Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten: eine umfassende Darstellung der Rechtsgrundlagen und praktischen Möglichkeiten einer zeitgemäßen Verkehrswertermittlung
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Neuwied [u.a.]
Luchterhand
1996
|
| Ausgabe: | 7., überarb. und erw. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 6. Aufl. u.d.T.: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten |
| Beschreibung: | XXXVI, 873 S. Ill., graph. Darst. |
| ISBN: | 3472022248 |
Internformat
MARC
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INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT
V
LITERATURVERZEICHNIS
XXIII
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS
XXXII
1.
GRUNDBEGRIFFE
UND
GRUNDSAETZE
DER
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
1.1
ALLGEMEINES
1.1.1
VOLKSWIRTSCHAFTLICHE
BEDEUTUNG
DER
GRUNDSTUECKSBEWERTUNG
1.1.1.1
ALLGEMEINER
UEBERBLICK
1
1.1.1.2
UEBERBLICK
UEBER
DEN
VERMOEGENSWERT
DES
GRUNDBESITZES
2
1.1.2
GENEHMIGUNGSPFLICHT
FUER
DEN
BODENVERKEHR
3
1.1.2.1
TEILUNGSGENEHMIGUNG
NACH
DEN
§§19
BIS
21
UND
23
DES
BAUGESETZBUCHS
(BAUGB)
4
1.1.2.2
GENEHMIGUNGSVORBEHALT
FUER
DIE
BEGRUENDUNG
ODER
TEILUNG
VON
RECHTEN
NACH
DEM
WEG
IN
UEBERWIEGEND
DURCH
FREMDENVER
KEHR
GEPRAEGTEN
GEBIETEN
7
1.1.2.3
NACHWEIS
UEBER
DIE
NICHTAUSUEBUNG
ODER
DAS
NICHTBESTEHEN
EINES
VORKAUFSRECHTS
7
1.1.2.4
GENEHMIGUNGSVORBEHALT
IN
UMLEGUNGSGEBIETEN
8
1.1.2.5
GENEHMIGUNGSVORBEHALT
IN
FOERMLICH
FESTGELEGTEN
SANIERUNGS
GEBIETEN
UND
STAEDTEBAULICHEN
ENTWICKLUNGSBEREICHEN
8
1.1.2.6
VERKEHRSBESCHRAENKUNG
FUER
LAND
UND
FORSTWIRTSCHAFTLICHE
GRUNDSTUECKE
11
1.1.3
WERTLEHREN
1.1.3.1
BEGRIFF
DES
WERTS
13
1.1.3.2
OBJEKTIVIERUNG
DES
WERTS
14
1.1.3.3
WERT
UND
PREIS
15
1.1.3.4
GRUNDSTUECKSWERT
16
1.2
VERKEHRSWERT
VON
GRUNDSTUECKEN
1.2.1
BEGRIFF
DES
VERKEHRSWERTS
1.2.1.1
GESETZLICHE
BEGRIFFSBESTIMMUNG
16
1.2.1.2
GEWOEHNLICHER
GESCHAEFTSVERKEHR
18
1.2.1.3
VORSCHRIFTEN
UEBER
DIE
BERUECKSICHTIGUNG
ODER
NICHTBERUECK
SICHTIGUNG
BESTIMMTER
UMSTAENDE
19
1.2.1.4
SONSTIGE
RECHTLICHE
GEGEBENHEITEN
20
1.2.1.4.1
DIE
GESETZLICHEN
BESCHRAENKUNGEN
DES
GRUNDEIGENTUMS
20
1.2.1.4.2
DIE
GRUNDSTUECKSGLEICHEN
RECHTE
21
1.2.1.4.3
DIE
BESCHRAENKT
DINGLICHEN
RECHTE
21
1.2.1.5
ALLGEMEINE
WERTBEEINFLUSSENDE
FAKTOREN
22
1.2.1.6
GRUNDSTUECKSINDIVIDUELLE
WERTBEEINFLUSSENDE
FAKTOREN
22
1.2.1.7
NICHTBERUECKSICHTIGUNG
UNGEWOEHNLICHER
VERHAELTNISSE
23
1.2.1.8
NICHTBERUECKSICHTIGUNG
PERSOENLICHER
VERHAELTNISSE
23
1.2.1.9
SONSTIGE
PREISBEEINFLUSSENDE
UMSTAENDE,
DIE
BEI
DER
VERKEHRS
WERTERMITTLUNG
UNBERUECKSICHTIGT
BLEIBEN
25
1.2.2
GEGENSTAND
DER
WERTERMITTLUNG
1.2.2.1
BEGRIFF
DES
GRUNDSTUECKS
26
1.2.2.2
BESTANDTEILE
DES
GRUNDSTUECKS
27
1.2.2.3
SCHEINBESTANDTEILE
28
1.2.2.4
ZUBEHOER
DES
GRUNDSTUECKS
28
1.2.3
WERTERMITTLUNGSSTICHTAG
1.2.3.1
STICHTAGSPRINZIP
29
1.2.3.2
MASSGEBENDER
ZEITPUNKT
29
1.2.4
VERFAHREN
ZUR
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
1.2.4.1
ENTWICKLUNG
IN
DER
SCHAETZUNGSLEHRE
30
1.2.4.2
HEUTIGE
WERTERMITTLUNGSVERFAHREN
31
1.2.4.3
AUSWAHL
DES
VERFAHRENS
32
1.2.4.4
ANWENDUNGSFAELLE
DES
VERGLEICHSWERTVERFAHRENS
33
1.2.4.5
ANWENDUNGSFAELLE
DES
ERTRAGSWERTVERFAHRENS
35
1.2.4.6
ANWENDUNGSFAELLE
DES
SACHWERTVERFAHRENS
35
1.2.4.7
ANWENDUNG
MEHRERER
VERFAHREN
36
1.2.4.8
GENAUIGKEIT
UND
ABRUNDUNG
DES
VERKEHRSWERTS
37
1.3
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
DURCH
GUTACHTERAUSSCHUESSE
1.3.1
ALLGEMEINES
1.3.1.1
AUFGABENBEREICH
DER
GUTACHTERAUSSCHUESSE
37
1.3.1.2
WIRKUNG
DER
GUTACHTEN
38
1.3.2
WERTERMITTLUNGSVORSCHRIFTEN
39
1.3.3
VORGESCHRIEBENE
WERTERMITTLUNGSVERFAHREN
1.3.3.1
VORSCHRIFTEN
UEBER
DIE
VERFAHRENSAUSWAHL
39
1.3.3.2
VORSCHRIFTEN
UEBER
DAS
VERGLEICHSWERTVERFAHREN
40
1.3.3.3
VORSCHRIFTEN
UEBER
DAS
ERTRAGSWERTVERFAHREN
41
1.3.3.4
VORSCHRIFTEN
UEBER
DAS
SACHWERTVERFAHREN
43
2.
