Wohnungsgenossenschaften in den neuen Bundesländern: eine Unternehmensform im Zeichen kooperativer Tradition, transformationsgeprägter Gegenwart und zukünftigen Förderungspotentials
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Regensburg
Transfer-Verl.
1995
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| Series: | Kölner Schriften zur Sozial- und Wirtschaftspolitik
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Seite
Verzeichnis der Abbildungen 7
Verzeichnis der Tabellen 8
Verzeichnis der Abkürzungen 9
1. Einleitung 11
1.1 Zielsetzung der Arbeit 11
1.2 Gang der Untersuchung 13
1. Kapitel:
Einordnung des Objektbereichs 16
2. Die Genossenschaft im Wohnungsmarkt und in der Wohnungspolitik 16
2.1 Der Gutscharakter der Wohnung 16
2.1.1 Die Wohnung als Wirtschaftsgut: Determinanten des Angebotes 16
2.1.2 Die Wohnung als Sozialgut: Determinanten der Nachfrage 22
2.2 Wohnen in Genossenschaften 27
2.2.1 Genossenschaftliche Gestaltungsprinzipien 27
2.2.2 Wohnen als spezielle Form der Mitgliederförderung 28
2.2.2.1 Operationalisierung des Förderungsauftrages 28
2.2.2.2 Die Wohnungsgenossenschaft als Betriebswirtschaft 33
2.2.2.2.1 Wohneigentum und Dauernutzungsvertrag 34
2.2.2.2.2 Kostenvorteile in der Wohnungsverwaltung 35
2.2.2.2.3 Interne und externe Konfliktpotentiale 37
2.2.2.3 Die Wohnungsgenossenschaft als Personenvereinigung 40
2.2.2.3.1 Abkehr vom homo oeconomicus auf dem Wohnungs¬
markt 41
2.2.2.3.2 Wirkung der Mitgliederförderung auf die Lebenslage 42
2 2.3 Entwicklungslinien des Verhältnisses von Wohnungsgenossenschaften und
staatlicher Wohnungspolitik in Deutschland 46
2.3.1 Gemeinsame Geschichte bis zum Ende des zweiten Weltkriegs 46
2.3.1.1 Aufkommen der Wohnungsfrage, erste Gründungen und
erste Rückschläge 4g
2.3.1.2 Von 1889 bis zum Ende des ersten Weltkriegs 48
2.3.1.3 Weimarer Republik 52
2.3.1.4 Nationalsozialismus 5g
2.3.2 Unterschiedliche Entwicklungen nach dem Ende des zweiten
Weltkriegs aufgrund politischer Trennung 59
2.3.2.1 Soziale Wohnungspolitik in der Bundesrepublik Deutschland .59
2.3.2.1.1 Ziele 60
2.3.2.1.2 Instrumente 63
2.3.2.1.3 Träger ZZ!ZZZZZZZo5
2.3.2.1.4 Wohnungsgenossenschaften in der sozialen
Wohnungspolitik 69
2.3.2.1.4.1 WGG und Gleichheitsgrundsatz der
Förderung 69
2.3.2.1.4.2 Quantitative Bedeutung 71
2.3.2.1.4.3 Wirkungen auf die Genossenschaften 72
2.3.2.1.4.4 Zusammenarbeit mit den Trägem der
Wohnungspolitik 75
2.3.2.2 Sozialistische Wohnungspolitik in der Deutschen Demo¬
kratischen Republik 77
2.3.2.2.1 Ziele SZZZZZZZZZ Z Z.78
2.3.2.2.2 Instrumente 79
2.2.2.2.3 Träger ^^ZZZZZZ ZZ .8l
2.3.2.2.4 Stellung der Wohnungsgenossenschaften in der
sozialistischen Wohnungspolitik 83
2.3.2.2.4.1 Verwaltungswirtschaftliche
Genossenschaften 83
2.3.2.2.4.2 Instrumentalisierung 85
2.3.2.2.4.3 Quantitative Bedeutung 87
2.4 Die Wohnungsgenossenschaft im Spannungsfeld zwischen Wohnungsnach-
ragern, Wohnungsanbietem, genossenschaftlicher Wohnungswirtschaft
und den Trägem der staatlichen Wohnungspolitik 89
2.4.1 Wohnungsnachfrager und Personenvereinigung 91
^4.2 Betriebswirtschaft, Wohnungsanbieter und Träger der staatlichen
Wohnungspolitik w
2.4.3 Perspektiven des Managements in Wohnu^gs^ os^n8chaften..... !!. .98
