Verfügbarkeit: Handbuch Immobilien-Transaktionen

Handbuch Immobilien-Transaktionen: Recht, Steuern, Markt & Commercials

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Bibliographische Detailangaben
Hauptverfasser:	Krüger, Wolfram H. (VerfasserIn, HerausgeberIn), Pofahl, Mario (VerfasserIn, HerausgeberIn), Kring, Wulf (VerfasserIn, HerausgeberIn), Engelhardt, Timo (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	München C.H. Beck 2022
Schlagworte:	Europäische Union Rechtsvergleich Grundstückskaufvertrag Due Diligence Steuerrecht Finanzierung Schweiz Deutschland England Mietrecht
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	Umschlag: Alle Aspekte gewerblicher Immobilientransaktionen: von Kaufrecht über alle Formen der Due Diligence bis Investment- und Steuerrecht. Mit Formularen, Checklisten und Praxisbeispielen. Bereits mit Reform der Grunderwerbsteuer und Änderung des KAGB
Beschreibung:	LII, 567 Seiten Diagramm
ISBN:	9783406719318

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adam_text	INHALTSUEBERSICHT VORWORT . V DIE BEARBEITER . VII IM EINZELNEN HABEN BEARBEITET . IX INHALTSVERZEICHNIS . XIV ABKUERZUNGS UND LITERATURVERZEICHNIS XXVIII KAPITEL 1. GRUNDLAGEN A. DEUTSCHE UND WEITERE EUROPAEISCHE IMMOBILIEN ALS ANLAGEKLASSE . 1 B. CHARAKTERISTIKA DES DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKTES . 6 C. MARKTSTRUKTUR . 9 KAPITEL 2. IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. UEBERBLICK . 20 B. STRUKTURIERUNG DES VERFAHRENS EINER IMMOBILIENTRANSAKTION . 27 KAPITEL 3. LEGAL DUE DILIGENCE A. GRUNDLAGEN . 54 B. UEBLICHE KOMPONENTEN DER LEGAL DUE DILIGENCE . 76 C. REPORT UND UMSETZUNG . 88 KAPITEL 4. WEITERE GEBIETE DER DUE DILIGENCE, BEWERTUNG UND NUTZUNG AKTUELLER TECHNOLOGIEN A. TAX DUE DILIGENCE . 100 B. TECHNICAL DUE DILIGENCE . 109 C. ENVIRONMENTAL DUE DILIGENCE . 123 D. BEWERTUNG VON IMMOBILIEN . 131 E. DIGITALISIERUNG DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT - OPTIMIERTE DUE-DILIGENCE PROZESSE DURCH NUTZUNG AKTUELLER TECHNOLOGIEN . 149 F. COMMERCIAL DUE DILIGENCE . 158 KAPITEL 5. IMMOBILIENRECHTLICHE SACHFRAGEN DER DUE DILIGENCE A. GRUNDSTUECKSRECHT IN DER DUE DILIGENCE . 167 B. MIETVERTRAEGE . 185 C. PLANUNGS UND GENEHMIGUNGSRECHTLICHE SITUATION . 207 D. ALTLASTEN, IMMISSIONSSCHUTZ, WASSERRECHT, ENERGIERECHT . 212 E. WARTUNGS-UND DIENSTLEISTUNGSVERTRAEGE . 213 F. BAUVERTRAGSRECHT . 216 G. RECHTSSTREITIGKEITEN . 217 XI KAPITEL 6. IMMOBILIENKAUFVERTRAG A. GRUNDSTRUKTUREN . 222 B. ASSET DEAL . 244 C. SHARE DEAL . 