Immobilien-Management: Prüfkriterien zu Lage, Substanz, Rendite
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Wiesbaden
Gabler
1991
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i
; Vorwort 5
Einführung 11
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1. Geschichte und Funktion von Immobilien 15
1.1 Immobilienentwicklung durch die Jahrhunderte 15
1.2 Einfluß der Architektur 16
1.3 Wohnen 18
; 1.3.1 Geschichtliche Entwicklung 18
1.3.2 Materialwandel und Typenvielfalt 18
1.3.3 Komfortsteigerungen und Qualitätsanforderungen 20
1.3.4 Versorgungs und Entsorgungstechniken 21
1.3.5 Wohnung und Arbeitsplatz 23
1.3.6 Nutzorientierte Wohn und Siedlungsformen 24
1.3.7 Mehrgenerationenwohnen 27
1.4 Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien 27
1.4.1 Systematik gewerblicher Immobilien 27
1.4.2 Mischformen mit Beispielen 28
1.4.3 Entwicklungstendenzen 39
1.5 Ausblicke zum Eigentumserwerb an Immobilien 40
1.5.1 Aktiengesellschaften 40
1.5.2 Time Sharing 41
1.5.3 Kombiprodukte 42
1.5.4 Eigentumsbeteiligung/Nutzformen/Use Sharing 43
1.5.5 Anlageverhalten in der deutschen Lebensversicherung 45
1.5.6 Kapitalanlagen der gesamten Versicherungswirtschaft 48
2. Transparenz: Die „gläserne Immobilie 51
2.1 Die Lage: Makro und MikroStandort 51
2.2 Substanz 53
2.2.1 Allgemeine Merkmale 53
2.2.2 Bedeutung von Altlasten 54
2.2.3 Spezielle Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes
von Grund/Boden und Gebäuden 58
Wertermittlungsverfahren 58
Vergleichsverfahren 59
Ertragswertverfahren 61
Sachwertverfahren 67
Bodenwert 69
7
2.3 Ertrag 69
2.3.1 Rohertrag 69
2.3.2 Reinertrag 70
2.4 Rendite 72
2.4.1 Formel zur Berechnung der Rendite 72
2.4.2 Jährlicher Reinertrag 73
2.4.3 Investitionssumme 73
2.4.4 Renditevorgaben 77
2.4.5 Musterbeispiel einer Rendite Ermittlung 78
2.4.6 Ermittlung des Soll Kaufpreises 80
3. Bestandsmanagement Pflege des Grundbesitzes 83
3.1 Maßnahmen zur Erhaltung der Gebäude 83
3.2 Planung der Instandhaltungsaufwendungen 85
3.2.1 Strategie 85
3.2.2 Finanzieller Rahmen 86
3.2.3 Planungszeitraum und Planungszeitpunkt 87
3.2.4 Feststellung des Erhaltungsbedarfs 88
3.2.5 Aufstellung des Maßnahmen und Kostenplans 88
3.2.6 Vergaben, Überwachung 89
3.3 EDV gestütztes Instandhaltungsprogramm . 90
3.3.1 Allgemeines 90
3.3.2 Voraussetzungen 90
3.3.3 Funktionen 91
3.4 Schönheitsreparaturen 93
3.5 Die gepflegte Immobilie Imagepflege 93
3.6 Zusammenfassung 94
4. Dynamisches Bestandsmanagement 97
4.1 Objektmanagement 99
4.2 Vermietungsmanagement 100
4.3 Werbe und PR Management 101
4.4 Computerunterstützung der Verwaltung 102
4.5 Kostenmanagement 104
4.5.1 Analysen der Kostenarten und entstehung 104
4.5.2 Kostensenkungsanregungen 105
4.5.3 Aktivierung von Ressourcen und Erträgen 107
4.5.4 Renditeprogramm 108
4.5.5 Kostenbudgetierung 109
4.6 Controlling 110
4.6.1 Controlling im operativen Sinne HO
8
4.6.2 Strategisches Controlling 112
4.6.3 Strategisches Radar 113
5. Gesetzliche Bestimmungen des geltenden Baurechts 115
5.1 Entwicklung und Inhalt des Baugesetzbuches 115
5.1.1 Allgemeines Städtebaurecht 116
5.1.2 Zum besonderen Städtebaurecht 116
5.2 Baunutzungsverordnung 117
5.3 Wertermittlungsverordnung 1988 WertV 1988 123
5.3.1 Grundlagen 123
5.3.2 Inhaltliche Regelung 123
Anwendungsbereich, Allgemeine Verfahrensgrundsätze
und Begriffsbestimmungen 124
Ableitung erforderlicher Daten 125
Wertermittlungsverfahren 125
6. Aufsichtsbestimmungen für Grundstücksanlagen bei Versicherungs¬
unternehmen 127
6.1 Zuführung zum gebundenen Vermögen 127
6.2 Funktionsausgliederungen 128
6.3 Umsatzsteuerfragen bei Immobilienveräußerungen 128
6.3.1 Allgemeine Leitsätze 128
6.3.2 Wirtschaftliche Vorteile und Folgen 129
6.3.3 Modelle 130
6.3.4 Umsatzsteuer bei Immobilienverkäufen aus der Sicht
von Verkäufer und Käufer 137
Anlagen (1 25) 139
Stichwortverzeichnis 187
9
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