3
II. Kapitel:
Situationsanalyse 102
3. Die Transformation der Wohnungswirtschaft und ihre Bedeutung für
Wohnungsgenossenschaften 102
3.1 Besonderheiten der Systemtransformation in der Wohnungswirtschaft 102
3.1.1 Vergleich mit der Transformation anderer Teilordnungen 102
3.1.2 Die Funktion des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft im
Transformationsprozeß 106
3.1.3 Problematik der Analyse von wohnungspolitischen Zielen,
Instrumenten und Wirkungen im Transformationsprozeß 108
3.2 Quantitative Situationsanalyse 111
3.2.1 Vergleich des Wohnungsbestandes der neuen Bundesländer mit
dem der alten Bundesländer 111
3.2.1.1 Statistischer Überblick 111
3.2.1.2 Altbaubestand und traditionell errichteter Neubaubestand... 118
3.2.1.3 Plattengebäude und Blockgebäude 120
3.2.1.3.1 Bausubstanz 120
3.2.1.3.2 Wettbewerbsfähigkeil 124
3.2-2 Der genossenschaftliche Wohnungsbestand 128
3.2.2.1 Vergleich mit den kommunalen Wohnungsunternehmen in
den neuen Bundesländern 128
3.2.2-2 Vergleich mit den Wohnungsgenossenschaften in den alten
Bundesländern 132
3.2.3 Zusammenfassung der quantitativen Situationsanalysc und
Folgerungen für die Wohnungsgenossenschaften 136
3.3 Rechtliche Situationsanalyse 138
3.3.1 Substanzprobleme der Wohnungswirtschaft 139
3.3.1.1 Eigentum am Wohnungsbestand und am Grund und Boden 139
3.3.1.1.1 Situation bis zum FKPG 139
3.3.1.1.1.1 Rechtsvorschriften 139
3.3.1.1.1.2 Wirkungen 141
3.3.1.1.2 Situation nach dem FKPG 144
3.3.1.1.2.1 Rechtsvorschriften 144
3.3.1.1.2.2 Wirkungen 145
3.3.1.2 Bewertungsprobleme in der DM-Eröffnungsbilanz 145
3.3.1.3 Altschuldenproblematik und Veräußerungsauflage 148
3.3.1.3.1 Situation bis zum FKPG 148
3.3.1.3.1.1 Rechtsvorschriften 148
3.3.1.3.1.2 Wirkungen 151
4 3.3.1.3.2 Situation nach dem FKPG 152
3.3.1.3.2.1 Rechtsvorschriften 152
3.3.1.3.2.2 Wirkungen 154
3.3.2 Regelungsintensive Instrumente 159
3.3.2.1 Grundmietenverordnungen 159
3.3.2.1.1 Erste Grundmietenverordnung 161
3.3.2.1.1.1 Rechtsvorschriften 161
3.3.2.1.1.2 Wirkungen 163
3.3.2.1.2 Zweite Grundmietenverordnung 166
3.3.2.1.2.1 Rechtsvorschriften 166
3.3.2.1.2.2 Wirkungen 167
3.3.2.2 Kündigungsschutz 168
3.3.2.3 Belegungsrechte 170
3.3.2.3.1 Rechtsvorschriften 170
3.3.2.3.2 Wirkungen 171
3.3.3 Wohnungspolitische Transfers 172
3.3.3.1 Sonderwohngeld 172
3.3.3.1.1 Rechtsvorschriften 172
3.3.3.1.2 Wirkungen 174
3.3.3.2 Förderprogramme 178
3.3.3.2.1 Rechtsvorschriften 178
3.3.3.2.2 Wirkungen 180
3.3.4 Besondere Überleitungsprobleme der Rechtsform e.G 184
3.3.5 Zusammenfassung der rechtlichen Situationsanalyse und
Folgerungen für die Wohnungsgenossenschaften 186
4. Methodik der empirischen Untersuchung 189
4.1 Methodik leitfadenstrukturierter Interviews 189
4.2 Merkmale zur Auswahl der befragten Wohnungsgenossenschaften 192
4.2.1 Größe des Wohnungsbestandes 192
4.2.2 Gründungsdatum 195
4.2.3 Regionale Lage 197
4.2.4 Merkmalskombinationen bei den befragten Genossenschaften 199
4.3 Hypothesen 201
4.3.1 Hypothesen im Wissenschaftsprozeß 201
4.3.2 Arbeitshypothesen der Genossenschaftsbefragung 202
5
III. Kapitel:
Befragungsergebnisse und Folgerungen 206
5. Ergebnisse der Genossenschaftsbefragung 206
