Methodische Ansätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Fabrikgrundstücken:
Gespeichert in:
1. Verfasser: | |
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Format: | Abschlussarbeit Buch |
Sprache: | German |
Veröffentlicht: |
Bonn
Inst. für Städtebau, Bodenordnung und Kulturtechnik
2001
|
Schriftenreihe: | Beiträge zu Städtebau und Bodenordnung
21 |
Schlagworte: | |
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I
GLIEDERUNG
SEITE
0.
EINLEITUNG
1
1.
GEGENSTAND
DER
WERTERMITTLUNG
7
1.1
ZUR
THEMATISCHEN
ABGRENZUNG
7
1.2
ZUM
GRUNDSTUECKSBEGRIFF
9
1.3
ZUM
WESEN
DER
GRUNDSTUECKSWERTERMITTLUNG
11
2.
ZUM
VERKEHRSWERTBEGRIFF
13
2.1
GEWOEHNLICHER
GESCHAEFTSVERKEHR
16
2.2
QUALITAET
22
2.3
ZUM
VERKEHRSWERT
VON
FABRIKGRUNDSTUECKEN
IN
DER
RECHTSPRECHUNG
24
3.
BEOBACHTUNGEN
AUF
DEM MARKT
VON
GRUNDSTUECKEN
DES
PRODUZIERENDEN
GEWERBES
IM
RUHRGEBIET
(ESSEN,
DUISBURG,
OBERHAUSEN)
27
3.1
ZUR
AUFGABENSTELLUNG
29
3.1.1
AUFBAU
DER
UNTERSUCHUNG
29
3.1.2
ZUM
BEFRAGUNGSINHALT
31
3.2
ERGEBNISSE
32
3.2.1
BEFRAGUNGSBASIS
32
3.2.2
VERAEUSSERUNGEN
DER
OEFFENTLICHEN
HAND
35
3.2.3
VERAEUSSERUNGEN
VON
PRIVATEN
AN
PRIVATE
38
3.3
SCHLUSSFOLGERUNGEN
41
4.
QUALITAETSBESTIMMUNG
VON
FABRIKGRUNDSTUECKEN
44
4.1
LAGE
45
II
4.1.1
UEBEROERTLICHE
LAGEFAKTOREN
45
4.1.1.1
VERKEHR
46
4.1.1.2
VERSORGUNG
MIT
GUETERN
UND
DIENSTLEISTUNGEN
46
4.1.1.3
BESCHAFFUNGS
UND
ABSATZMAERKTE
47
4.1.1.4
ENERGIEVERSORGUNG
47
4.1.1.5
WASSERVER
UND
-ENTSORGUNG
48
4.1.1.6
ABFALLENTSORGUNG
48
4.1.2
OERTLICHE
LAGEFAKTOREN
48
4.1.2.1
OERTLICHE
VERKEHRSLAGE
49
4.1.2.2
NACHBARSCHAFTS
LAEGE
50
4.2
NUTZBARKEIT
51
4.2.1
ZULAESSIGKEITSVORSCHRIFTEN
IM
BAUPLANUNGS
UND
BAUORDNUNGSRECHT
52
4.2.1.1
ZULAESSIGKEIT
VON
VORHABEN
IM
BEPLANTEN
INNENBEREICH
(§
30
BAUGB)
53
4.2.1.1.1
ART
DER
BAULICHEN
NUTZUNG
54
4.2.1.2
ZULAESSIGKEIT
VON
VORHABEN
IM
UNBEPLANTEN
INNENBEREICH
(§
34
BAUGB)
59
4.2.1.3
ZULAESSIGKEIT
VON
VORHABEN
IM
AUSSENBEREICH
(§
35
BAUGB)
61
4.2.1.3.1
BESTANDSSCHUTZ
64
4.3
BESCHAFFENHEIT
67
4.3.1
GRUNDSTUECKSGROESSE
UND
-FORM
70
4.3.2
GELAENDEFORM
UND
BAUGRUND
72
4.3.3
BAULICHE
ANLAGEN
73
4.3.3.1
TYPISIERUNG
VON
FABRIKGEBAEUDEN
73
4.3.3.1.1
NUTZUNG
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
73
4.3.3.1.2
ANORDNUNG
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
74
4.3.3.1.3
FORM
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
74
4.3.3.1.4
KONSTRUKTION
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
77
4.3.3.2
TYPISIERUNG
DER
TECHNISCHEN
ANFORDERUNGEN
AN
DIE
BAU
LICHEN
ANLAGEN
77
4.3.3.2.1
ANFORDERUNGEN
QUANTITATIVER
ART
78
4.3.3.2.1.1
TRAGFAEHIGKEIT
DER
GESCHOSSDECKEN
78
III
4.3.3.2.1.2
LICHTE
RAUMHOEHE
79
4.3.3.2.1.3
STUETZENABSTAND
80
4.3.3.2.1.4
BEZIEHUNGEN
ZWISCHEN
DEN
QUANTITATIVEN
TECHNISCHEN
ANFORDERUNGEN
80
4.3.3.2.2
ANFORDERUNGEN
QUALITATIVER
ART
81
4.3.3.2.2.1
MATERIALFLUSS
81
4.3.3.2.2.2
ENERGIEVERSORGUNG
81
4.3.3.2.2.3
INFORMATIONSFLUSS
81
4.3.3.2.2.4
PERSONENFLUSS
82
4.3.3.2.2.5
FESTPUNKTANLAGEN
82
4.3.3.2.2.6
FLEXIBILITAET
83
4.3.3.2.2.7
MASCHINENAUFSTELLUNG
84
4.3.3.2.2.8
EMISSIONEN
84
5.
