Anlageentscheide bei Immobilien: empirische Analyse bei Immobilienfonds, Lebensversicherungen, Pensionskassen und Anlagestiftungen in der Schweiz
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
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1995
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| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XV, 340 S. graph. Darst. |
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Datensatz im Suchindex
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsübersicht I
Inhaltsübersicht
Kapitel 1: Einleitung 1
1.1 Problemstellung 1
1.2 Zielsetzungen 2
1.3 Vorgehen und Aufbau der Arbeit 3
Kapitel 2: Anlageentscheide bei Immobilien und ihre theoretischen
Grundlagen 6
2.1 Immobilien als Anlageobjekt 6
2.2 Investitionsmanagement bei Immobilien 26
2.3 Informationsgrundlagen bei Anlageentscheiden 44
2.4 Methoden zur Beurteilung von Immobilienanlagen 65
Kapitel 3: Anlageentscheide in der Praxis:
Empirische Untersuchung 107
3.1 Bezugsrahmen und Gestaltung der empirischen Untersuchung 107
3.2 Ergebnisse der schriftlichen Untersuchung 119
3.3 Resultate der Direktinterviews 208
3.4 Vergleich mit anderen Untersuchungen 228
Kapitel 4: Wertorientierte Anlagetätigkeit als Entscheidungs¬
basis 250
4.1 Grundlagen eines alternativen Vorgehens 251
4.2 Wertkettenanalyse bei Immobilienanlagen 254
4.3 Neuausrichtung des Anlageverhaltens 267
4.4 Fallstudie zur Investitionswertanalyse bei Immobilien 276
Kapitel 5: Schlusswort 291
.. Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsübersicht
Abbildungsverzeichnis VIII
Tabellenverzeichnis X
Abkürzungsverzeichnis XIII
Kapitel 1: Einleitung 1
1.1 Problemstellung 1
1.2 Zielsetzungen 2
1.3 Vorgehen und Aufbau der Arbeit 3
Kapitel 2: Anlageentscheide bei Immobilien und ihre theoretischen
Grundlagen 6
2.1 Immobilien als Anlageobjekt 6
2.1.1 Immobilien 6
2.1.1.1 Rechtliche Eigenschaften 7
2.1.1.2 Physisch materielle Eigenschaften 7
2.1.1.3 Wirtschaftliche Eigenschaften 9
2.1.2 Immobilienanlagen 10
2.1.2.1 Anlagemotive 10
2.1.2.2 Anlagebegriff 13
2.1.3 Anlageentscheide 16
2.1.4 Institutionelle Anleger 18
2.1.4.1 Eigenschaften und Formen 18
2.1.4.2 Institutionelles Immobilienvermögen 19
2.1.4.2.1 Immobilienfonds 19
2.1.4.2.2 Lebensversicherungen 21
2.1.4.2.3 Pensionskassen 23
2.1.4.2.4 Anlagestiftungen 25
Inhaltsverzeichnis III
2.2 Investitionsmanagement bei Immobilien 26
2.2.1 Systemisches Denken bei Immobilienanlagen 26
2.2.2 Begriffliche Einordnung des Investitionsmanagements 27
2.2.3 Dimensionen des Investitionsmanagements 30
2.2.3.1 Normatives Investitionsmanagement 30
2.2.3.2 Strategisches Investitionsmanagement 35
2.2.3.3 Operatives Investitionsmanagement 38
2.3 Informationsgrundlagen bei Anlageentscheiden 44
2.3.1 Zusammenhänge der Informationsgewinnung 44
2.3.2 Marktanalysen 45
2.3.3 Objektanalysen 49