DIE
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTS
UNBEBAUTER
GRUNDSTUECKE
2.1
BAULANDFLAECHEN
2.1.1
BESTIMMUNG
DES
ENTWICKLUNGSZUSTANDS
2.1.1.1
MERKMALE
FUER
DIE
BEURTEILUNG
DER
BAULANDEIGENSCHAFT
47
2.1.1.2
ENTWICKLUNGSSTUFEN
DES
BAULANDES
49
2.1.1.3
BAUERWARTUNGSLAND
52
2.1.1.4
ROHBAULAND
54
2.1.1.5
BAUREIFES
LAND
58
2.1.1.6
ZEICHNERISCHE
DARSTELLUNG
DER
ENTWICKLUNGSSTUFEN
DES
BAULANDES
59
2.1.2
ALLGEMEINE
WERTMERKMALE
60
2.1.2.1
REGIONALE
LAGE
61
VIII
IX
2.1.2.2
ART
DER
BAULICHEN
NUTZUNG
63
2.1.2.3
MASS
DER
BAULICHEN
NUTZUNG
64
2.1.2.4
EINFLUSS
DES
MASSES
DER
BAULICHEN
NUTZUNG
AUF
DEN
BODENWERT
67
2.1.2.5
ERSCHLIESSUNGSZUSTAND
70
2.1.3
INDIVIDUELLE
WERTMERKMALE
72
2.1.3.1
BESONDERE
LAGEMERKMALE
73
2.1.3.2
GROESSE
DES
GRUNDSTUECKS
74
2.1.3.3
ZUSCHNITT
DES
GRUNDSTUECKS
76
2.1.3.4
ECKLAGE
81
2.1.3.5
BODENBESCHAFFENHEIT
86
2.1.3.6
AUSSENANLAGEN
89
2.1.4
VERFAHREN
ZUR
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
90
2.1.5
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
DURCH
PREISVERGLEICH
2.1.5.1
GRUNDREGELN
DES
VERGLEICHSWERTVERFAHRENS
91
2.1.5.2
AUSREICHENDES
VERGLEICHSMATERIAL
93
2.1.5.3
BRAUCHBARKEIT
DER
VERGLEICHSPREISE
95
2.1.5.4
VERGLEICHBARKEIT
DER
GRUNDSTUECKE
96
2.1.5.5
AUSGLEICH
DER
UNTERSCHIEDE
IN
DEN
WERTBILDENDEN
FAKTOREN
DURCH
ZU
ODER
ABSCHLAEGE
97
2.1.5.6
VERWENDUNG
VON
UMRECHNUNGSKOEFFIZIENTEN
97
2.1.5.7
AUSGLEICH
ALLGEMEINER
PREISAENDERUNGEN
99
2.1.5.8
UMRECHNUNG
DER
VERGLEICHSPREISE
MIT
HILFE
VON
BODENPREIS
INDIZES
99
2.1.5.9
ANWENDUNG
DER
MATHEMATISCHEN
STATISTIK
101
2.1.5.10
ERTRAGSVERHAELTNISSE
101
2.1.6
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
MIT
HILFE
VON
BODENRICHTWERTEN
2.1.6.1
BEGRIFF
UND
ZWECK
DER
BODENRICHTWERTE
103
2.1.6.2
EIGNUNG
DER
BODENRICHTWERTE
FUER
DIE
ERMITTLUNG
VON
BODEN
WERTEN
103
2.1.6.3
ERMITTLUNG
DER
BODENRICHTWERTE
104
2.1.6.4
BODENRICHTWERTKARTEN
106
2.1.6.5
ABLEITUNG
DES
VERKEHRSWERTS
AUS
BODENRICHTWERTEN
108
2.1.7
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
UEBER
EINEN
MUTMASSLICHEN
ERTRAG
113
2.1.8
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
IN
SONDERFAELLEN
2.1.8.1
UNSELBSTAENDIGE
GRUNDSTUECKSFLAECHEN
113
2.1.8.2
TRUEMMER
UND
RUINENGRUNDSTUECKE
114
2.2
SONSTIGE
BODENFLAECHEN
2.2.1
SONDERFLAECHEN
2.2.1.1
OEFFENTLICHE
GEMEINBEDARFS-,
VERSORGUNGS
UND
GRUENFLAECHEN
116
2.2.1.2
VERKEHRSFLAECHEN
117
2.2.2
AGRARLAND
2.2.2.1
BEGRIFF
DES
AGRARLANDES
(LAND
ODER
FORSTWIRTSCHAFTLICHE
FLAECHEN)
120
22.2.2
REINES
UND
BEGUENSTIGTES
AGRARLAND
(REINE
UND
BESONDERE
LAND
ODER
FORSTWIRTSCHAFTLICHE
FLAECHEN)
120
2.2.2.S
LANDWIRTSCHAFTLICH
GENUTZTE
FLAECHEN
121
2.2.2.4
FORSTWIRTSCHAFTLICH
GENUTZTE
FLAECHEN
122
2.2.2.5
ERWERBSGARTENBAU
UND
ERWERBSOBSTBAUFLAECHEN
124
2.2.2.6
DAUERKLEINGARTENLAND
125
2.2.2.7
KLEINGARTENLAND
125
2.2.2.8
HEIDE
UND
MOORLAND
126
2.2.2.9
UNLAND
126
2.2.3
ABBAULAND
2.2.3.1
BEGRIFF
DES
ABBAULANDES
126
2.2.3.2
EINFLUSS
DER
BODENSCHAETZE
AUF
DEN
VERKEHRSWERT
127
2.2.3.3
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
VON
ABBAULAND
127
2.2.4
WASSER
UND
UFERFLAECHEN
2.2.4.1
WASSERFLAECHEN
129
2.2.4.2
UFERFLAECHEN
130
3.
