Immobilienbesteuerung: Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Neuwied [u.a.]
Luchterhand
1997
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XXV, 213 S. |
| ISBN: | 3472025026 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsübersicht
Abkürzungsverzeichnis XXI
Grundlagen der Immobilienbesteuerung
1. Übersicht der Grundstücksarten und ihre Unterscheidungen 3
1.1 Definition eines Grundstückes 3
1.2 Grundstücksarten 3
2. Aufteilung des Wirtschaftsgutes Gebäude nach der Nutzung
und den Eigentumsverhältnissen 7
2.1 Aufteilung nach Nutzungs- und Funktionszusammenhang 7
2.2 Aufteilung nach Gebäudeeigentümern 7
2.3 Abgrenzung des Wirtschaftsgutes Gebäude zu anderen
Wirtschaftsgütern 8
3. Abgrenzung der Anschaffungskosten/Herstellungskosten
zum Erhaltungsaufwand 12
3.1 Allgemein 12
3.2 Anschaffungskosten 12
3.3 Herstellungskosten 13
3.4 Erhaltungsaufwand 16
3.5 Sonderfälle 17
4. Zuordnung von Grundstücken und Grundstücksteilen
zum Betriebsvermögen oder Privatvermögen 19
4.1 Bedeutung und Zuordnung 19
4.2 Begriff des Betriebsvermögens 19
4.3 Begriff des Privatvermögens 22
Immobilien des Privatvermögens
5. Grundzüge der ertragsteuerlichen Behandlung von
eigengenutzten Immobilien 25
5.1 Wohneigentumsförderung nach § 10 e EStG 25
VII
Inhaltsübersicht
5.2 Wohneigentumsförderung nach dem Eigenheimzulagengesetz
(EigZulG) 30
5.3 Förderung der Eigenheimzulage bei Ausbauten und
Erweiterungen 40
5.4 Steuerbegünstigung für Baudenkmale und Gebäude
in Sanierungsgebieten gem. § 10 f EStG 41
5.5 Steuerbegünstigung durch das Fördergebietsgesetz 43
5.6 Das Zwei- bzw. Dreikontenmodell 44
5.7 Das häusliche Arbeitszimmer 51
6. Auszüge der ertragsteuerlichen Behandlung von vermieteten
Immobilien 59
6.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG. ... 59
6.2 Die steuerliche Anerkennung von negativen Einkünften bei
Vermietung und Verpachtung 77
7. Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen 86
7.1 Allgemeines zum Verkauf von Immobilien 86
7.2 Verkauf von Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist 86
7.3 Verkauf von Immobilien außerhalb der Spekulationsfrist 90
8. Indirekte Veräußerung von Immobilien durch Anteils¬
veräußerung 91
8.1 Steuerliche Gestaltung durch ausschüttungsbedingte
Teilwertabschreibung 91
8.2 Steuerliche Gestaltung durch Umwandlung einer GmbH
in eine GmbH Co 108
Immobilien des Betriebsvermögens
9. Steuerliche Behandlung von Immobilien im Betriebs¬
vermögen 123
9.1 Betriebseinnahmen 123
9.2 Betriebsausgaben 123
10. Sonderform Betriebsaufspaltung 132
10.1 Allgemein 132
10.2 Begriff der Betriebsaufspaltung 132
10.3 Arten der Betriebsaufspaltung 133
VIII
Inhaltsübersicht
10.4 Besitz- und Betriebsunternehmen 135
10.5 Personelle Verflechtung 136
10.6 Sachliche Verflechtung 143
10.7 Beginn der Betriebsaufspaltung 147
10.8 Beendigung der Betriebsaufspaltung 148
10.9 Konsequenzen der Betriebsauf Spaltung 149
11. Veräußerung und Entnahme von Immobilien im Betriebs¬
