Wohnen und Wohnungspolitik in der Großstadt: eine empirische Untersuchung über Wohnformen, Wohnwünsche und kommunalpolitische Steuerung in Nürnberg
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Opladen
Leske + Budrich
1996
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort 5
Verzeichnis der verwendeten Abkürzungen 7
«. Einleitung 15
1.1 Problemstellung und Ziele 15
1.2 Forschungsstand 19
1.3 Methode 26
•. WohnungswirtscnaftUcbeRabmenbedingungen 31
2.1 Das Wirtschaftsgut „Wohnen", Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik 31
2.2 Der bundesdeutsche Wohnungsmarkt 33
2.2.1 Entwicklungslinien des Wohnungsmarktes und der
Wohnungspolitik in der Bundesrepublik 33
2.2.2 Der Wohnungsmarkt in den alten Ländern zu Beginn der 90er
Jahre 40
2.3 Der Nürnberger Wohnungsmarkt 43
2.3.1 Demographische, geographische und wirtschaftliche Rahmenbe¬
dingungen 43
2.3.2 Der Nürnberger Wohnungsmarkt 46
2.3.2.1 Der Mietwohnungsmarkt 46
2.3.2.2 Der Eigentümermarkt 49
2.3.2.3 Baulandpreise 52
2.3.2.4 Verschiebungen zwischen den Teilmärkten 53
3. Die Untersuchungsviertel: demographische und baulich« Entwicklung 57
3.1 Nördliche Altstadt-St. SebaM 60
3.2 St. Johannis 64
3.3 Langwasser 75
4. Wohnfonnen und WohnprSferenzen in den Quartieren 9t
4.1 Methodische Anlage der empirischen Erhebungen 92
4.1.1 Die quantitative Untersuchung 92
4.1.1.1 Stichprobenziehung und TeilnahmcbereiLschaft 92
4.1.1.2 Verteilung soziodemographischcr Merkmale in der Stichprobe 95
4.1.1.3 Der Fragebogen 96
4.1.2 Die Intensivinterviews 97
4.1.3 Erklärende Variable 98
4.1.3.1 Ökonomisches Potential 98
4.1.3.2 Haushaltstypen 100
4.2 Wohnformen und Wohnpräferenzen insgesamt sowie nach dem
ökonomischen Potential der Haushalte 103
4.2.1 Eigentumsverhältnisse 104
4.2.2 Art des Gebäudes und der Wohnung 105
9
4.2.3 Veibundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitätsbereitschaft 107
4.2.4 Wohnungsgröße und Wohnungszuschnitt 112
4.2.5 Ausstattungsstandards, Renovierungen/Modernisierungen und
allgemeine Wohnzufriedenheit 121
4.2.6 Die Wohnungswahl: Kriterien, Schwierigkeiten, Veränderung der
Ansprüche 124
4.2.7 Wohnkosten und Zahlungsbereitschaft 130
4.2.8 Stellenwert des Wohnens 142
4.2.9 Resümee 143
4.3 Wohnformen und Wohnpräferenzen nach Haushaltstypen 144
4.3.1 Stichprobenverteilung und Stabilität der erhobenen
Haushaltsformen 144
4.3.2 Wohnformen und Wohnpräferenzen traditioneller
Haushaltstypen 146
4.3.2.1 Sozial- und Altersstruktur der traditionellen Haushaltstypen 146
4.3.2.2 Eigentumsverhältnisse, Art des Gebäudes und der Wohnung 147
4.3.2.3 Verbundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitätsbereitschaft 148
4.3.2.4 Wohnungsgröße und Wohnungszuschnitt, Ausstattungsstandards
sowie allgemeine Wohnzufriedenheit 150
4.3.2.5 Die Wohnungswahl: Kriterien, Schwierigkeiten und Verände¬
rungen der Ansprüche 154
4.3.2.6 Wohnkosten und Zahlungsbereitschaft 156
4.3.2.7 Resümee 159
4.3.3 Wohnformen und Wohnpräferenzen neuer