5.1 Die Wohnungsgenossenschaft als Betriebswirtschaft 206
5.1.1 Rechtlicher Status, Umwandlungsprobleme und Satzungsfragen 206
5.1.2 Fortbestand und Umstrukturierung des Geschäftsbetriebes 211
5.1.3 Erwartete Leerstände und Maßnahmen im Bestand 218
5.1.4 Wohnungsneubau und regionale Wirtschaftsperspektiven 223
5.2 Die Wohnungsgenossenschaft als Personenvereinigung 226
5.2.1 Selbstverständnis der Genossenschaft 226
5.2.1.1 Bewertung genossenschaftlicher Prinzipien und der Stellung
im Wettbewerb 226
5.2.1.2 Soziale Zusammensetzung der Mitgliederstruktur 229
5.2.1.3 Unversorgte Mitglieder und Verteilung freier Wohnungen... 231
5.2.2 Partizipation innerhalb der Genossenschaft 233
5.2.2.1 Mitglieder 233
5.2.2.2 Aufsichtsrat 237
5.2.2.3 Mitarbeiter 238
5.2.3 Genossenschaftliche Wohnungswirtschaft und andere
Kooperationen.... 239
5.2.3.1 Beratungsleistungen 239
5.2.3.2 Neugründungen von Wohnungsgenossenschaften 243
5.2.3.3 Beziehungen zu Trägerbetrieben 245
5.3 Wirkungsanalyse der untersuchten Rechtsvorschriften 246
5.3.1 Substanzprobleme 246
5.3.1.1 Eigentum am Grund und Boden 246
5.3.1.2 Altschulden 250
5.3.2 Regelungsintensive Instrumente 254
5.3.2.1 Grundmietenverordnungen 254
5.3.2.2 Belegungsrechte 260
5.3.3 Wohnungsbauförderung 262
5.4 Zusammenfassung der Befragungsergebnisse 264
5.4.1 Kritik der Datenbasis 264
5.4.2 Zusammenfassung der Befragungsergebnisse 265
5.4.2.1 Die Genossenschaft als Betriebswirtschaft 265
5.4.2.2 Die Genossenschaft als Personenvereinigung 267
; 5.4.2.3 Wirkungsanalyse der untersuchten Rechtsvorschriften 269
j 5.4.3. Merkmale zur Unterscheidung typischer Genossenschaften als
Grundlage für wohnungspolitische Folgerungen 271
6 6. Folgerungen für eine Typologie der Wohnungsgenossenschaften in den
neuen Bundesländern 272
6.1 Gründe für eine Umsetzung der Situationsanalyse und der
Befragungsergebnisse in eine Typologie 272
6.1.1 Diskussion der relevanten Merkmale 275
6.1.1.1 Merkmale der Wohnungsgenossenschaft 275
6.1.1.2 Merkmale der Wohnungsnachfrage 276
6.1.1.3 Merkmale der genossenschaftlichen Wohnungswirtschaft und
der kommunalen Wohnungspolitik 277
6.2 Typologie 279
6.3 Weiterfuhrende Forschungsfragen zu den Wohnungsgenossenschaften 285
7. Folgerungen für die staatliche Wohnungspolitik 289
7.1 Wohnungspolitik und Systemtransformation 289
7.1.1 Dominanz der Exekutive und Problematik kommunaler
Wohnungspolitik 290
7.1.2 Besondere Bedeutung von Zuschüssen, Verordnungen und
Wohngeld 291
7.1.3 Notwendigkeit einer Situations- und Zielgruppenanalyse nach
Merkmalen der Anbieter 292
7.2 Weiterführende Forschungsfragen zur staatlichen Wohnungspolitik 294
8. Zusammenfassung 296
Literaturverzeichnis 304
7
VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN
Seite
Abb. 1: Die Wohnungsgenossenschaft im Spannungsfeld 90
Abb. 2: Perspektiven des Managements in Wohnungsgenossenschaften 99
Abb. 3: Verteilung der befragten Genossenschaften nach Wohnungsbestand und
Gründungsdatum 197
Abb. 4: Rechtlicher Status und Beteiligung Dritter an der Umwandlung 206
Abb. 5: Wichtigste Quellen der Satzungserstellung 209
Abb. 6: Pläne zu Liquidation, Fusion des Geschäftsbetriebs sowie zum Verkauf von
Wohnungen an Mitglieder oder Dritte 212