DIE
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTS
BEBAUTER
GRUNDSTUECKE
3.1
WERTERMITTLUNGSGRUNDSAETZE
3.1.1
VERFAHREN
DES
BODENWERTS
131
3.1.2
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTS
DURCH
PREISVERGLEICH
3.1.2.1
HERANZUZIEHENDE VERGLEICHSPREISE
131
3.1.2.2
ABLEITUNG
DES
BODENWERTS
AUS
VERGLEICHSPREISEN
131
3.1.3
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTS
MIT
HILFE
VON
BODENRICHTWERTEN
3.1.3.1
BODENRICHTWERTE
FUER
BEBAUTE
GEBIETE
134
3.1.3.2
BODENRICHTWERTE
FUER
KERNZONEN
VON
GROSSSTAEDTEN
134
3.1.3.3
ABLEITUNG
DES
BODENWERTS
AUS
BODENRICHTWERTEN
135
3.1.4
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTS
AUS
DEM
GRUNDSTUECKSERTRAG
3.1.4.1
BERECHNUNGSGANG
138
3.1.4.2
KRITISCHE
WUERDIGUNG
DES
VERFAHRENS
139
3.1.5
INDIVIDUELLE
WERTMERKMALE
141
3.2
EINFLUSS
DER
BEBAUUNG
AUF
DEN
BODENWERT
3.2.1
GRUNDUEBERLEGUNGEN
3.2.1.1
DER
MEINUNGSSTREIT
142
3.2.1.2
AUSWIRKUNGEN
DER
UNTERSCHIEDLICHEN
VERFAHRENSWEISEN
AUF
DAS
BEWERTUNGSERGEBNIS
144
3.2.1.3
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTS
VON
GRUNDSTUECKEN,
DIE
BAULICH
NICHT
VOLL
AUSGENUTZT
SIND
147
3.2.1.4
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTS
VON
GRUNDSTUECKEN,
DIE
UEBER
DAS
ZULAESSIGE
MASS
HINAUS
BEBAUT
SIND
148
3.2.1.5
HOEHE
DER
AB
UND
ZUSCHLAEGE
BEI
MINDER
UND
MEHRAUSNUTZUNG
149
3.3
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTS
IN
SONDERFAELLEN
3.3.1
ARKADENGRUNDSTUECKE
3.3.1.1
WERTERMITTLUNGSPROBLEM
150
3.3.1.2
DURCH
AUFLAGE
ERSTELLTER
ARKADENBAU
OHNE
ABTRETUNG
DER
ARKADENGRUNDFLAECHE
150
X
3.3.1.3
DURCH
AUFLAGE
ERSTELLTER
ARKADENBAU
BEI
GLEICHZEITIGER
ABTRETUNG
DER
ARKADENGRUNDFLAECHE
154
3.3.1.4
FREIWILLIG
ERRICHTETE
ARKADEN
156
3.3.2
GRUNDSTUECKE
MIT
UNTERIRDISCHEN
GEBAEUDEN
156
3.3.3
GRUNDSTUECKE
MIT
DENKMALGESCHUETZTEN
GEBAEUDEN
157
3.3.4
3.3.5
BUNKERGRUNDSTUECKE
GRUNDSTUECKE
MIT
VERUNREINIGTEN
FLAECHEN
(ALTLASTEN)
158
3.3.5.1
VORBEMERKUNGEN
160
3.3.5.2
ERKENNEN
VON
GRUNDSTUECKEN
MIT
VERUNREINIGTEN
FLAECHEN
160
3.3.5.3
SANIERUNG
VON
GRUNDSTUECKEN
MIT
VERUNREINIGTEN
FLAECHEN
162
3.3.5.4
WERTERMITTLUNG
164
4.