2.3.3.1 Standort/Lage 50
2.3.3.2 Bausubstanz 52
2.3.3.3 Betriebsrechnung 53
2.3.3.4 Finanzierung 56
2.3.4 Quantifizierung der Daten 58
2.3.5 Unsicherheit der Daten 60
2.3.5.1 Beurteilung der Informationsqualität 60
2.3.5.2 Methoden zur Berücksichtigung der Datenunsicherheit ... 63
2.4 Methoden zur Beurteilung von Immobilienanlagen 65
2.4.1 Vergleichswertmethode 66
2.4.1.1 Ansatz 66
2.4.1.2 Bestimmung von Vergleichsobjekten 67
2.4.2 Sachwertmethode 70
2.4.2.1 Ansatz 70
2.4.2.2 Bauwert 70
2.4.2.3 Landwert 72
2.4.3 Ertragswertmethode 78
2.4.3.1 Ansatz 80
2.4.3.2 Direkte Mietzinskapitalisierung 78
2.4.3.2.1 Grundlagen und Aussage 78
2.4.3.2.2 Bestimmung abgeleiteter Kennzahlen 80
2.4.3.3 Barwertorientierte Ertragswertmethoden 84
2.4.3.3.1 Dynamischer Bewertungsansatz 84
IV Inhaltsverzeichnis
2.4.3.3.2 Rechnungsgrössen 86
2.4.3.3.3 Weitere Verfahren 90
2.4.3.4 Bestimmung des Liegenschaftenzinssatzes 98
2.4.3.5 Kritische Gegenüberstellung der Methoden der Ertrags¬
wertbestimmung 103
Kapitel 3: Anlageentscheide in der Praxis:
Empirische Untersuchung 107
3.1 Bezugsrahmen und Gestaltung der empirischen Untersuchung 107
3.1.1 Konzeption der Erhebung 107
3.1.1.1 Untersuchungsinhalt 107
3.1.1.2 Untersuchungsmethoden 108
3.1.2 Hypothesen der Untersuchung 110
3.1.3 Fragebogengestaltung 114
3.1.4 Befragungsstruktur der Erhebung 115
3.1.4.1 Bestimmung der Erhebungseinheiten 115
3.1.4.2 Fragebogenversand 116
3.1.5 Durchführung der Erhebung 118
3.2 Ergebnisse der schriftlichen Untersuchung 119
3.2.1 Grundlagen der statistischen Auswertung 119
3.2.1.2 Auswertungsverfahren 119
3.2.1.2 Fragebogenrücklauf 120
3.2.2 Strukturmerkmale der befragten institutionellen Anleger 121
3.2.2.1 Immobilienvermögen 121
3.2.2.2 Zusammensetzung der Immobilienportefeuilles 124
3.2.2.2.1 Immobilienarten 124
3.2.2.2.2 Durchschnittsalter des Liegenschaftenbestandes . 128
3.2.2.2.3 Standortstrukturen 128
3.2.2.2.4 Geographische Strukturen 129
3.2.2.3 Änderung artbezogener und geographischer Strukturen . . 133
3.2.2.4 Zeitpunkt des Markteintrittes 138
3.2.3 Normative und strategische Komponenten des Anlageverhaltens 139
3.2.3.1 Motive und Ziele 139
Inhaltsverzeichnis V
3.2.3.2 Anlagegrundsätze 143
3.2.3.3 Desinvestitionsstrategien 147
3.2.3.4 Fremdkapitalanteile am Immobilienvermögen 150
3.2.4 Grundsätze der Anlageplanung 153
3.2.4.1 Bedeutung der Langfristplanung 153
3.2.4.2 Einflussfaktoren der kurzfristigen Anlageplanung 155
3.2.5 Anlageentscheide einzelner Projekte 159
3.2.5.1 Entscheidungsinstanzen 159
3.2.5.2 Methoden und Methodensets der Immobilienbewertung . . 162
3.2.5.3 Bestimmung des Liegenschaftenzinssatzes 173
3.2.5.4 Berücksichtigung von Steuern und Inflation 177
3.2.5.5 Behandlung von Anlagerisiko und Datenunsicherheit .... 180
3.2.5.5.1 Einschränkung möglicher Risikofaktoren 180
3.2.5.5.2 Berücksichtigung der Datenunsicherheit beim