Abb. 7: Exemplarischer Stammbaum einer ehemaligen AWG 214
Abb. 8: Änderung der Personalsituation bei Verwaltungsmitarbeitern, Hand¬
werkern und Vorstandsmitgliedern 216
Abb. 9: Erwartungen verstärkter Leerstände aufgrund erschwerter Vermietbarkeit
nach Bestandstypen 219
Abb. 10: Bewertung von Maßnahmen im Wohnungsbestand und Wohnumfeld... 220
Abb. 11: Geplanter Wohnungsneubau nach Arten 223
Abb. 12: Bewertung genossenschaftlicher Prinzipien und Stellung im Wettbewerb226
Abb. 13: Anteile unversorgter Mitglieder an der Gesamtheit der Mitglieder 231
Abb. 14: Bewertung verschiedener Wege zur Artikulation des Mitgliederwillens.. 234
Abb. 15: Deckung des Beratungsbedarfs 239
Abb. 16: Kenntnis über Neugründungen in den neuen Bundesländern und
Bereitschaft zu ihrer arbeitsmäßigen oder finanziellen Unterstützung.... 243
Abb. 17: Aspekte der Übertragungsverhandlungen zum Grund und Boden der
noch offenen Fälle 247
Abb. 18: Altschulden im Durchschnitt je Wohnung 251
Abb. 19: Kostendeckung nach der ersten Grundmietenverordnung 255
I Abb. 20: Beobachtete Reaktionen auf die Mieterhöhung nach der ersten
¦ Grundmietenverordnung 257
Abb. 21: Nutzung des Belegungsrechts durch die Gemeinde 260
Abb. 22: Konsolidierung und Strukturtransformation der
Wohnungsgenossenschaften in den neuen Bundesländern 287
8 VFwyyirHNis nra tauft t .fn
Seite
Tab. 1: Daten zur Wohnflächenversorgung 113
Tab. 2: Zahl der Wohnungen und Fläche je Wohnung nach Bundesländern 115
Tab. 3: Kennziffern zur Wohnungsqualität in den alten und neuen Bundesländerni 16
Tab. 4: Geschätzte Kosten für Instandhaltung und Modernisierung von Altbauten
und traditionell errichteter Neubauten 119
Tab. 5: Geschätzte Kosten für Instandhaltung und Modernisierung von
Plattengebäuden und Blockgebäuden 122
Tab. 6: Kosten für Instandsetzung und Modernisierung Berliner Plattengebäude 123
Tab. 7: Kennzahlen der Wohnungsgenossenschaften im Vergleich zu den
kommunalen Gesellschaften in den neuen Ländern 1992 128
Tab. 8: Wohneinheiten nach Eigentümergruppen in den alten und den neuen
Bundesländern 132
Tab. 9: Marktanteile der Wohnungsgenossenschaften in den alten und den neuen
Bundesländern 1991 133
Tab. 10: Verteilung der Wohnungsgenossenschaften in den neuen Bundesländern
nach Größenklassen 135
Tab. 11: Vereinfachtes Beispiel der Mindestpreise zur Veräußerung 156
Tab. 12: Ermittlung der Warmmiete in einer typischen Bestandswohnung nach der
Ersten Grundmietenverordnung 162
Tab. 13: Mieten nach Baujahr und Ausstattung 1991 163
Tab. 14: Wohngeldanträge, durchschnittliches Wohngeld und abgelehnte Anträge
in den neuen Bundesländern 1991 und 1992 175
Tab. 15: Bewilligungen im sozialen Wohnungsbau der neuen Bundesländer 180
Tab. 16: Verausgabte Mittel für Modernisierung durch Genossenschaften und
kommunale Gesellschaften 183
Tab. 17: Verteilung der Genossenschaften nach Größenklassen 194
Tab. 18: Verteilung der befragten Genossenschaften nach ihrem Gründungsdatum 196
Tab. 19: Verteilung der befragten Genossenschaften nach ihrer regionalen Lage 198
Tab. 20: Übersicht über die Merkmalskombinationen bei den befragten
Genossenschaften 200
Tab. 21: Typenbildcr der Wohnungsgenossenschaften 281
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