vermögen 155
11.1 Veräußerung und Entnahme von Grundstücken des Betriebs¬
vermögens 155
11.2 Zurückbehaltung eines Grundstückes bei Verkauf des Betriebes
oder Mitunternehmeranteil 155
11.3 Erfolgsneutrale Behandlung von stillen Reserven aus der
Veräußerung eines Grundstückes durch Übertragung auf ein
neues Wirtschaftsgut gem. § 6 b und § 6 c EStG 156
11.4 Übertragung von stillen Reserven bei zwangsweisem
Ausscheiden von Wirtschaftsgütern 164
11.5 Gewerblicher Grundstückshandel 165
12. Die geplante Steuerreform 1999 192
Literaturverzeichnis 195
Rechtsprechungsverzeichnis 197
Richtlinien und Verwaltungsanweisungen 205
Rechtsquellenverzeichnis 207
Sachregister 209
IX
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis XXI
Grundlagen der Immobilienbesteuerung
1- Übersicht der Grundstücksarten und ihre
Unterscheidungen 3
1 ¦ 1 • Definition eines Grundstückes 3
1-2. Grundstücksarten 3
1-2.1. Unbebaute Grundstücke 3
1.2.2. Bebaute Grundstücke 4
1.2.2.1. Allgemein 4
1.2.2.2. Mietwohngrundstücke 4
1.2.2.3. Geschäftsgrundstücke 4
1.2.2.4. Gemischtgenutzte Grundstücke 4
1.2.2.5. Wohnung 5
1.2.2.6. Einfamilienhäuser 5
1.2.2.7. Zweifamilienhäuser 5
1.2.2.8. Sonstige bebaute Grundstücke 6
2. Aufteilung des Wirtschaftsgutes Gebäude nach der
Nutzung und den Eigentumsverhältnissen 7
2-1 • Aufteilung nach Nutzungs- und Funktionszusammenhang 7
2.2. Aufteilung nach Gebäudeeigentümern 7
23. Abgrenzung des Wirtschaftsgutes Gebäude zu anderen
Wirtschaftsgütern 8
2.3.1. Unselbständige Gebäudeteile 8
2.3.2. Selbständige Gebäudeteile 8
2.3.2.1. Allgemein 8
2.3.2.2. Betriebsvorrichtungen ^
2.3.2.3. Scheinbestandteile 9
2.3.2.4. Ladeneinbauten und ähnliche Einbauten 10
2.3.2.5. Sonstige Mietereinbauten 10
2.3.2.6. Sonstige selbständige Gebäudeteile 11
XI
Inhaltsverzeichnis 3. Abgrenzung der Anschaffungskosten/
Herstellungskosten zum Erhaltungsaufwand 12
3.1. Allgemein 12
3.2. Anschaffungskosten 12
3.3. Herstellungskosten 13
3.3.1. Allgemein 13
3.3.2. Vollverschleiß 13
3.3.3. Erweiterung 13
3.3.4. Wesentliche Verbesserung 15
3.3.4.1. Allgemein 15
3.3.4.2. Anschaffungsnaher Aufwand 15
3.3.4.3. Substanzverbesserung 16
3.4. Erhaltungsaufwand 16
3.5. Sonderfälle 17
4. Zuordnung von Grundstücken und Grundstücksteilen
zum Betriebsvermögen oder Privatvermögen 19
4.1. Bedeutung der Zuordnung 19
4.2. Begriff des Betriebsvermögens 19
4.2.1. Allgemein 19
4.2.2. Notwendiges Betriebsvermögen 20
4.2.3. Gewillkürtes Betriebsvermögen 20
4.2.4. Sonderbetriebsvermögen 21
4.3. Begriff des Privatvermögens 22
Immobilien des Privatvermögens
5. Grundzüge der ertragsteuerlichen Behandlung von
eigengenutzten Immobilien 25
5.1. Wohneigentumsförderung nach § 10 e EStG 25
5.1.1. Entstehung des § 10 e EStG 25
5.1.2. Anwendungsbereich 25
5.1.3. Förderungsdauer und Höhe der Abzugsbeträge 26
5.1.4. Aufwendungen vor/nach Bezug 29
5.1.5. Objektbeschränkung und Folgeobjekt 29
5.2. Wohneigentumsförderung nach dem Eigenheim¬