DIE
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
VON
BEBAUTEN
GRUNDSTUECKEN
IM
ERTRAGSWERTVERFAHREN
4.1
GRUNDZUEGE
DES
ERTRAGSWERTVERFAHRENS
4.1.1
THEORETISCHE
GRUNDLAGEN
4.1.1.1
REINERTRAG
ALS
AUSGANGSBASIS
DER
WERTERMITTLUNG
171
4.1.1.2
KAPITALISIERUNGSFRAGEN
172
4.1.1.3
UNTERSCHIEDLICHE
KAPITALISIERUNG
DER
BODEN
UND
GEBAEUDE
ERTRAGSANTEILE
172
4.1.1.4
ABSCHREIBUNGSFRAGEN
175
4.1.2
BERECHNUNGSGANG
4.1.2.1
UEBERBLICK
UEBER
DAS
ERTRAGSWERTVERFAHREN
178
4.1.2.2
SCHAUBILD
UEBER
DIE
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
IM
ERTRAGS
WERTVERFAHREN
180
XI
4.2
BODENWERT
4.2.1
WERTERMITTLUNGSGRUNDSATZ
181
4.2.2
BODENWERTERMITTLUNG
181
4.3
WERT
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
4.3.1
BERECHNUNGSGANG
181
4.3.2
ROHERTRAG
DES
GRUNDSTUECKS
4.3.2.1
BEGRIFF
DES
ROHERTRAGS
182
4.3.2.2
UEBLICHER
ROHERTRAG
182
4.3.2.3
ROHERTRAG
BEI
UEBERNAHME
DER
SCHOENHEITSREPARATUREN
DURCH
DEN
MIETER
183
4.3.2.4
BEHANDLUNG
DER
UMLAGEN
FUER
BETRIEBSKOSTEN
183
4.3.2.5
ROHERTRAG
BEI
ABSTANDSZAHLUNGEN
184
4.3.2.6
ROHERTRAG
BEI
MIETERDARLEHEN
184
4.3.2.7
NACHHALTIGKEIT
DES
ROHERTRAGS
184
4.3.2.8
UEBLICHE
EINNAHMEN
ALS
ROHERTRAG
185
4.3.2.9
SCHAETZUNG
DES
UEBLICHEN
ROHERTRAGS
185
4.3.2.10
PREISINDEX
FUER
WOHNUNGSMIETEN
186
4.3.3
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
DES
GRUNDSTUECKS
XII
4.3.3.1
BEGRIFF
UND
NACHHALTIGKEIT
DER
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
190
4.3.3.2
VERWALTUNGSKOSTEN
194
4.3.3.3
BETRIEBSKOSTEN
195
4.3.3.4
INSTANDHALTUNGSKOSTEN
197
4.3.3.5
MIETAUSFALLWAGNIS
200
4.3.3.6
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
BEI
ZUSAMMENTREFFEN
VON
ALTBAU
UND
NEUBAUTEILEN
200
4.3.4
VERZINSUNGSBETRAG
DES
BODENWERTS
4.3.4.1
BERECHNUNG
DES
VERZINSUNGSBETRAGS
IM
REGELFALL
201
4.3.4.2
MASSGEBENDER
ZINSSATZ
FUER
DIE
BERECHNUNG
DES
VERZINSUNGS
BETRAGS
202
4.3.4.3
BERECHNUNG
DES
VERZINSUNGSBETRAGS
BEI
GRUNDSTUECKEN
MIT
UEBERGROSSEN
FLAECHEN
203
4.3.5
VERVIELFAELTIGER
ZUR
ERMITTLUNG
DES
ERTRAGSWERTS
DER
BAULICHEN
ANLAGE
4.3.5.1
MASSGEBENDER
VERVIELFAELTIGER
203
4.3.5.2
VERVIELFAELTIGER-TABELLE
205
4.3.5.3
MASSGEBENDER
LIEGENSCHAFTSZINSSATZ
209
4.3.5.4
ABLEITUNG
DES
LIEGENSCHAFTSZINSSATZES
AUS
KAUFPREISEN
211
4.3.5.5
MASSGEBENDE
RESTNUTZUNGSDAUER
219
4.3.5.6
ABLEITUNG
DER
RESTNUTZUNGSDAUER
AUS
KAUFPREISEN
220
4.3.5.7
VERKUERZUNG
DER
RESTNUTZUNGSDAUER
221
4.3.5.8
VERLAENGERUNG
DER
RESTNUTZUNGSDAUER
221
4.3.5.9
VERVIELFAELTIGER
BEI
GRUNDSTUECKEN
MIT
MEHREREN
BAULICHEN
ANLAGEN
222
4.3.5.10
VERVIELFAELTIGER
BEI
GRUNDSTUECKEN
MIT
BAULICHEN
ANLAGEN,
DIE
ERWEITERT
WORDEN
SIND
223
4.3.6
ERMAESSIGUNGEN
UND
ERHOEHUNGEN
DES
ERTRAGSWERTS
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
4.3.6.1
VORAUSSETZUNGEN
FUER
EINE
ERMAESSIGUNG
ODER
ERHOEHUNG
DES
ERTRAGSWERTS
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
224
4.3.6.2
BAUMAENGEL
UND
BAUSCHAEDEN
224
4.3.6.3
UNGUENSTIGE
LAGEVERHAELTNISSE
225
4.3.6.4
AUFWENDUNGEN
FUER
EINEN
BEVORSTEHENDEN
ABBRUCH
225
4.3.6.5
NUTZUNG
VON
FLAECHEN
BAULICHER
ANLAGEN
ZU
REKLAMEZWECKEN
226
4.3.6.6
SONSTIGE
GRUENDE
FUER
EINEN
ABSCHLAG
ODER
ZUSCHLAG
226
4.4
WERT
DER
BAULICHEN
AUSSENANLAGEN
4.4.1
BEGRIFF
UND
EINFLUSS
DER
BAULICHEN
AUSSENANLAGEN
AUF
DEN
GRUNDSTUECKSWERT
228
4.4.2
ERMITTLUNG
DES
WERTS
DER
BAULICHEN
AUSSENANLAGEN
228
4.5
WERT
DER
SONSTIGEN
ANLAGEN
4.6
ABLEITUNG
DES
VERKEHRSWERTS
AUS
DEM
ERTRAGSWERT
4.6.1
GRUNDUEBERLEGUNGEN
4.6.1.1
KANN
DER
ERTRAGSWERT
DEM
VERKEHRSWERT
GLEICHGESETZT
WERDEN?
