So finanziere ich Haus und Wohnung: die Kunst, Vermögen zu bilden
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
[München]
Dt. Taschenbuch-Verl.
1993
|
| Ausgabe: | 6. Aufl., Stand: 1. 1. 1993 |
| Schriftenreihe: | dtv
5222 : Beck-Rechtsberater im dtv |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XIII, 519 S. graph. Darst. |
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Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis XI
1. Abschnitt. Zusammenhänge
Kapitel I. Finanzieren: Aufgabe und Lösungsansätze 1
A. Um was handelt es sich? 1
B. Der Fachausdruck: Finanzierung 1
C. Der Kreislauf des Geldes 2
D. Risiken beim Wohneigentum 5
E. Die Aufnahme fremder Mittel als Aufgabe mit Wiederholung ... 8
Kapitel II. Die Finanzplanung: Das Hilfsmittel 9
A. Kapitalbedarfsrechnung 10
1. Aufstellung der Gesamtkosten 12
1 2. Wohnflächenberechnung 15
3. Kosten des Baugrundstücks 17
4. Baukosten Berechnung des umbauten Raumes 17
5. Preisindices für den Neubau von Wohngebäuden 28
B. Finanzierungsplan 44
1. Finanzierungsräume 46
2. Finanzierungsmittel 50
C. Lastenberechnung 55
D. Wirtschaftlichkeits (Rentabilitäts )Berechnung 62
E. Steuerrechnung 67
1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 67
2. Abschreibungsursache: Der Wertverzehr des Sachvermögens 71
a) Die Abschreibungssumme 72
b) Die Abschreibungsdauer 77
c) Welche Abschreibungsmethoden können ausgewählt wer¬
den? 77
d) Lineare Abschreibung 77
e) Degressive Abschreibung 78
3. Erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen 82
a) Übersicht über die steuerrechtlichen Vorschriften zur För¬
derung des Wohneigentums 82
b) Andere erhöhte Abschreibungen 82
c) Abschreibungen für die Modernisierung und energiespa¬
rende Maßnahmen 91
VI Inhaltsverzeichnis
d) Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten
und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG). . 94
e) Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (§ 7i EStG) 95
f) Erhöhte Absetzungen für Baumaßnahmen an Gebäuden
zur Schaffung neuer Mietwohnungen (§ 7c EStG) 95
g) Absetzungen für Wohnungen mit Sozialbindung (§ 7h
EStG) 96
h) Buchwertentnahme von Gebäuden im Betriebsvermögen
(§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 4 EStG) 100
i) Fortsetzung der Nutzungswertbesteuerung über 1998 hin¬
aus (§ 52 Abs. 15 Satz 12 EStG) 100
j) Verteilung von Erhaltungsaufwand (§§ lla und llb EStG) . 101
k) § 14b Berlin FG 101
1) Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge nach dem För
dergebietsgesetz v. 24. 6. 1991 (BGB1.1 S. 1331) 101
4. Steuerbegünstigung der zu eigenen Wohnzwecken genutzten
WohnungimeigenenHausnach§10eEStG 104
a) Abschreibungssumme, Abschreibungsmethode 105
b) Erweiterter Schuldzinsenabzug (§ lOe Abs. 6a EStG nach
dem StÄndG 92) 126
c) Steuerbegünstigungen für zu eigenen Wohnzwecken ge¬
nutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten
und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 10 f EStG) . 127
d) Förderung von unentgeltlich überlassenen Wohnungen
(§ 10h EStG) 128
5. Kinderkomponente 130
6. Einkunftsgrenze von 120000 DM/240000 DM (§ lOe Abs. 5a
EStG) 132
7. Übergangsregelungen 133
8. Eintragung eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte 137
9. Nach dem Ende der Selbstnutzung: Welche Absetzungen für
Abnutzung können geltend gemacht werden 138
10. Der Grundzusammenhang zwischen Fremdfinanzierung und
Abschreibung 141
a) Was ist bei der Auswahl der Abschreibungsmethode zu
beachten ? 142
b) Können mehrere Abschreibungsvergünstigungen neben¬
einander in Anspruch genommen werden? 157
F. Zahlungsplan 157
J. So wendet man die Finanzplanung an: Beispiel mit Erläuterun¬
gen 159
I. Ausgangsdaten 159
II. Kapitalbedarfsrechnung Gesamtkostenermittlung 160
III. Ermittlung der geschuldeten Fremdmittel 161
Inhaltsverzeichnis VII
IV. Finanzierungsplan 161
V. Lastenberechnung 162
VI. Wirtschaftlichkeits (Rentabilitäts )Rechnung 162
VII. Steuerrechnung 164
a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 164
b) Berechnung der Steuerersparnis bei Selbstnutzung nach
dem 1.1. 1987(§ lOeEStG) 168
Kapitel III. Sicherheiten für Finanzierungsmittel 169
A. Das zweigliedrige Schuldverhältnis 169
1. Die persönliche Haftung des Darlehensnehmers 172
2. Die dingliche Haftung des Grundstücks 177
3. Der Inhalt von Schuldurkunden für Grundpfandrechte 183
B. Wie benutzt man das Grundbuch für die Finanzierung 186
1. Wie ist es eingeteilt? 187
2. Wie erreicht man eine Eintragung in das Grundbuch? 192