zulagengesetz (EigZulG) 30
5.2.1. Entstehung des EigZulG 30
5.2.2. Anwendungsbereiche 31
XII
Inhaltsverzeichnis
5.2.2.1. Allgemein 31
5.2.2.2. Anspruchsberechtigter 31
5.2.2.3. Begünstigtes Objekt 32
5.2.2.4. Einkunftsgrenze 33
5.2.2.5. Anwendungszeitraum 35
5.2.3. Förderungsdauer und Höhe der Förderung 36
5.2.3.1. Allgemein 36
5.2.3.2. Fördergrundbetrag 36
5.2.3.3. Kinderzulage 37
5.2.3.4. Ökologische Zusatzförderung 38
5.2.4. Aufwendungen vor Bezug 39
5.2.5. Objektbeschränkung/Folgeobjekt 39
5.2.6. Genossenschaftsanteile 40
5.3. Förderung der Eigenheimzulage bei Ausbauten und
Erweiterungen 40
5.4. Steuerbegünstigung für Baudenkmale und Gebäude
in Sanierungsgebieten gem. § 10 f EStG 41
5.4.1. Steuerbegünstigung des § 10 f EStG 41
5.4.2. Anwendungsbereich 41
5.4.3. Förderungsdauer und Höhe der Abzugsbeträge 42
5.4.4. Objektverbrauch 42
5.4.5. Förderung nach § 10 f EStG neben der Eigenheimzulage 43
5.5. Steuerbegünstigung durch das Fördergebietsgesetz 43
5.5.1. Selbstgenutzte Wohnförderung nach dem Fördergebiets¬
gesetz 43
5.5.2. Anwendungsbereich 44
5.5.3. Förderungsdauer und Höhe der Abzugsbeträge 44
5.6. Das Zwei- bzw. Dreikontenmodell 44
5.6.1. Allgemein 44
5.6.2. Das Zwei- bzw. Dreikontenmodell anhand von Beispielen 45
5.6.3. Die derzeitige Rechtslage des Zwei- bzw. Dreikonten¬
model les 46
5.7. Das häusliche Arbeitszimmer 51
5.7.1. Die Regelung bis zum 31.12.1995 51
5.7.1.1. Allgemein 51
5.7.1.2. Vorraussetzungen zur Anerkennung eines häuslichen
Arbeitszimmers 51
5.7.1.3. Höhe der Werbungskosten für das häusliche
Arbeitszimmer 53
5.7.2. Die Neuregelung ab 01. 01. 1996 54
XIII
Inhaltsverzeichnis 5.7.3. Möglichkeiten der Anerkennung des häuslichen
Arbeitszimmers ab 1996 57
6. Auszüge der ertragsteuerlichen Behandlung von
vermieteten Immobilien 59
6.1. Einkünfte aus Vermietung u. Verpachtung gem. § 21 EStG 59
6.1.1. Allgemein 59
6.1.2. Mieteinnahmen 59
6.1.3. Werbungskosten 60
6.1.3.1. Allgemein 60
6.1.3.2. Abschreibungsmethoden 60
6.1.3.2.1. Allgemein 60
6.1.3.2.2. Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
gem. § 7 EStG 60
6.1.3.2.3. Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden 61
6.1.3.2.3.1. Erhöhte Absetzungen für Baumaßnahmen an Gebäuden
zur Schaffung neuer Mietwohnungen gem. § 7 c EStG . . 61
6.1.3.2.3.2. Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungs¬
gebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
gem. § 7 h EStG 61
6.1.3.2.3.3. Erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen gem. § 7 i EStG. . 63
6.1.3.2.4. Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz
(FördGG) für Immobilien des Privatvermögens 64
6.1.3.2.4.1. Anwendung des Fördergebietsgesetz 64
6.1.3.2.4.2. Anspruchsberechtigte 64
6.1.3.2.4.3. Begünstigte Maßnahmen 65
6.1.3.2.4.3.1. Allgemein 65
6.1.3.2.4.3.2. Anschaffung und Herstellung von neuen abnutzbaren
unbeweglichen Wirtschaftsgütern 65
6.1.3.2.4.3.3. Modernisierungs- und nachträgliche Herstellungsarbeiten 67