Anlageentscheid 183
3.2.5.6 Bedeutung und Ausmass qualitativer Faktoren 187
3.2.5.7 Anpassung des errechneten Verkehrswertes an die
Marktlage 192
3.2.6 Bewirtschaftung bei Immobilienanlagen 194
3.2.6.1 Kontrolle des Anlageportefeuilles 195
3.2.6.2 Verwaltung des Anlageportefeuilles 199
3.2.6.3 Sanierungs und Renovationsvorgehen 202
3.2.7 Zusammenfassende Würdigung der schriftlichen Erhebung .... 204
3.3 Resultate der Direktinterviews 208
3.3.1 Zweck der Direktinterviews 208
3.3.2 Anlagestrategie und planung 209
3.3.2.1 Bedeutung von Anlagestrategien bei Immobilienanlagen . . 209
3.3.2.2 Immobilienanlagen im Ausland 210
3.3.2.3 Vor und Nachteile einzelner Immobilienarten 213
3.3.2.4 Vermietung von Geschäftsliegenschaften 215
3.3.2.5 Grundlagen der Anlageplanung 227
3.3.3 Anlageentscheide 219
3.3.3.1 Strukturen des Entscheidungsprozesses 223
3.3.3.2 Bedürfnis nach neuen Bewertungsmethoden 193
3.3.4 Zusammenfassende Würdigung der Direktinterviews 226
Vl Inhaltsverzeichnis
3.4 Vergleich mit anderen Untersuchungen 228
3.4.1 Erhebungen in der Schweiz 228 |
3.4.1.1 Grundlagen und Daten 228
3.4.1.2 Verhaltensmotive 230 I
3.4.1.3 Entscheidungsinstanzen 231
3.4.1.4 Anlageplanung 232
3.4.1.5 Verminderung von Anlagerisiken 233
3.4.1.6 Einflussfaktoren des Anlageverhaltens 234
3.4.1.6.1 Qualitative Elemente beim Anlageentscheid .... 234
3.4.1.6.2 Analyse der Rahmenbedingungen 236
3.4.2 Ergebnisse empirischer Studien in USA 238
3.4.2.1 Grundlagen und Daten 238
3.4.2.2 Bewertungsmethoden 239
3.4.2.3 Methoden der Risikoberücksichtigung 242
3.4.2.4 Planung und Kontrolle 244
3.4.3 Erhebungsresultate in Grossbritannien 246
3.4.3.1 Grundlagen und Daten 246
3.4.3.2 Ergebnisse 246
Kapitel 4: Wertorientierte Anlagetätigkeit als Entscheidungs¬
basis 250
4.1 Grundlagen eines alternativen Vorgehens 251
4.2 Wertkettenanalyse bei Immobilienanlagen 254
4.2.1 Ansatz 254
4.2.2 Aktivitäten zur Anlagewertsteigerung bei Immobilien 257
4.2.2.1 Kauf und Erstellung 257
4.2.2.2 Vermietung 259
4.2.2.3 Betrieb 261
4.2.2.4 Erneuerung 263
4.2.2.5 Verkauf 265
4.3 Neuausrichtung des Anlageverhaltens 267
4.3.1 Einbezug der Anspruchsgruppen ins Entscheidungskalkül 267
Inhaltsverzeichnis VII
4.3.2 Verbesserung der Anlageaktivitäten als Dauerziel 269
4.3.3 Quantifizierung wertorientierter Anlagetätigkeit 273
4.4 Fallstudie zur Investitionswertanalyse bei Immobilien 276
4.4.1 Ausgangslage 276
4.4.2 Liegenschaftenanalyse 277
4.4.2.1 Standort 277
4.4.2.2 Bausubstanz 277
4.4.2.3 Betriebsrechnung 278
4.4.2.4 Budgetierung des Prognosehorizontes 280
4.4.2.5 Kalkulationszinssatz 282
4.4.2.6 Residualwert 282
4.4.3 Beurteilung qualitativer Entscheidungsfaktoren 283
4.4.4 Bestimmung des Investitionswertes 284
4.4.4.1 Direkte Mietzinskapitalisierung 284
4.4.4.2 Discounted Cash Flow Berechnungen 285
4.4.4.2.1 Equity Ansatz 285