ANWENDBARKEIT
VON
WERTERMITTLUNGSVERFAHREN
86
5.1
DAS
SACHWERTVERFAHREN
NACH
DER
WERTERMITTLUNGS
VERORDNUNG
88
5.1.1
ERMITTLUNG
DES
HERSTELLUNGSWERTES
DER
BAULICHEN
ANLAGEN
VON
FABRIKGRUNDSTUECKEN
89
5.1.2
ZUR
PROBLEMATIK
DER
BAUPREISINDEXREIHEN
103
5.1.3
WERTMINDERUNG
WEGEN
ALTERUNG
105
5.1.4
WERTMINDERUNG
WEGEN
BAUMAENGELN
UND
BAUSCHAEDEN
116
5.1.5
BEURTEILUNG
DES
SACHWERTVERFAHRENS
HINSICHTLICH
SEINER
ANWENDUNG
BEI
VERKEHRSWERTERMITTLUNGEN
VON
FABRIKGRUNDSTUECKEN
119
5.2
DAS
ERTRAGSWERTVERFAHREN
NACH
DER
WERTERMITTLUNGS
VERORDNUNG
123
5.2.1
ERTRAGSWERTVERFAHREN
MIT
EINHEITLICHEM
ERTRAG
123
5.2.2
ERMITTLUNG
DES
ROHERTRAGS
BEI
FABRIKGRUNDSTUECKEN
126
5.2.3
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
131
5.2.3.1
MIETAUSFALLWAGNIS
133
5.2.3.2
INSTANDHALTUNGSKOSTEN
135
5.2.3.3
BETRIEBSKOSTEN
137
5.2.3.4
VERWALTUNGSKOSTEN
137
5.2.4
VERVIELFAELTIGER
138
IV
5.2.4.1
LIEGENSCHAFTSZINSSATZ
139
5.2.4.1.1
ERMITTLUNG
DES
LIEGENSCHAFTSZINSSATZES
AUF
DER
GRUNDLAGE
ALTERNATIVER
KAPITALANLAGEN
143
5.2.4.1.2
FINANZMATHEMATISCHES
VERGLEICHSMODELL
147
5.2.4.1.3
PRAKTISCHE
UMSETZUNG
DES
FINANZMATHEMATISCHEN
VERGLEICHSMODELLS
161
5.2.4.2
RESTNUTZUNGSDAUER
169
5.2.5
BERUECKSICHTIGUNG
SONSTIGER
WERTBEEINFLUSSENDER
UMSTAENDE
178
5.2.6
BEURTEILUNG
DES
ERTRAGSWERTVERFAHRENS
HINSICHTLICH
SEINER
ANWENDUNG
BEI
VERKEHRSWERTERMITTLUNGEN
VON
FABRIKGRUNDSTUECKEN
179
5.3
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTES
183
5.3.1
ZUR
ALTLASTENPROBLEMATIK
BEI
DER
ERMITTLUNG
DES
BODENWERTES
188
5.3.1.1
ZUR
BEGRIFFSBESTIMMUNG
UND
ZUR
TECHNISCHEN
BEWAELTI
GUNG
VON
ALTLASTEN
188
5.3.1.2
ZUR
BEDEUTUNG
VON
ALTLASTEN
IN
DER
WERTERMITTLUNG
190
5.4
HANDHABUNG
DES
ERTRAGSWERT
UND
DES
SACHWERT
VERFAHRENS
IN
DER
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VON
FABRIK
GRUNDSTUECKEN
198
5.4.1
DARSTELLUNG
EXEMPLARISCHER
SACHVERHALTE
201
5.5
KOSTENORIENTIERTER
ANSATZ
ZUR
WERTERMITTLUNG
VON
FA
BRIKGRUNDSTUECKEN
("DUALES
SACHWERTVERFAHREN")
207
5.5.1
ZUM
STELLENWERT
DES