228
4.6.1.2
KEINE
SCHEMATISCHE
ABLEITUNG
DES
VERKEHRSWERTS
AUS
DEM
MITTELWERT
VON
ERTRAGS
UND
SACHWERT
230
4.6.2
BERECHNUNGSBEISPIELE
4.6.2.1
BERECHNUNG
DES
VERKEHRSWERTS
IM
REGELFALL
230
4.6.2.2
BERECHNUNG
DES
VERKEHRSWERTS
BEI
GESONDERTER
ERMITTLUNG
DES
WERTS
DER
BAULICHEN
AUSSENANLAGEN
231
4.7
ERMITTLUNG
DES
ERTRAGSWERTS
IN
SONDERFAELLEN
4.7.1
GRUNDSTUECKE
MIT
OEFFENTLICH
GEFOERDERTEN
MIETWOHNUNGEN
4.7.1.1
MIET-UND
WOHNUNGSRECHTLICHE
BINDUNGEN
232
4.7.1.2
RECHTFERTIGEN
DIE
MIET
UND
WOHNUNGSRECHTLICHEN
BINDUNGEN
EINEN
NIEDRIGEREN
VERKEHRSWERT?
233
4.7.1.3
MARKTORIENTIERTE
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
234
4.7.1.4
FINANZMATHEMATISCHE
BEHELFSLOESUNGEN
235
4.7.2
GRUNDSTUECKE
MIT
MIETWOHNUNGEN,
FUER
DIE
SONSTIGE
ZINSVER
BILLIGTE
FINANZIERUNGSMITTEL
VERWENDET
WORDEN
SIND
238
4.7.3
GRUNDSTUECKE
OHNE
REINERTAGSANTEIL
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
4.7.3.1
FAELLE,
IN
DENEN
NUR
DER
BODENWERT
ANZUSETZEN
IST
238
4.7.3.2
ERMITTLUNG
DES
ERTRAGSWERTS
IM
LIQUIDATIONSVERFAHREN
239
4.7.3.3
SCHEMA
FUER
DIE
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
IM
LIQUIDATIONS
VERFAHREN
240
4.7.4
VARIANTEN
DER
ERTRAGSWERTERMITTLUNG
BEI
VORLIEGEN
BESONDERER
ERTRAGSSITUATIONEN
4.7.4.1
PROBLEMSTELLUNG
241
4.7.4.2
OVER-RENTED
OBJEKTE
MIT
WERTSICHERUNGSKLAUSEL
244
4.7.4.3
OVER-RENTED
OBJEKTE
MIT
FESTMIETVERTRAEGEN
248
4.7.4.4
UNDER-RENTED
OBJEKTE
250
5.
DIE
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
VON
BEBAUTEN
GRUND
STUECKEN
IM
SACHWERTVERFAHREN
5.1
BERECHNUNGSGANG
5.1.1
UEBERBLICK
UEBER
DAS
SACHWERTVERFAHREN
253
5.1.2
SCHAUBILD
UEBER
DIE
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
IM
SACHWERTVERFAHREN
254
5.2
BODENWERT
5.2.1
WERTERMITTLUNGSGRUNDSATZ
255
5.2.2
BODENWERTERMITTLUNG
255
5.3
WERT
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
5.3.1
BERECHNUNGSGANG
255
5.3.2
ERMITTLUNG
DES
GEBAEUDENORMALHERSTELLUNGSWERTS
5.3.2.1
ERMITTLUNGSVERFAHREN
256
5.3.2.2
VORSCHRIFTEN
ZUR
BERECHNUNG
DES
UMBAUTEN
RAUMES
257
XIII
XIV
5.3.2.3
BERECHNUNG
DES
UMBAUTEN
RAUMES
NACH
DIN
277
(NOVEMBER
1950)
258
OE.3.2.4
SCHAUBILD
UEBER
DIE
BERECHNUNG
DES
UMBAUTEN
RAUMES
NACH
DIN
277
(NOVEMBER
1950)
263
5.3.2.5
BERECHNUNG
DES
RAUMINHALTS
NACH
DIN
277
(JUNI
1987)
264
OE.3.2.6
UNTERSCHIEDE
IN
DEN
BERECHNUNGEN
NACH
DIN
277
NOVEMBER
1950
UND
JUNI
1987
267
5.3.2.7
ERMITTLUNG
DER
RAUMMETERPREISE
276
5.3.2.8
EINFLUSSGROESSEN
AUF
DEN
RAUMMETERPREIS
279
5.3.2.9
EINFLUSSGROESSEN
DER
NUTZUNGSART
AUF
DEN
RAUMMETERPREIS
280
5.3.2.10
ERMITTLUNG
DES
RAUMMETERPREISES
FUER
EIN
UND
ZWEIFAMILIEN
HAEUSER
281
5.3.2.11
ERMITTLUNG
DES
RAUMMETERPREISES
FUER
AUFWENDIG
AUSGESTATTETE
EIN
UND
ZWEIFAMILIENHAEUSER
290
5.3.2.12
ERMITTLUNG
DES
RAUMMETERPREISES
FUER
GESCHOSSWOHNGEBAEUDE
295