4.4.4.2.2 Total Value Ansatz 286
4.4.5 Sensitivitätsanalysen 287
4.4.6 Entschlussfassung 289
Kapitel 5: Schlusswort 291
Literaturverzeichnis 300
Anhang 315
Anhang A: Begleitschreiben zur schriftlichen Umfrage 316
Anhang B: Fragebogen (schriftliche Umfrage) 318
Anhang C: Fragebogen (Direktinterviews) 330
Anhang D: Verzeichnis der angeschriebenen institutionellen Anleger 338
VIH Abbildungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1 1: Aufbau der Arbeit 4
Abb. 2 1: Immobiliendefinition 6
Abb. 2 2: Liegenschaftenarten 10
Abb. 2 3: Anlagemotive 11
Abb. 2 4: Anlageentscheide 16
Abb. 2 5: Vermögensentwicklung schweizerischer Immobilienfonds
1983 1993 (in Mio. Fr.) 20
Abb. 2 6: Anlagevermögen schweizerischer Lebensversicherungs¬
gesellschaften in Immobilien 1983 1993 (in Mio. Fr.) 21
Abb. 2 7: Anteil Immobilienanlagen am Gesamtvermögen bei Lebens¬
versicherungsgesellschaften im internationalen Vergleich 22
Abb. 2 8: Anlagevermögen schweizerischer Pensionskassen in
Immobilien 1978 1992 (in Mio. Fr.) 24
Abb. 2 9: Anteil Immobilienanlagen am Gesamtvermögen bei Pensions¬
kassen im internationalen Vergleich 25
Abb. 2 10: St. Galler Management Konzept nach Bleicher 28
Abb. 2 11: Anspruchsgruppen bei Immobilien 32
Abb. 2 12: Anlageentscheidungsprozess bei Immobilien 39
Abb. 2 13: Alternative Konzepte der Immobilienbewertung 42
Abb. 2 14: Informationsgrundlagen bei Anlageentscheiden 44
Abb. 2 15: Schlüsselgrössen der Objektanalyse 49
Abb. 2 16: Methoden zur Beurteilung von Immobilienanlagen 65
Abb. 2 17: Koordinatensystem zur Wertberechnung des Baulandes
im Rahmen der Lageklassenmethode von Nägeli 74
Abb. 2 18: Kennzahlensystem bei Immobilien 81
Abb. 2 19: Bestimmung des Liegenschaftenzinssatzes 100
Abb. 3 1: Hypothesenzusammenhang der Untersuchung 110
Abb. 3 2: Verteilung des Immobilienvermögens nach Grössenklassen
und Umfrageteilnehmer 122
Abb. 3 3: Verteilung des Immobilienvermögens nach Anlegergruppen ... 122
Abb. 3 4: Zusammensetzung der Immobilienportefeuilles 124
Abb. 3 5: Zusammensetzung der Immobilienportefeuilles nach Anleger¬
gruppen 126
Abbildungsverzeichnis IX
Abb. 3 6: Standortstrukturen 129
Abb. 3 7: Geographische Verteilung des Immobilienvermögens 130
Abb. 3 8: Verteilung des Immobilienvermögens nach Kantonen 131
Abb. 3 9: Verteilung des Immobilienvermögens der Anlegergruppen
nach Kantonen 131
Abb. 3 10: Änderung der Portefeuillestrukturen: Immobilienarten 135
Abb. 3 11: Änderung der Portefeuillestrukturen: Immobilienstandorte 136
Abb. 3 12: Änderung der Portefeuillestrukturen: Anlageregionen 137
Abb. 3 13: Zeitpunkt des Markteintrittes 138
Abb. 3 14: Motive und Ziele des Anlageverhaltens 140
Abb. 3 15: Motive und Ziele des Anlageverhaltens nach Anlegergruppen .. 142
Abb. 3 16: Einflussfaktoren kurzfristiger Anlage oder Finanzbudgets .... 158