3. Die Rangordnung der Grundbuchrechte 195
4. Wie beeinflußt man den Rang der Grundpfandrechte? 196
5. Das Prinzip der beweglichen Rangstelle 198
C. Bürgschaften 200
D. Baulastenverzeichnis 202
E. Wie bekommt man eine Darlehenszusage? 203
Kapitel IV. Die Bewertung des Pfandgrundstucks 217
A. Beleihungsregeln 220
1. Beleihungsgrenzen 225
2. Überschreitung der Beleihungsgrenzen 226
3. Nutzungsrechte, Verwertungsrechte, Erwerbsrechte und Ver¬
fügungsbeschränkungen als Vorlasten 228
a) Nutzungsrechte 228
b) Verwertungsrechte 232
c) Erwerbsrechte 233
d) Verfügungsbeschränkungen 237
4. Erbbaurecht 238
5. Wohnungs und Teileigentum 245
2. Abschnitt. Zahlungsmechanik
Kapitel V. Die Technik des Schuldendienstes 249
A. Zinsberechnungen 249
1. Zinsstaffelrechnungen 253
2. Zeitpunkte der Verrechnung von Tilgungsleistungen 255
3. Effektivzinssätze 262
4. Grundmuster von Zinsvereinbarungen 265
VIII Inhaltsverzeichnis
5. Formen der Darlehensrückzahlung 267
a) Annuitätendarlehen/Progressive Tilgungsrechnung 268
b) Abzahlungsdarlehen 297
c) Festdarlehen 298
6. Wie erleichtert man sich den Kapitaldienst? 299
a) Tilgungsstreckungsdarlehen 300
b) Aussetzen der Tilgung 300
c) Dynamische Tilgung 301
d) Tilgungszuschußdarlehen 301
3. Abschnitt. Merkmale der Finanzierungsmittel
Kapitel VI. Die eigenen Mittel der mühsame Teil 305
A. Wie vermehrt man sein Geld vermögen ? 306
1. Wohnungsbauprämien 307
2. Sonderausgaben 325
3. Vermögensbildung der Arbeitnehmer 332
a) Wohnungsbau 333
b) Schuldentilgung 334
c) Wohnungsbauprämie 334
d) Versicherungen 335
e) Sparbeiträge 335
4. Sparprämien 337
5. Kapitalisierung von Renten 338
B. Wie kann man Eigenkapital ersetzen? 339
1. Kauf auf Rentenbasis 339
2. Ersatz durch Fremdfinanzierungsmittel 348
3. Ersatz durch Verminderung des Kapitalbedarfs . : 349
Kapitel VII. Die fremden Mittel der teure Teil 352
A. Überblick 352
B. Herkunft der Finanzierungsmittel 355
1. Auf dem Kapitalmarkt beschaffte Gelder 355
2. Aus Einlagen stammende Mittel 362
3. Der Sonderfall: Bauspardarlehen 364
a) Wie funktioniert das Bauspargeschäft? 365
b) Wartezeiten 368
c) Begriffe = Bedeutungen und Beziehungen 373
d) Tarifvarianten der Bausparkassen 385
e) Absicherung der Bauspardarlehen 418
4. Gelder von Versicherungen 426
C. Entscheidungselemente und Wahlmöglichkeiten 430
1. Was ist zu bedenken? 430
2. Was kann man auswählen? 432
Die „klassische Finanzierung 434
Inhaltsverzeichnis IX
Vorfinanzierung einer I. Hypothek 435
Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung von Bauspar¬
verträgen 435
Auffüllkredit 437
Finanzierung aus einer Hand Verbundfinanzierung 438
3. Schuldendiensthilfen 440
Kapitel VIII. Die staatlichen Subventionen der geschenkte Teil... 445
A. Sozialer Wohnungsbau 446
1. Erster Förderungsweg 446
2. Zweiter Förderungsweg 450
3. Dritter Förderungsweg 452
4. Wohnungsbauprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau
(KfW) 454
5. Wie wirken sich die Finanzierungsprogramme der öffentli¬
chen Hand aus? 455
6. Befreiung von den speziellen Eigentumsbindungen durch
Umfinanzierung 460
7. Finanzhilfen zur Förderung des Wohnungswesens in den neu¬
en Bundesländern 468
a) Verwaltungsvereinbarungen über die Förderung des Woh¬
nungsbaus, der Modernisierung und Instandsetzung in den
neuen Bundesländern 468
b) Verwaltungsvereinbarung zur Umsetzung des „Gemein¬
schaftswerkes Aufschwung Ost auf dem Gebiet des Woh¬
nungswesen 471
c) Zuschüsse zum Erwerb kommunaler Wohnungen durch
deren Mieter 472
d) KfW Wohnraum Modernisierungsprogramm 472
B. Steuerlich berücksichtigungsfähige Abschreibungen 474
C. Vom Einheitswert des Grundvermögens abhängige Steuerermä¬
ßigungen 476
1. Vermögen , Schenkung und Erbschaftsteuer 482
2. Grundsteuer 487
a) Wie hängen Einheitswert, Steuermeßzahl und Steuerme߬
betrag zusammen? 487
b) Grundsteuerermäßigung nach dem II. Wohnungsbaugesetz . 488
c) Vorschrifen für die neuen Länder 489
3. Grundsteuerermäßigung für Kriegsbeschädigte und deren
Witwen 492
4. Verminderung des Einheitswerts bei Fortfall der Grund¬
steuerermäßigung 493
D. Gebührenbefreiung beim Wohnungsbau 493
E. Grunderwerbsteuerbefreiung 494
X Inhaltsverzeichnis
F. Besteuerung von Spekulationsgeschäften Abgrenzung gewerb¬
licher Grundstückshandel zur privaten Vermögensverwaltung . . 496
G. Wohnungsbauprämien Vorsorgeaufwendungen (Sonderaus¬
gaben) 498
H. Wohngeld: Miet und Lastenzuschuß 498
Sachregister 513
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