5.3.2.13
ERMITTLUNG
DES
RAUMMETERPREISES
FUER
FABRIKGEBAEUDE,
WERK
STATTGEBAEUDE
UND
LAGERGEBAEUDE
299
5.3.2.14
ERMITTLUNG
DES
RAUMMETERPREISES
FUER
BUERO-,
VERWALTUNGS
UND
BANKGEBAEUDE
301
5.3.2.15
TABELLE
UEBER
RAUMMETERPREISE
UND
QUADRATMETERPREISE
303
5.3.2.16
ZUSCHLAEGE
FUER
DIE
NICHT
IM
RAUMINHALT
ERFASSTEN
BAUTEILE
356
5.3.2.17
BAUNEBENKOSTEN
356
5.3.2.18
UMRECHNUNG
DER
RAUMMETERPREISE
AUF
DIE
BAUPREIS
VERHAELTNISSE
AM
WERTERMITTLUNGSSTICHTAG
358
5.3.3
WERTMINDERUNG
WEGEN
ALTERS
5.3.3.1
BERECHNUNG
DER
ALTERSWERTMINDERUNG
359
5.3.3.2
UNTERSCHIEDLICHE
BEGRIFFE
UEBER
DIE
NUTZUNGSDAUER
EINES
GEBAEUDES
360
5.3.3.3
TECHNISCHE
LEBENSDAUER
360
5.3.3.4
ALLGEMEINE
WIRTSCHAFTLICHE
NUTZUNGSDAUER
362
5.3.3.5
UEBLICHE
GESAMTNUTZUNGSDAUER
363
5.3.3.6
VERKUERZUNG
DER
UEBLICHEN
GESAMTNUTZUNGSDAUER
DURCH
BAU
MAENGEL
UND
BAUSCHAEDEN
365
5.3.3.7
VERLAENGERUNG
DER
UEBLICHEN
GESAMTNUTZUNGSDAUER
DURCH
BAULICHE
MASSNAHMEN
366
5.3.3.8
BERECHNUNG
DER
ALTERSWERTMINDERUNG
BEI
GEBAEUDEN
MIT
AN-
UND
AUFBAUTEN
370
5.3.3.9
ABSCHREIBUNGSFRAGEN
372
5.3.3.10
THEORETISCH-MATHEMATISCHE
ABSCHREIBUNGSVERFAHREN
373
5.3.3.11
EMPIRISCH
ERMITTELTE
ABSCHREIBUNGSVERFAHREN
379
5.3.3.12
ABSCHREIBUNGSTABELLEN
384
5.3.3.13
BEGRENZUNG
DER
WERTMINDERUNG
WEGEN
ALTERS
AUF
EINEN
REST
WERT
393
5.3.4
WERTMINDERUNG
WEGEN
BAULICHER
MAENGEL
UND
SCHAEDEN
5.3.4.1
BEURTEILUNG
DES
GEBAEUDE
UND
ERHALTUNGSZUSTANDES
394
5.3.4.2
BEGRIFF
DES
BAUMANGELS
UND
DES
BAUSCHADENS
395
5.3.4.3
AUSWIRKUNGEN
AUF
DEN
GEBAEUDEWERT
396
5.3.4.4
AUSMASS
DER
WERTMINDERUNG
WEGEN
BAULICHER
MAENGEL
UND
SCHAEDEN
396
5.3.4.5
MERKANTILER
MINDERWERT
401
5.3.5
BERUECKSICHTIGUNG
SONSTIGER
WERTBEEINFLUSSENDER
UMSTAENDE
5.3.5.1
VORAUSSETZUNGEN
FUER
EINE
ERMAESSIGUNG
ODER
ERHOEHUNG
DES
GEBAEUDEWERTS
403
5.3.5.2
UNGUENSTIGE
LAGEVERHAELTNISSE
403
5.3.5.3
WIRTSCHAFTLICHE
UEBERALTERUNG
404
5.3.5.4
VORZEITIGER
ABBRUCH
AUS ANDEREN
GRUENDEN
406
5.3.5.5
ZUSAMMENTREFFEN
VON
ABSCHLAEGEN
WEGEN
WIRTSCHAFTLICHER
UEBERALTERUNG
UND
WEGEN
VORZEITIGEN
ABBRUCHS
AUS
ANDEREN
GRUENDEN
407
5.3.5.6
UNWIRTSCHAFTLICHE
RAUMHOEHE
409
5.3.5.7
ZUSAMMENTREFFEN
VON
ABSCHLAEGEN
WEGEN
UEBERMAESSIGER
RAUM
HOEHE
UND
WEGEN
WIRTSCHAFTLICHER
UEBERALTERUNG
410
5.3.5.8
UNORGANISCHER
AUFBAU
DER
GEBAEUDE
412
5.3.5.9
NUTZUNG
VON
GEBAEUDEFLAECHEN
ZU
REKLAMEZWECKEN
413
5.3.5.10
UEBERDURCHSCHNITTLICH
GUTER
ERHALTUNGSZUSTAND
413
5.3.5.11
REIHENFOLGE
UND
BEMESSUNGSGRUNDLAGE
DER
AB
UND
ZUSCHLAEGE
413
5.3.6
WERT
DER
BAULICHEN
AUSSENANLAGEN
5.3.6.1
BEGRIFF
DER
AUSSENANLAGEN
414
OE.3.6.2
ERMITTLUNG
DES
WERTS
DER
BAULICHEN
AUSSENANLAGEN
414
5.3.6.3
ERMITTLUNG
DES
NORMALHERSTELLUNGSWERTS
DER
BAULICHEN
AUSSEN
ANLAGEN
414
5.3.6.4
WERTMINDERUNG
WEGEN
ALTERS
415
5.3.6.OE
BERUECKSICHTIGUNG
SONSTIGER
WERTBEEINFLUSSENDER
UMSTAENDE
417
5.3.6.6