268 D. NOTARIELLE BEURKUNDUNG UND ABWICKLUNG . 277 E. FUSIONSKONTROLLE . 305 F. GEWAEHRLEISTUNGSVERSICHERUNG/W&I-VERSICHERUNG . 320 KAPITEL 7. STEUERRECHT A. UEBERBLICK . 332 B. ERTRAGSTEUERRECHT . 334 C. GRUNDERWERBSTEUERRECHT . 361 D. UMSATZSTEUERRECHT . 400 KAPITEL 8. FINANZIERUNG VON IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. DER FINANZIERUNGSMARKT . 425 B. DIE BETEILIGTEN . 426 C. DIE FINANZIERUNGSSTRUKTUREN . 426 D. DAS SICHERHEITENPAKET . 429 E. SPEZIALTHEMEN . 433 KAPITEL 9. INVESTMENTRECHTLICHE ASPEKTE BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. EINFUEHRUNG - GRUNDBEGRIFFE, AUFBAU UND REGULATORISCHER RAHMEN VON IMMOBILIENFONDS . 438 B. GRUNDZUEGE LUXEMBURGER IMMOBILIENFONDS . 446 C. TYPISCHE THEMENFELDER BEI TRANSAKTIONEN MIT IMMOBILIENFONDS . 449 KAPITEL 10. SONDERFRAGEN BEI PANEUROPAEISCHEN IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. STRUKTURIERUNGSUEBERLEGUNGEN . 469 B. UEBERBLICK UEBER AUSGEWAEHLTE LAENDER . 481 KAPITEL 11. DIE IMMOBILIE IN DER INSOLVENZ - GRUNDLAGEN A. DIE IMMOBILIE IN DER INSOLVENZ . 505 B. AUSWIRKUNG DER INSOLVENZ AUF BESTEHENDE RECHTSVERHAELTNISSE . 511 KAPITEL 12. SONDERFRAGEN BEI IMMOBILIENERWERBEN UEBER NPL-TRANSAKTIONEN A. DER MARKT FUER NOTLEIDENDE KREDITE . 520 B. ARTEN VON NPL-TRANSAKTIONEN . 523 C. NPL-TRANSAKTIONEN ZUM ERWERB VON IMMOBILIEN IN DER KRISE . 531 SACHVERZEICHNIS . 541 XII INHALTSVERZEICHNIS VORWORT . V DIE BEARBEITER . VII IM EINZELNEN HABEN BEARBEITET . IX INHALTSUEBERSICHT . XI ABKUERZUNGS UND LITERATURVERZEICHNIS XXVIII KAPITEL 1. GRUNDLAGEN A. DEUTSCHE UND WEITERE EUROPAEISCHE IMMOBILIEN ALS ANLAGEKLASSE . 1 I. BEDEUTUNG VON IMMOBILIEN ALS ANLAGEKLASSE . 1 II. FORMEN VON INVESTITIONEN IN IMMOBILIEN . 2 III. ENTWICKLUNG DES INVESTITIONSVOLUMENS IM DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKT . 3 IV. DEUTSCHLAND IM EUROPAEISCHEN VERGLEICH . 4 B. CHARAKTERISTIKA DES DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKTES . 6 I. DER DEUTSCHE IMMOBILIENMARKT . 6 II. BEDEUTUNG ALS WIRTSCHAFTSFAKTOR FUER DEUTSCHLAND . 7 III. WESENTLICHE EINFLUSSFAKTOREN UND RAHMENBEDINGUNGEN . 8 C. MARKTSTRUKTUR . 9 I. DER WOHNIMMOBILIENSEKTOR . 9 1. MARKTCHARAKTERISTIKA . 10 2. WESENTLICHE MARKTENTWICKLUNGEN . 12 II. DER GEWERBEIMMOBILIENSEKTOR . 14 1. MARKTCHARAKTERISTIKA . 14 2. WESENTHCHE MARKTENTWICKLUNGEN . 16 KAPITEL 2. IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. UEBERBLICK . 20 I. INTERESSEN DER VERSCHIEDENEN AKTEURE . 20 II. ZIELE DES VERKAEUFERS . 21 1. KAUFPREISMAXIMIERUNG . 