6.1.3.2.4.3.4. Anzahlung auf Anschaffungskosten und Teil¬
herstellungskosten 68
6.1.3.2.4.4. Sonderabschreibungen gem. FördGG für Objekte in
Berlin-West 70
6.1.3.2.4.5. Sonderabschreibungen und degressive Abschreibungen
bei Baumaßnahmen an einem Dachgeschoß 71
6.1.3.3. Erhaltungsaufwendungen 73
6.1.3.4. Sonstige Werbungskosten 74
6.1.3.5. Pauschalierung der Werbungskosten nach dem
Jahressteuergesetz 1996 75
XIV
Inhaltsverzeichnis
6.1.3.5.1. Allgemein 75
6.1.3.5.2. Anwendungsbereich 75
6.1.3.5.3. Höhe und erfaßte Aufwendungen des Pauschbetrages ... 76
6.1.3.5.4. Vorteilhaftigkeit der Pauschalierung 76
6.2. Die steuerliche Anerkennung von negativen Einkünften
bei Vermietung und Verpachtung 77
6.2.1. Allgemein 77
6.2.2. Die Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung
und Verpachtung 77
6.2.3. Der Fremdvergleich bei Mietverträgen unter nahen
Angehörigen 80
6.2.4. Gestaltungsmißbrauch nach § 42 AO 81
7. Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen ... 86
7.1. Allgemeines zum Verkauf von Immobilien 86
7.2. Verkauf von Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist 86
7.2.1. Steuerpflichtige Veräußerungsgeschäfte 86
7.2.2. Die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes oder -Verlustes 88
7.3 Verkauf von Immobilien außerhalb der Spekulationsfrist 90
8. Indirekte Veräußerung von Immobilien durch
Anteilsveräußerung 91
8.1. Steuerliche Gestaltung durch ausschiittungsbedingte
Teilwertabschreibung 91
8.1.1. Steuerliche Behandlung von Anteilen an Kapital¬
gesellschaften gem. § 17 EStG 91
8.1.1.1. Allgemein 91
8.1.1.2. Begriff der Veräußerung 91
8.1.1.3. Begriff der wesentlichen Beteiligung 93
8.1.1.4. Veräußerungsgewinn bzw. -verlust 95
8.1.1.4.1. Allgemein 95
8.1.1.4.2. Veräußerungspreis 95
8.1.1.4.3. Veräußerungskosten 96
8.1.1.4.4. Anschaffungskosten 97
8.1.1.5. Steuerliche Behandlung des Veräußerungsgewinnes b/w.
-Verlustes 9X
8.1.1.6. Kapitalherabsetzung oder Autlösung einer Kapital¬
gesellschaft 99
8-1.2. Teilwertabschreibung auf Beteiligungen 100
8.1.2.1. Allgemein 10°
XV
Inhaltsverzeichnis 8.1.2.2. Ausschüttungsbedingte Teilwertabschreibung 101
8.1.2.2.1. Allgemein 101
8.1.2.2.2. Die steuerliche Anerkennung der ausschüttungsbedingten
Teilwertabschreibung 101
8.1.3. Das Modell der sog. »4-Füße-GmbH« 103
8.1.4. Modellberechnung der »4-Füße-GmbH« 105
8.2. Steuerliche Gestaltung durch Umwandlung einer GmbH
in eine GmbH Co. KG 108
8.2.1. Formwechsel einer GmbH in eine GmbH Co. KG
nach neuem Umwandlungs(-steuer)recht 108
8.2.1.1. Allgemein 108
8.2.1.2. Zivilrechtliche Vorraussetzungen beim Formwechsel
einer GmbH in eine GmbH Co. KG 109
8.2.1.3. Zeitlicher Ablauf des Formwechsels einer GmbH in eine
GmbH Co. KG 110
8.2.1.4. Die steuerlichen Auswirkungen beim Formwechsel
einer GmbH in eine GmbH Co. KG 111
8.2.1.4.1. Allgemein 111
8.2.1.4.2. Die steuerliche Behandlung bei der übertragenen GmbH 112
8.2.1.4.3. Die steuerliche Behandlung bei der GmbH Co. KG. . . 112