FABRIKGRUNDSTUECKS
IM
BETRIEB
UND
SEINER
WIRTSCHAFTLICHKEIT
207
5.5.2
ZUM
FABRIKGRUNDSTUECK
IN
DER
FABRIKPLANUNG
209
5.5.3
ANSATZ
EINES
MITTELBAREN
KOSTENVERGLEICHS
211
5.5.3.1
BESTIMMUNG
DES
FIKTIVEN
INTERSUBJEKTIVEN
VERGLEICHSOBJEKTES
212
5.5.3.2
MODELL
DES
VERGLEICHS
ZWISCHEN
BEWERTUNGSOBJEKT
UND
FIKTIVEM
OBJEKT
214
5.5.3.2.1
ERMITTLUNG
DER
ERSTKOSTEN
220
5.5.3.2.2
ERMITTLUNG
DER
FOLGEKOSTEN
221
5.5.3.2.3
ZUR
WIRTSCHAFTLICHEN
NUTZUNGSDAUER
223
5.5.3.2.4
ZUM
KALKULATIONSZINSSATZ
226
V
5.5.4
BEURTEILUNG
DES
"DUALEN
SACHWERTVERFAHRENS"
HINSICHT
LICH
SEINER
ANWENDUNG
BEI
VERKEHRSWERTERMITTLUNGEN
VON
FABRIKGRUNDSTUECKEN
227
5.6
WERTERFASSUNG
UNTER
DEM
GESICHTSPUNKT
ALTERNATIVER
NUTZUNGEN
229
6.
EINSATZ
ENTSCHEIDUNGSTHEORETISCHER METHODEN
BEI
DER
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VON
FABRIKGRUNDSTUECKEN
231
6.1
ENTSCHEIDUNGSTHEORETISCHE
GRUNDLAGEN
234
6.1.1
ZUR
EMPIRISCH
REALISTISCHEN
(DESKRIPTIVEN)
ENTSCHEIDUNGSTHEORIE
234
6.1.2
ZUR
NORMATIVEN
(PRAESKRIPTIVEN)
ENTSCHEIDUNGSTHEORIE
235
6.1.2.1
ZU
DEN
GRUNDLAGEN
PRAKTISCH
NORMATIVER
ENTSCHEIDUNGS
236
MODEL
LE
6.1.2.1.1
BESTANDTEILE
DES
ENTSCHEIDUNGSFELDES
236
6.1.2.1.2
ERGEBNISMATRIX
238
6.1.2.1.3
BESTANDTEILE
DES
ZIELPLANES
239
6.1.2.1.4
ENTSCHEIDUNGSMATRIX
240
6.2
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VON
FABRIKGRUNDSTUECKEN
ALS
PROBLEM
DER
NORMATIVEN
ENTSCHEIDUNGSTHEORIE
240
6.2.1
ZUM
ENTSCHEIDUNGSFELD
242
6.2.1.1
AKTIONSRAUM
242
6.2.1.2
MENGE
DER
MOEGLICHEN
UMWELTSITUATIONEN
243
6.2.1.3
ERGEBNISFUNKTION
243
6.2.2
ZUM
ZIELPLAN
244
6.2.2.1
ERGEBNISDEFINITION
244
6.2.2.2
PRAEFERENZEN
245
6.2.2.2.1
HOEHENPRAEFERENZ
245
6.2.2.2.2 SICHERHEITSPRAEFERENZ
246
6.2.2.3
ENTSCHEIDUNGSMATRIX
251
6.3
BEISPIEL
252
VI
6.4
BEURTEILUNG
DER
ANWENDUNG
DES
ENTSCHEIDUNGSTHEORETI
SCHEN
MODELLS
BEI
DER
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VON
FA
BRIKGRUNDSTUECKEN
256
7.
ZUSAMMENFASSUNG
258
8.
LITERATURVERZEICHNIS
264 |
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