21 2. TRANSAKTIONSSICHERHEIT . 21 3. TRANSAKTIONSGESCHWINDIGKEIT . 22 4. HAFTUNGSBEGRENZUNG . 22 III. ZIELE DES BIETERS/KAEUFERS, INVESTMENTSTRATEGIEN . 23 1. LANGFRISTIGES INVESTMENT (SOG. CORE-INVESTITIONEN) . 24 2. ERTRAGSSTEIGERUNG (SOG. CORE-PLUS-INVESTITIONEN) . 24 3. WERTSTEIGERUNG (SOG. VALUE-ADD-INVESTITIONEN) . 25 4. WERTSTEIGERUNGEN DURCH NEUPOSITIONIERUNG (SOG. OPPORTUNISTISCHE INVESTITIONEN) . 25 5. ESG . 26 B. STRUKTURIERUNG DES VERFAHRENS EINER IMMOBILIENTRANSAKTION . 27 I. EINLEITUNG . 27 II. TRANSAKTIONSARTEN . 27 1. EINZELTRANSAKTION VERSUS PORTFOLIOTRANSAKTION . 27 2. BILATERALE TRANSAKTION VERSUS BIETERVERFAHREN . 28 3. CLUB-DEAL . 29 4. SONDERFALL: SOG. FORWARD DEAL . 29 XIII III. PHASE 1: VORBEREITUNG DER TRANSAKTION . 30 1. DATENAUFBEREITUNG . 30 2. BERATERAUSWAHL . 34 3. VERKAEUFER-DUE-DILIGENCE . 35 4. EIGENE BEWERTUNG . 38 5. FESTLEGUNG DER TRANSAKTIONSART . 39 6. UMSTRUKTURIERUNG VOR MARKTANSPRACHE . 40 7. ENTWURF DER TRANSAKTIONSDOKUMENTE . 41 8. BESTIMMUNG DES ADRESSATENKREISES DER MARKTANSPRACHE (LONGLIST) . 45 IV. PHASE 2: DURCHFUEHRUNG DER TRANSAKTION . 45 1. MARKTANSPRACHE . 45 2. INDIKATIVE ANGEBOTE (SHORTLIST) - AUSWAHL DES KAEUFERS . 45 3. FINANZIERUNGSBESTAETIGUNG . 46 4. ERSTE DUE-DILIGENCE-PHASE . 47 5. BESTAETIGENDE ANGEBOTE . 47 6. KAUFVERTRAGSEROERTERUNGSTERMIN UND RED-FLAG-MEETING . 48 7. EXKLUSIVITAET . 49 8. VERTRAGSSCHLUSS, BEURKUNDUNG . 50 9. VOLLZUG . 51 KAPITEL 3. LEGAL DUE DILIGENCE A. GRUNDLAGEN . 54 I. HINTERGRUND . 55 1. ARTEN UND ZIELSETZUNG DER LEGAL DUE DILIGENCE . 55 2. RECHTLICHE BEDEUTUNG DER LEGAL DUE DILIGENCE . 58 II. VORBEREITUNG . 62 1. INFORMATION REQUEST LIST . 62 2. INFORMATIONSZUGANG . 65 B. UEBLICHE KOMPONENTEN DER LEGAL DUE DILIGENCE . 76 I. UEBERBLICK . 76 II. AUSGEWAEHLTE PRUEFUNGSSCHWERPUNKTE . 76 1. GESELLSCHAFTSRECHTLICHE SACHFRAGEN . 76 2. WESENTLICHE VERTRAGSBEZIEHUNGEN . 81 3. IMMOBILIENRECHTLICHE SACHFRAGEN . 84 4. STEUERRECHTLICHE SACHFRAGEN . 84 5. ARBEITSRECHT UND PENSIONEN . 84 6. SONSTIGE RECHTSBEZIEHUNGEN . 85 C. REPORT UND UMSETZUNG . 88 I. ARTEN EINES DUE-DILIGENCE-BERICHTES . 88 1. DESKRIPTIVER DUE-DILIGENCE-BERICHT . 88 2. RED-FLAG-DUE-DILIGENCE-BERICHT . 88 II. UMSETZUNG . 91 1. AUFBAU . 91 2. DARSTELLUNGSHINWEISE . 94 KAPITEL 4. WEITERE GEBIETE DER DUE DILIGENCE, BEWERTUNG UND NUTZUNG AKTUELLER TECHNOLOGIEN A. TAX DUE DILIGENCE . 100 I. VORUEBERLEGUNGEN . 100 II. PRUEFFELDER DER TAX DUE DILIGENCE . 101 1. ALLGEMEINE PRUEFFELDER DER TAX DUE DUEIGENCE . 101 XIV 2. TRANSAKTIONSSPEZIFISCHE PRUEFFELDER DER TAX DUE DILIGENCE BEIM ASSET DEAL . 