Abb. 3 17: Verwendete Methoden der Immobilienbewertung beim
Anlageentscheid 162
Abb. 3 18: Prioritätenreihenfolge der verwendeten Methoden der Immo¬
bilienbewertung beim Anlageentscheid 168
Abb. 3 19: Korrekturfaktoren des Liegenschaftenzinssatzes 175
Abb. 3 20: Berücksichtigung der Steuern beim Anlageentscheid 178
Abb. 3 21: Faktoren der Risikoverminderung bei Immobilienanlagen 181
Abb. 3 22: Gewichtung imponderabler Faktoren 187
Abb. 3 23: Gewichtung imponderabler Faktoren nach Landesteilen 188
Abb. 3 24: Imponderable Faktoren der Anlageumwelt 189
Abb. 3 25: Imponderable Faktoren einzelner Anlageobjekte 191
Abb. 3 26: Elemente der Liegenschaftenkontrolle 197
Abb. 3 27: Verwaltung des Anlageportefeuilles nach Anlegergruppen .... 201
Abb. 3 28: Sanierungsform bei Liegenschaften institutioneller Anleger .... 203
Abb. 3 29: Grundlagen der Anlageplanung bei Lebensversicherungen
und Pensionskassen 218
Abb. 3 30: Bewertungsprozess in der Praxis 222
Abb. 3 31: Anlageplanung im Vergleich 232
Abb. 3 32: Qualitative Elemente beim Anlageentscheid 235
Abb. 3 33: Anlageplanung in amerikanischen Untersuchungen 245
Abb. 4 1: Wertorientierte Anlagetätigkeit als Entscheidungsbasis 251
Abb. 4 2: Wertkette bei Immobilienanlagen 254
Abb. 4 3: Portfolio Matrix der Wertsteigerungsorientierung 271
X Tabellenverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Tab. 2 1: Beurteilungsraster bei Nutzwertanalysen 60
Tab. 2 2: Bewertungsraster der Vergleichswertmethode 69
Tab. 3 1: Fragebogenversand der Untersuchung 116
Tab. 3 2: Fragebogenrücklauf 120
Tab. 3 3: Zusammensetzung der Immobilienportefeuilles nach
Landesteilen 127
Tab. 3 4: Altersstrukturen des Liegenschaftenbestandes 128
Tab. 3 5: Liegenschaftenbesitz im Ausland 132
Tab. 3 6: Änderungen der Portefeuillestrukturen 134
Tab. 3 7: Motive und Ziele des Anlageverhaltens nach Landesteilen .... 143
Tab. 3 8: Schriftliche Anlagegrundsätze 144
Tab. 3 9: Schriftliche Anlagegrundsätze nach Grössenklassen 145
Tab. 3 10: Anlagepolitische Grundsätze 146
Tab. 3 11: Desinvestitionsstrategien 147
Tab. 3 12: Desinvestitionsstrategien nach Grössenklassen 148
Tab. 3 13: Kriterienkatalog bei Desinvestitionsstrategien 149
Tab. 3 14: Fremdkapitalanteile bei institutionellen Anlegern 150
Tab. 3 15: Anwendung eines Mehrjahresbudgets oder Anlageplanes .... 153
Tab. 3 16: Anwendung eines Mehrjahresbudgets oder Anlageplan
nach Grössenklassen 154
Tab. 3 17: Dauer des Mehrjahresbudgets oder Anlageplanes 155
Tab. 3 18: Anwendung eines kurzfristigen Anlage oder Finanzbudgets ... 156
Tab. 3 19: Anwendung eines kurzfristigen Anlage oder Finanzbudgets
nach Grössenklassen 156
Tab. 3 20: Entscheidungsträger institutioneller Anleger bei Liegenschaf¬
tenkäufen 161
Tab. 3 21: Verwendung von Barwertmethoden nach Grössenklassen ....166
Tab. 3 22: Anzahl verwendete Bewertungsmethoden beim Anlage¬