Haushaltstypen 160
4.3.3.1 Sozial- und Altersstruktur der neuen Haushaltstypen 161
4.3.3.2 Eigentumsverhältnisse, Art des Gebäudes und der Wohnung 162
4.3.3.3 Verbundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitätsbereitschaft 163
4.3.3.4 Wohnungsgröße und Wohnungszuschnitt, Ausstattungsstandards
sowie allgemeine Wohnzufnedenheit 166
4.3.3.5 Die Wohnungswahl: Kriterien, Schwierigkeiten und
Veränderungen der Ansprüche 169
4.3.3.6 Wohnkosten und Zahlungsbereitschaft 169
4.3.3.7 Resümee 171
4.3.4 Wohnformen und Wohnpräferenzen der Einpersonenhaushalte 172
4.3.4.1 Sozial- und Altersstruktur der Einpersonenhaushalte 172
4.3.4.2 Eigentumsverhältnisse, Art des Gebäudes und der Wohnung 173
4.3.4.3 Verbundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitätsbereitschaft 173
4.3.4 .4 Wohnungsgröße und Wohnungszuschnitt, Ausstattungsstandards
sowie allgemeine Wohnzufriedenheit 175
4.3.4.5 Die Wohnungswahl: Kriterien, Schwierigkeiten und Verände¬
rungen der Ansprüche 177
4.3.4.6 Wohnkosten und Zahlungsbereitschaft 178
4.3.4.7 Resümee 181
4.4 Vergleichende Analyse von Haushaltsbiographien 182
4.5 Zusammenfassung 193
Tabellenanhang zu Kapitel 4 200
5. Wohnungspolitische ,demands' und wohnungswirtschaftliche
Leitbilder von Interessenvertretungen/
Stadtviertelvereinigungen/Bauträgern 215
5.1 Interessenvertretungen der Mieter und Hausbesitzer 216
5.1.1 Mieterverein Nürnberg und Umgebung e.V 216
5.1.2 Initiative .Mieter helfen Mietern"/ Arbeitskreis Nürnberger
Mieterinitiativen 220
5.1.3 Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg
und Umgebung 228
5.1.4 Organisierte Interessen und Wohnpräferenzen 231
5.2 Stadtviertelvereinigungen (Bürgervereine, Initiativen) 236
5.2.1 Altstadt 236
5.2.2 StJohannis 241
5.2.3 Langwasser 244
5.2.4 Stadtviertelvereinigungen und Wohnpräferenzen 247
: 5.3 Bauträger 249
5.3.1 Freifinanzierte Wohnungsunternehmen 249
5.3.2 Gemeinnützig ausgerichtete Wohnungsunternehmen
und Genossenschaften 256
5.3.2.1 Die Genossenschaften 258
5.3.2.2 Gesellschaften mit beschränkter Haftung
und Aktiengesellschaften 263
5.3.3 Die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Nürnberg (WBG) 268
5.3.3.1 Die Geschäftspolitik der WBG 270
5.3.3.2 Das Verhältnis der WBG zur Stadt Nürnberg 273
5.3.4 Geschäftspolitik, Zielgruppen und Umsetzungsprobleme von
Bauträgem im Vergleich 280
6. Das politisch-administrative System 285
6.1 Die politischen Rahmenbedingungen in Nürnberg 285
6.2 Entwicklungsplanung und Verwaltungsaufbau in Nürnberg 288
6.2.1 Die Stadtentwicklungsplanung 288
6.2.2 Der Verwaltungsaufbau 294
6.3 Das Verhältnis von Politik und Verwaltung 296
6.4 Kommunale Wohnungspolitik in Nürnberg:
Ziele, Instrumente, Kontroversen 299
6.4.1 Wohnungspolitische Konzeptionen 300
6.4.1.1 Die Verwaltung 300
6.4.1.2 Die SPD 310
6.4.1.3 Die Grünen 314
6.4.1.4 DieCSU 316
6.4.1.5 Die anderen (FDP, DKP, Republikaner) 319
6.4.2 Wohnungspolitische Instrumente und ihre Implementation 323
