf dem
Nachbargrundstuck! 33
4.8 Zwischenfazit 33
5 Nutzungsmischung im Quartier oder Stadtteil 34
5.1 Markttrends I: Einbruch der Nachfrageam Buroimmobilienmarkt 34
5.2 Markttrends II: Die Attraktivitat gemischter Quartiere 35
5.2.1 Argumentegegen monofunktionale Buroareale 35
5.2.2 Argumentegegen WohnenohneNahversorgung 36
5.3 Entwicklung aus der Parzelle - unkomplizierte rechtliche Teilung 36
5.4 Wohnen plus Versorgung-Das 37:1 Problem 37
5.5 Grenzen der Mischungsfahigkeit im Quartier 38
5.5.1 Kombination unterschiedlicherGebaudegroBen und Baumassen 38
5.5.2 NutzungsbezogeneBodenwerteund Bodenpreiserwartungen der Grundeigentumer 39
5.5.3 Begrenzte Planbarkeit gemischter Quartiere 39
6 Mischung im Zeitablauf - nachtragliche Mischung 39
6.1 Verwertungsdruck verhindertdasOffenhalten von Entwicklungen 39
6.2 1st Mischung planbar? 40
6.2.1 Schwierigkeiten bei der Planung gemischter Gebiete 40
6.2.2 Veranderung von Rahmenbedingungen in gewachsenen Quartieren 41
6.3 Nachtragliche Mischung in gewachsenen Strukturen leichter 42
6.4 Nutzungsmischung durch Nutzungsanderung 42
6.4.1 TechnischeMoglichkeiten und Restriktionen 42
6.4.2 Rechtliche Restriktionen 43
6.4.3 Aktuelle Ansatze 43
7 Addition von Nutzungen oder funktionale Vernetzung? 44
7.1 Additive Mischung ermoglichtbelebte Quartiere 44
7.2 Additive Mischung und funktionale Vernetzung nicht immer trennbar 45
7.3 Hinweiseauf funktionale Vernetzung 46
7.4 Verbindung von Wohnen und Arbeiten nicht unproblematisch 46
Seite
8 Der Rahmen fur Nutzungsmischung 47
8.1 Der rechtliche Rahmen 47
8.1.1 Bauplanungsrecht als ausreichender rechtlicher Rahmen fur Kerngebiete 47
8.1.2 Bauordnungsrechtliche Auflagen und Ortssatzungen keine prinzipiellenHindernisse 48
8.1.3 Rechtsprechung 49
8.2 Anlagedruckfordertnicht unbedingt die Nutzungsmischung 49
8.3 Konfliktsituationen mitderkommunalen Planung 51
8.3.1 Mangelnde Einsicht in die Entscheidungsprozesse der Investoren 51
8.3.2 Starrheitund Unflexibiliat bei den Kommunen 51
8.3.3 Differenzierte Betrachtungsweise notig 52
8.3.4 ,,Politische Planung 53
8.4 Spezialisierungder Akteure 55
8.4.1 GeschaftlicheSchwerpunkteder Unternehmen 55
8.4.2 Erfahrung-Ausbildung-Herkunft 56
9 Fazit 57
9.1 InhaltlicheKernpositionenderGesprachspartner 57
9.2 Auch RenditedrucklaBtPlatzfurVerhandlungen 57
9.3 Kennenlernbedarf bei alien Akteuren 58
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