PAUSCHALE
WERTERMITTLUNG
417
5.4
WERT
DER
SONSTIGEN
ANLAGEN
5.4.1
BEGRIFF
DER
SONSTIGEN
ANLAGEN
417
5.4.2
EINFLUSS
DER
UEBLICHEN
NICHT
BAULICHEN
AUSSENANLAGEN
AUF
DEN
GRUNDSTUECKSWERT
418
5.4.3
WERTERMITTLUNG
DER
SONSTIGEN
ANLAGEN
419
XV
5.5
ABLEITUNG
DES
VERKEHRSWERTS
AUS
DEM
SACHWERT
5.5.1
GRUNDUEBERLEGUNGEN
5.5.1.1
KEINE
SCHEMATISCHE
ABLEITUNG
DES
VERKEHRSWERTS
AUS DEM
MITTELWERT
VON
ERTRAGS
UND
SACHWERT
420
5.5.1.2
ALLGEMEINER
UEBERBLICK
UEBER
DAS
VERHAELTNIS
DES
SACHWERTS
ZUM
VERKEHRSWERT
420
5.5.2
VERFAHREN
ZUR
ABLEITUNG
DES
VERKEHRSWERTS
AUS
DEM
SACHWERT
422
5.5.2.1
PERSOENLICHE
ERFAHRUNGSSAETZE
422
5.OE.2.2
ALLGEMEINE
DURCHSCHNITTLICHE
ZU
ODER
ABSCHLAEGE
424
5.5.2.3
MATHEMATISCH-STATISTISCHE
VERFAHREN
428
5.5.3
ABLEITUNG
DES
VERKEHRSWERTS
AUS
DEM
SACHWERT
BEI
EIN
UND
ZWEIFAMILIENHAUSGRUNDSTUECKEN
430
5.5.4
BEISPIEL
FUER
EINE
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
IM
SACHWERT
VERFAHREN
435
6.
WERTERMITTLUNG
VON
GRUNDSTUECKEN
MIT
RECHTEN
UND
BELASTUNGEN
6.1
UEBERBLICK
437
6.2
GRUNDSTUECKSGLEICHE
RECHTE
6.2.1
ERBBAURECHT
6.2.1.1
ALLGEMEINES
6.2.1.1.1
BEGRIFF
UND
INHALT
DES
ERBBAURECHTS
439
6.2.1.1.2
WERTERMITTLUNGSPROBLEM
441
6.2.1.2
MARKTORIENTIERTE
WERTERMITTLUNG
443
6.2.1.3
FINANZMATHEMATISCHE
BEHELFSLOESUNGEN
443
6.2.1.3.1
WERTERMITTLUNG
BEI
UNBEBAUTEN
ERBBAURECHTSGRUNDSTUECKEN
443
6.2.1.3.2
WERTERMITTLUNG
BEI
BEBAUTEN
ERBBAURECHTSGRUNDSTUECKEN
446
6.3
GESETZLICHE
BESCHRAENKUNGEN
DES
GRUNDEIGENTUMS
6.3.1
ALLGEMEINES
449
6.3.2
DER
UEBERBAU
451
6.3.3
DER
NOTWEG
454
6.4
DIE
BESCHRAENKT
DINGLICHEN
RECHTE
DES
GRUNDEIGENTUMS
6.4.1
ALLGEMEINES
455
6.4.2
GRUNDDIENSTBARKEITEN
456
6.4.3
BESCHRAENKTE
PERSOENLICHE
DIENSTBARKEITEN
459
6.4.4
DINGLICHES
VORKAUFSRECHT
461
6.4.5
REALLASTEN
461
XVI
6.5
WERTERMITTLUNG
VON
NUTZUNGSRECHTEN
NACH
DEM
SACHENRECHTSAENDERUNGSGESETZ
(SACHENRAENDG)
6.5.1
VORBEMERKUNGEN
462
6.5.2
GRUNDLAGEN
DER
WERTERMITTLUNG
464
6.5.2.1
GRUNDSAETZE
DER
BODENWERTERMITTLUNG
465
6.5.2.2
FLAECHENERFASSUNG
UND
ABGRENZUNG
468
6.5.2.3
DER
REGELMAESSIGE
(ANKAUFSPREIS
471
6.5.2.4
BESTELLUNG
VON
ERBBAURECHTEN
473
6.5.2.4.1
KAUFPREISERHOEHUNG
(§
69
SACHENRBERGG)
474
6.5.2.5
BODENWERTERMITTLUNG
IN
BESONDEREN
FAELLEN
(§
20
SACHENRBERG)
475
6.6
WERTERMITTLUNG
VON
NUTZUNGSRECHTEN
NACH
DEM
SCHULDRECHTSAENDERUNGSGESETZ
(SCHULDRAENDG)
6.6.1
VORBEMERKUNGEN
476
6.6.2
DIE
REGELUNGEN
DES
SCHULDRECHTSANPASSUNGSGESETZES
(ARTIKEL
2
SCHULDRANPG)
477
6.6.2.1
ALLGEMEINE
VORSCHRIFTEN
478
6.6.2.2
VERTRAGLICHE
NUTZUNGEN
ZU
ANDEREN
PERSOENLICHEN
ZWECKEN
ALS
WOHNZWECKEN
479
6.6.2.3
UEBERLASSUNGSVERTRAEGE
481
6.6.2.4
ERRICHTUNG
VON
GEBAEUDEN
AUF
GRUND
EINES
MIET-,
PACHT
ODER
SONSTIGEN
NUTZUNGSVERTRAGS
481
6.6.3
DIE
REGELUNGEN
DES
ERHOLUNGSNUTZUNGSRECHTSGESETZES
(ARTIKEL
2
SCHULDRAENDG)
482
7.