6.4.2.1 Das wohnungspolitische Budget 323
6.4.2.2 Wohnungsneubau 328
6.4.2.3 Wohnbauflächen: Bedarfsannahmen, Ausweisungen
und Mobilisierung 332
6.4.2.4 Stadterneuerung 340
11
6.4.2.5 Wohnungsversorgung und Wohnungssicherung 343
6.4.2.6 Die Erhaltungssatzung - die innovative Implementation eines
Instruments zur Wohnungsbestandssicherung 355
6.4.3 Neue Wohnformen 361
6.4.4 Wohnungspolitik in Nürnberg - Zusammenfassung 362
7. Die Planungen in den Untersuchungsvierteln 367
7.1 Nöidliche Altstadt 367
7.2 St. Johannis 376
7.3 Langwasser 393
7.4 Planungen und Bürgerbeteiligung 401
8. Kommunale Wohnungspolitik und Wohnpräferenzen 407
g'l Wohnbedürfnisse und Wohnungsbedarf 407
g 2 Interessenartikulation und -durchsetzung im kommunal¬
politischen System 410
g.3 Implementation kommunaler Wohnungspolitik: Ziele,
Planungen und Umsetzungsdefizite 415
g.4 Reichweite kommunaler Steuerung 420
9. Wohnungspolitische Konsequenzen 423
9.1 Konsequenzen für die Kommune 424
9.1.1 Inhaltliche Schwerpunkte 424
9.1.2 .Erhöhung der Verwaltungseffizienz 425
9.2 Konsequenzen für die Bundespolitik 426
9.3 Konsequenzen für die Landespolitik 429
9.4 Schlußbetrachtung 429
10. Literaturverzeichnis 433
10.1 Darstellungen 433
10.2 Materialien 439
Anhang
Graphiken und Tabellen 443
Verzeichnis der Abbildungen:
Abb. 4.1: Durchschnittlicher Wohnflächenkonsum und
Wohnflächenanspruch nach ökonomischem Potential - Pro-Kopf-
Angaben- 105
Abb. 4.2: Durchschnittliche Wohnkosten nach ökonomischem Potential
- in absoluten Zahlen - 128
Abb. 4.3: Durchschnittliche Wohnkosten nach ökonomischem Potential
- als Anteil am Haushaltsnettoeinkommen - 129
Abb. 4.4: Durchschnittliche Miete und Zahlungsbereitschaft der Mieter nach
ökonomischem Potential - in absoluten Zahlen - 132
Abb. 4.5: Durchschnittliche Miete und Zahlungsbereitschaft der Mieter nach
ökonomischem Potential - als Anteil am
Haushaltsnettoeinkommen - 133
Abb. 4.6: Durchschnittliche Wohnkosten und Zahlungsbereitschaft der
Eigentümer nach ökonomischem Potential - als Anteil am
Haushaltsnettoeinkommen - 134
Abb. 4.7: Durchschnittlicher Wohnflächenkonsum und
Wohnflächenanspruch der Haushaltstypen - Pro-Kopf-Angaben -.151
Abb. 4.8: Durchschnittliche Wohnraumversorgung und Wohnraumansprü¬
che der Haushaltstypen - Pro-Kopf-Angaben 153
Abb. 4.9: Durchschnittliche Wohnkosten der Haushaltstypen
- in absoluten Zahlen - 156
Abb. 4.10: Durchschnittliche Wohnkosten der Haushaltstypen
-als Anteil am Haushaltsnettoeinkommen - 157
Abb. 4.11: Durchschnittliche Miete und Zahlungsbereitschaft der Mieter
unter den Haushaltstypen - in absoluten Zahlen - 158
Abb. 4.12: Durchschnittliche Miete und Zahlungsbereitschaft der Mieter
unter den Haushaltstypen - als Anteil am
Haushaltsnettoeinkommen - 159
Abb. 6.1: Entscheidungsablauf der Nürnberg-Planung 318
Abb. 6.2: Anteil der Haushaltsausgaben der Stadt Nürnberg für Wohnen
1952-1992 360
Abb. 6.3: Mittelfristige Investitionsplanung der Stadt Nürnberg.