8.2.2. Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen im
Fördergebiet bei Vermögensübergang im Sinne des
Umwandlungssteuergesetzes 113
8.2.3. Die Anwendung des sog. »Sanierungsmodells« 114
8.2.4. Modellberechnung des »Sanierungsmodells« 115
8.2.5. Die steuerlichen Auswirkungen des »Sanierungsmodells«
für die Veräußerer sowie die Erwerber der GmbH 119
Immobilien des Betriebsvermögens
9. Steuerliche Behandlung von Immobilien im Betriebs¬
vermögen 123
9.1. Betriebseinnahmen 123
9.2. Betriebsausgaben 123
9.2.1. Allgemein 123
9.2.2. Abschreibungsmethoden 123
9.2.2.1. Allgemein 123
9.2.2.2. Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
gem. § 7 EStG 124
9.2.2.3. Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden 124
XVI
Inhaltsverzeichnis
9.2.2.4. Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz
(FördGG) für Immobilien des Betriebsvermögens 124
9.2.2.4.1. Anspruchsberechtigte 124
9.2.2.4.2. Begünstigte Maßnahmen 124
9.2.2.4.2.1. Allgemein 124
9.2.2.4.2.2. Anschaffung und Herstellung von abnutzbaren
unbeweglichen Wirtschaftsgiitern 126
9.2.2.4.2.3. Modernisierungs- und andere nachträgliche Herstellungs¬
arbeiten 128
9.2.2.4.2.4. Anzahlungen auf Anschaffungskosten und
Teilherstellungskosten 129
9.2.2.4.3. Sonderabschreibungen gem. FördGG für Objekte in
Berlin-West 130
9.2.3. Erhaltungsaufwendungen 130
10. Sonderform Betriebsaufspaltung 132
10.1. Allgemein 132
10.2. Begriff der Betriebsaufspaltung 132
10.3. Arten der Betriebsaufspaltung 133
10.3.1. Echte (eigentliche) Betriebsaufspaltung 133
10.3.2. Unechte (uneigentliche) Betriebsaufspaltung 133
10.3.3. Umgekehrte Betriebsaufspaltung 134
10.3.4. Kapitalistische Betriebsaufspaltung 134
10.3.5. Mitunternehmerische Betriebsaufspaltung 134
10.4. Besitz- und Betriebsunternehmen 135
10.5. Personelle Verflechtung 136
10.5.1 Allgemein 136
10.5.2. Sonderformen von Beteiligungen 138
10.5.3. Übersicht über ausgewählte Beteiligungsmöglichkeiten . 141
10.6. Sachliche Verflechtung 143
10.6.1 Allgemein 143
10.6.2. Grundstücke und Gebäude 144
10.6.3. Sonderfall Bürogebäude 146
10.7. Beginn der Betriebsaufspaltung 147
10.8. Beendigung der Betriebsaufspaltung 148
10.9. Konsequenzen der Betriebsaufspaltung 149
10.9.1. Allgemein 149
10.9.2. Möglichkeiten zur Vermeidung einer Aufdeckung der
stillen Reserven bei Beendigung der Betriebsaufspaltung 152
XVII
Inhaltsverzeichnis
11. Veräußerung und Entnahme von Immobilien im
Betriebsvermögen 155
11.1. Veräußerung und Entnahme von Grundstücken des
Betriebsvermögens 155
11.2. Zurückbehaltung eines Grundstückes bei Verkauf des
Betriebes oder Mitunternehmeranteiles 155
11.3. Erfolgsneutrale Behandlung von stillen Reserven aus der
Veräußerung eines Grundstückes durch Übertragung auf
ein neues Wirtschaftsgut gem. § 6 b und § 6 c EStG .... 156
11.3.1. Sinn und Zweck der Regelung des § 6 b EStG 156
11.3.2. Anwendungsbereich 156
11.3.2.1. Allgemein 156
11.3.2.2. Steuerpflichtiger 157