DIE
ERMITTLUNG
DES
VERKEHRSWERTS
VON
WOHNUNGS
UND
TEILEIGENTUM
7.1
GRUNDBEGRIFFE
7.1.1
BEGRIFF
DES
WOHNUNGS-UND
TEILEIGENTUMS
483
7.1.2
UMFANG
DES
SONDEREIGENTUMS
UND
DES
GEMEINSCHAFTLICHEN
EIGENTUMS
484
7.2
WERTERMITTLUNG
7.2.1
AUSWAHL
DES
WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS
485
7.2.2
ANWENDUNG
DES
VERGLEICHSWERTVERFAHRENS
486
7.2.3
ANWENDUNG
DES
ERTRAGSWERTVERFAHRENS
488
7.2.4
ANWENDUNG
DES
SACHWERTVERFAHRENS
494
8.
DER
EINFLUSS
DER
VERKEHRS
UND
INDUSTRIEIMMISSIONEN
AUF
DEN
GRUNDSTUECKSWERT
8.1
BEURTEILUNGSKRITERIEN
497
8.2
WERTMINDERUNGEN
DURCH
IMMISSIONEN
8.2.1
LAERMIMMISSIONEN
8.2.1.1
ALLGEMEINES
498
8.2.1.2
BEEINTRAECHTIGUNGEN
DURCH
STRASSENVERKEHRSLAERM
502
8.2.1.3
BEEINTRAECHTIGUNGEN
DURCH
SCHIENENVERKEHRSLAERM
510
8.2.1.4
BEEINTRAECHTIGUNGEN
DURCH
FLUGLAERM
516
8.2.1.5
BEEINTRAECHTIGUNGEN
DURCH
INDUSTRIE
UND
GEWERBELAERM
517
8.2.1.6
BEEINTRAECHTIGUNGEN
DURCH
SPORTLAERM
520
8.2.1.7
BEEINTRAECHTIGUNGEN
DURCH
SONSTIGEN
LAERM
522
8.2.2
RAUCH-,
STAUB
UND
GERUCHSIMMISSIONEN
522
8.2.3
ERSCHUETTERUNGEN
524
XVII
9.
DIE
WERTERMITTLUNG
IN
ENTEIGNUNGSFAELLEN
9.1
RECHTSGRUNDLAGEN
9.1.1
RECHTSZUSTAND
BIS
1945
525
9.1.2
RECHTSZUSTAND
SEIT
GELTUNG
DES
GRUNDGESETZES
525
9.2
BEMESSUNG
DER
ENTEIGNUNGSENTSCHAEDIGUNG
9.2.1
AUFGABE
DER
ENTEIGNUNGSENTSCHAEDIGUNG
527
9.2.2
ENTSCHAEDIGUNG
FUER
DEN
RECHTSVERLUST
ZUM
VERKEHRSWERT
9.2.2.1
VERKEHRSWERT
ALS
BEMESSUNGSGRUNDLAGE
528
9.2.3
WERTAENDERUNGEN,
DIE
NACH
DEM
BAUGB
UNBERUECKSICHTIGT
BLEIBEN
528
9.2.4
ZEITPUNKT
FUER
DIE
BEMESSUNG
DER
ENTEIGNUNGSENTSCHAEDIGUNG
9.2.4.1
ZEITPUNKT
FUER
DIE
BESTIMMUNG
DES
ZUSTANDS
DES
ENTEIGNUNGS
OBJEKTS
531
9.2.4.2
ZEITPUNKT
FUER
DIE
ALLGEMEINEN
WERTVERHAELTNISSE
AUF
DEM
GRUND
STUECKSMARKT
532
9.2.5
ENTSCHAEDIGUNG
FUER
ANDERE
VERMOEGENSNACHTEILE
533
9.2.6
VORTEILSAUSGLEICH
534
9.2.7
MITWIRKENDES
VERSCHULDEN
534
10.
DIE
WERTERMITTLUNG
FUER
ZWECKE
DER
BELEIHUNG,
ZWANGSVERSTEIGERUNG
UND
VERSICHERUNG
10.1
BELEIHUNGSWERT
10.1.1
ALLGEMEINE
BELEIHUNGSGRUNDSAETZE
537
10.1.2
BELEIHUNGSWERT
BEI
WOHNUNGSGRUNDSTUECKEN
538
10.1.3
BELEIHUNGSWERT
BEI
GEWERBLICH
GENUTZTEN
GRUNDSTUECKEN
539
10.1.4
BELEIHUNGSWERT
BEI
GEMISCHT
GENUTZTEN
GRUNDSTUECKEN
540
10.2
ZWANGSVERSTEIGERUNGSWERT
540
10.3
FEUERVERSICHERUNGSWERT
541
10.4
VEREINHEITLICHUNG
DER
WERTERMITTLUNGSMETHODEN
541
11.
DIE
MATHEMATISCH-STATISTISCHEN
METHODEN
BEI
DER
GRUND
STUECKSBEWERTUNG
11.1
ALLGEMEINES
543
11.2
ARITHMETISCHES
MITTEL
UND
STANDARDABWEICHUNG
11.2.1
ARITHMETISCHER
MITTELWERT
544
11.2.2
STANDARDABWEICHUNG
545
XVIII
11.3
GRUNDGESAMTHEIT
UND
STICHPROBE
547
11.4
NORMALVERTEILUNG
549
11.5
REGRESSIONSANALYSE
560
11.6
KORRELATIONSANALYSE
565
11.7
UEBERPRUEFUNG
VON
VERKEHRSWERTGUTACHTEN,
DIE
UNTER
EINSATZ
DER
MATHEMATISCHEN
STATISTIK
GEFERTIGT
WURDEN
569 |
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