Ausgaben für Städtebau und Wohnen
(MIP-Nr 6151/6152/6201) 361
Abb. 6.4: Der Anteil der Einzelpläne (EPL) am Nürnberger Wohnungsetat 363
Abb. 6.5: Wohnungsbaufördermittel von Bund und Ländern und der Stadt
Nürnberg 1976-1992 364
Verzeichnis der Tabellen:
Tabelle 2.1: Quadratmeterpreis für Wohnungsmieten in Nürnberg - Altbau 34
Tabelle 2.2: Quadratmeterpreis für Wohnungsmieten in Nürnberg - Neubau 35
Tabelle 2.3: Kaufpreise für freistehende Eigenheime in Nürnberg 37
Tabelle 2.4: Kaufpreise für Reihenhäuser in Nürnberg 38
Tabelle 2.5: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Nürnberg 38
Tabelle 2.6: Verkaufspreise für Baugrundstücke in Nürnberg - Ein- und
Zweifamilienhäuser 39
Tabelle 2.7: Verkaufspreise für Baugrundstücke in Nürnberg -
Mehrfamilienhäuser 40
Tabelle 3.1: Nürnberg 45
Tabelle 3.2: Altstadt (Bezirk 06) 49
Tabelle 3.3: St.Johannis (Bezirk 07) 55
Tabelle 3.4: St. Johannis (Bezirk 23) 57
Tabelle 3.5: St. Johannis (Bezirk 24) 59
Tabelle 3.6: Langwasser (Bezirk 37) 67
Tabelle 3.7: Langwasser (Bezirk 33) 71
Tabelle 4.1: Gesamtbilanz 105
Tabelle 4.2: Teilnahmebereitschaft 128
13
TabeUenanhang zu Kap. 4
Tabelle 1: Eigentumsverhältnisse nach ökonomischem Potential 208
Tabelle 2: Gewünschte Eigentumsverhältnisse nach ökonomischem Potential. 209
Tabelle 3: Gewünschte Eigentumsverhältnisse nach gewünschter Form, Art
des Gebäudes und der Wohnung 210
Tabelle 4: Art des Gebäudes und der Wohnung nach ökonomischem
Potential 211
Tabelle 5: Bindung an das Viertel nach ökonomischem Potential 212
Tabelle 6: Mobilitätsindikator nach ökonomischem Potential 214
Tabelle 7: Wohnfläche nach ökonomischem Potential 215
Tabelle 8: Objektive und subjektive Versorgung mit Wohnfläche nach
ökonomischem Potential 216
Tabelle 9: Anzahl der Räume nach ökonomischem Potential 217
Tabelle 10: Objektive und subjektive Versorgung mit Räumen nach
ökonomischem Potential 218
Tabelle 11: Einzugsgründe für die jetzige und eine evtl. neue Wohnung im
Vergleich - nach ökonomischem Potential 219
Tabelle 12: Gewünschte Eigentumsverhältnisse nach Haushaltstypen 221
Tabelle 13: Eigentumsverhältnisse nach Haushaltstypen 222
Tabelle 14: Art des Gebäudes und der Wohnung nach Haushaltstypen 223
Tabelle 15: Bindung an das Viertel nach Haushaltstypen 224
Tabelle 16: Mobilitätsindikator nach Haushaltstypen 225
Tabelle 17: Wohnfläche nach Haushaltstypen 226
Tabelle 18: Objektive und subjektive Versorgung mit Wohnfläche nach
Haushaltstypen 227
Tabelle 19: Anzahl der Räume nach Haushaltstypen 228
Tabelle 20: Objektive und subjektive Versorgung mit Räumen nach
Haushaltstypen 229
Tabelle 21: Einzugsgründe für die jetzige und eine evtl. neue Wohnung im
Vergleich - nach Haushaltstypen 230
Anhang
Tabelle A. 1: Die Entwicklung des Bevölkerungsstandes in Nürnberg
ab 1972 A 11
Tabelle A.2: Hauptmieterhaushalte nach Mietbelastung im Januar 1988 A 12
Tabelle A.3: Strukturdaten der Untersuchungsviertel im Vergleich 1991 A 13
Tabelle A.4: Distrikt 068 A 14
Tabelle A.5: Distrikt 230 A 15
Tabelle A.6: Distrikt 242 A 16
Tabelle A.7: Distrikt 371 A 17
Tabelle A.8: Distrikt 331 A 18
Verzeichnis der Karten:
Karte 3.1: Lage der Untersuchungsviertel in Nürnberg 46
Karte 3.2: Distriktgrenzen und Straßen von Altstadt und Johannis 52
Karte 3.3: Distriktgrenzen und Straßen von Langwasser 64 |
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