11.3.2.3. Begünstigte Veräußerungs-und Reinvestitionsobjekte .. 157
11.3.2.4. Begriff der Veräußerung 158
11.3.2.5. Vorbesitzzeiten und Zugehörigkeit zum Anlagevermögen 159
11.3.2.6. Übertragung des Veräußerungsgewinnes auf angeschaffte
oder hergestellte Wirtschaftsgüter 160
11.3.2.7. Rücklage gem. § 6 b EStG 162
11.3.2.7.1. Anwendungsbereich 162
11.3.2.7.2. Auflösung der Rücklagen und evtl. Gewinnzuschlag .... 162
11.3.3. Regelung des § 6 c EStG für die Gewinnermittlung nach
§4 Abs. 3 EStG 163
11.4. Übertragung von stillen Reserven bei zwangsweisem
Ausscheiden von Wirtschaftsgütern 164
11.5. Gewerblicher Grundstückshandel 165
11.5.1. Allgemein 165
11.5.2. Vorrausetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels
11.5.2.1. Allgemein 166
11.5.2.2. Selbständigkeit 166
11.5.2.3. Nachhaltigkeit 166
11.5.2.4. Gewinnerzielungsabsicht 167
11.5.2.5. Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. ... 168
11.5.2.6. Überschreitung einer privaten Vermögensverwaltung ... 169
11.5.3. Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels zur
privaten Vermögensverwaltung 170
11.5.3.1. Drei-Objekt-Grenze im engeren Sinne 170
11.5.3.2. Drei-Objekt-Grenze im weiteren Sinne 171
11.5.3.3. Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze 172
11.5.3.4. Sonderfälle 173
XVIII
Inhaltsverzeichnis
11.5.3.5. Kritische Würdigung der Drei-Objekt-Grenze 174
11.5.3.6. Widerlegbarkeit der Veräußerungsabsicht 176
11.5.3.7. Weitere Besonderheiten 178
11.5.3.7.1. Veräußerungen nach Parzellierung von unbebauten
Grundstücken 178
11.5.3.7.2. Veräußerungen nach Modernisierung 178
11.5.3.7.3. Veräußerungen im Ausland 179
11.5.3.8. Grundstücksgesellschaften und Grundstücks¬
gemeinschaften 179
11.5.3.8.1. Gesellschaftsebene allgemein 179
11.5.3.8.2. Gesellschafterebene allgemein 180
11.5.3.8.3. Beteiligung eines Gesellschafters an einer gewerblich
tätigen Personengesellschaft 180
11.5.3.8.4. Beteiligung eines Gesellschafters an einer vermögens¬
verwaltend tätigen Personengesellschaft 182
11.5.3.8.4.1. Beteiligung zählt zum Betriebsvermögen 182
11.5.3.8.4.2. Beteiligung zählt zum Privatvermögen 182
11.5.3.8.5. Gewerblicher Grundstückshandel auf der Ebene
der Gesellschaft 184
11.5.3.8.6. Anteilsveräußerungen von Gesellschaftern 184
11.5.3.9. Beteiligung eines Gesellschafters an einer GmbH 185
11.5.4. Beginn, Umfang und Beendigung eines gewerblichen
Grundstückshandels 187
11.5.4.1. Beginn eines gewerblichen Grundstückshandels 187
11.5.4.2. Umfang eines gewerblichen Grundstückshandels 187
11.5.4.3. Ende eines gewerblichen Grundstückshandels 188
11.5.5. Steuerliche Umgangsmöglichkeiten mit dem gewerblichen
Grundstückshandel 188
11.5.6. Zusammenfassung 190
12. Die geplante Steuerreform 1999 192
Literaturverzeichnis 195
Rechtsprechungsverzeichnis 197
Richtlinien und Verwaltungsanvveisungen 205
Rechtsquellenverzeichnis 207
Sachregister 209
XIX
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