entscheid {Methodensets) 169
Tab. 3 23: Anzahl verwendete Methoden der Landwertberechnung 170
Tab. 3 24: Methodenverwendung der Landwertberechnung 171
Tab. 3 25: Neuorientierung bei der Verwendung von Bewertungsmethoden .172
Tab. 3 26: Bestimmung des Liegenschaftenzinssatzes 173
Tabellenverzeichnis XI
Tab. 3 27: Berücksichtigung der Unsicherheit der Daten 184
Tab. 3 28: Berücksichtigung der Unsicherheit der Daten nach
Grössenklasse 184
Tab. 3 29: Methoden zur Berücksichtigung der Unsicherheit der Daten ... 185
Tab. 3 30: Ausgestaltungsmöglichkeiten des Korrekturverfahrens 186
Tab. 3 31: Ausgestaltungsmöglichkeiten der Sensitivitätsanalysen 186
Tab. 3 32: Preisabweichungen im Zeitraum 1985 bis 1990 193
Tab. 3 33: Preisabweichungen im Zeitraum 1990 bis 1993 194
Tab. 3 34: Kontrolle des Anlageportefeuilles 195
Tab. 3 35: Zeitliche Organisation der Liegenschaftenkontrolle 196
Tab. 3 36: Elemente der Investitionskontrolle 199
Tab. 3 37: Wichtigste Abweichungsgrössen der Investitionskontrolle 199
Tab. 3 38: Verwaltung des Anlageportefeuilles 200
Tab. 3 39: Sanierungsform bei Liegenschaften nach Grössenklassen .... 203
Tab. 3 40: Direktinterviews nach Anlegergruppen und Grössenklassen . . . 208
Tab. 3 41: Bedeutung von Anlagestrategien 210
Tab. 3 42: Chancen und Risiken eines Auslandengagements bei
Immobilien 211
Tab. 3 43: Beurteilung von Liegenschaftenanlagen im Ausland 212
Tab. 3 44: Vor und Nachteile bei Anlagen in Wohnbauliegenschaften ... 214
Tab. 3 45: Vor und Nachteile bei Anlagen in Geschäftsliegenschaften ... 215
Tab. 3 46: Mietvertragsdauer bei Geschäftsliegenschaften 216
Tab. 3 47: Anregungen zu Akquisitionen auf den Liegenschaftenmärkten . 220
Tab. 3 48: Beurteilung des Bedürfnisses nach einer Reorientierung
der verwendeten Bewertungsmethoden 224
Tab. 3 49: Erfasster Wohnungsbestand 229
Tab. 3 50: Anlagemotive im Vergleich 230
Tab. 3 51: Entscheidungsinstanzen der Kapitalanlage 231
Tab. 3 52: Möglichkeiten der Risikoverminderung im Vergleich 233
Tab. 3 53: Bedeutung der Rahmenbedingungen der Immobilienanlage ... 237
Tab. 3 54: Untersuchungen bei institutionellen Anlegern in USA 239
Tab. 3 55: Bewertungsmethoden vor Berücksichtigung der Steuern 240
Tab. 3 56: Bewertungsmethoden nach Berücksichtigung der Steuern .... 240
Tab. 3 57: Vergleich der Methoden zur Berücksichtigung des Risikos .... 243
Tab. 3 58: Elemente der Portefeuillediversifikation 244
XII Tabellenverzeichnis
Tab. 3 59: Bewertungsmethoden in Grossbritannien 247
Tab. 3 60: Begründung des Methodensets 248
Tab. 4 1: Einnahmen Ausgabenbudget: Ausgangsszenario 281
Tab. 4 2: Einnahmen Ausgabenbudget: Optimistisches Szenario 281
Tab. 4 3: Einnahmen Ausgabenbudget: Pessimistisches Szenario 281
Tab. 4 4: Beurteilungsraster der Nutzwertanalysen 284
Tab. 4 5: Sensitivitätsraster 289
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