106 3. TRANSAKTIONSSPEZIFISCHE PRUEFFELDER DER TAX DUE DILIGENCE BEIM SHARE DEAL . 107 B. TECHNICAL DUE DILIGENCE . 109 I. BEGRIFFSBESTIMMUNG TECHNISCHE DUE DILIGENCE . 109 II. INHALTE DER TECHNISCHEN DUE DUEIGENCE . 111 1. STANDARDINHALTE . 111 2. BESONDERE INHALTE . 114 III. DURCHFUEHRUNG DER TECHNISCHEN DUE DILIGENCE . 117 1. PLANUNG UND VORBEREITUNG . 117 2. INFORMATIONSBESCHAFFUNG . 118 3. PRUEFUNG UND BEWERTUNG . 120 4. BERICHT UND ABSCHLUSS . 121 5. KOSTEN, ZEITBEDARF UND HAFTUNG . 122 6. EINFLUSS NEUER TECHNOLOGIEN AUF DIE DURCHFUEHRUNG VON TECHNISCHEN DUE-DILIGENCE-PRUEFUNGEN . 122 C. ENVIRONMENTAL DUE DILIGENCE . 123 I. EINLEITUNG . 123 II. GRUENDE FUER DIE DURCHFUEHRUNG EINER ENVIRONMENTAL DUE DILIGENCE . 124 III. ANFORDERUNGEN AN DIE DURCHFUEHRUNG EINER ENVIRONMENTAL DUE DILIGENCE . 125 IV. TYPISCHE INHALTE EINER ENVIRONMENTAL DUE DUEIGENCE . 126 1. STANDORTHISTORIE UND AKTUELLE NUTZUNG . 126 2. ALTLASTEN . 126 3. GEOLOGIE, HYDROGEOLOGIE UND GEORISIKEN . 127 4. GEBAEUDE UND INNENRAUMSCHADSTOFFE . 128 5. WASSER UND ABWASSER . 129 6. GEFAHRSTOFFE UND WASSERGEFAEHRDENDE STOFFE . 129 7. ABFAUEMANAGEMENT . 130 8. EMISSIONEN . 130 V. ERFOLGSFAKTOREN FUER EINE ENVIRONMENTAL DUE DUEIGENCE . 131 D. BEWERTUNG VON IMMOBILIEN . 131 I. VORBEMERKUNG . 131 II. EINLEITUNG . 132 1. WAS IST IMMOBILIENBEWERTUNG? . 132 2. WARUM WIRD BEWERTET? . 134 3. WER BEWERTET? . 134 III. BERUFSVERBAENDE FUER IMMOBILIENBEWERTUNG UND ZERTIFIZIERUNG VON GUTACHTERN . 134 IV. STANDARDS DER IMMOBILIENBEWERTUNG UND WERTBEGRIFFE . 136 1. EINSCHLAEGIGE BEWERTUNGSSTANDARDS . 136 2. MARKTWERTBEGRIFFE . 137 3. BELEIHUNGSWERT . 138 4. SONSTIGE WERTBEGRIFFE . 139 V. BEWERTUNGSZWECKE IM RAHMEN DER IMMOBILIENTRANSAKTION UND REGULATORISCHER RAHMEN . 139 1. RELEVANZ DER ADRESSATENKREISE FUER IMMOBILIENBEWERTUNGEN . 139 2. BEWERTUNG FUER DEN VERKAEUFER . 140 3. ANKAUFSBEWERTUNG . 140 4. FINANZIERUNGSBEWERTUNGEN . 142 5. BEWERTUNGSMETHODEN UND ANWENDUNGSFORMEN . 143 6. FAZIT . 148 XV E. DIGITALISIERUNG DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT - OPTIMIERTE DUE-DILIGENCE PROZESSE DURCH NUTZUNG AKTUELLER TECHNOLOGIEN . 149 I. EINLEITUNG . 149 II. INNOVATIONSGRAD DER DEUTSCHEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT: . 149 III. UEBERBLICK RELEVANTER AKTUELLER TECHNOLOGIEN . 150 1. KUENSTLICHE INTELLIGENZ . 151 2. AUGMENTED REALITY UND VIRTUAL REALITY . 151 3. BUILDING INFORMATION MODELLING (BIM) . 152 IV. DIGITALE ANWENDUNGEN IM DUE-DILIGENCE-PROZESS . 153 1. LEGAL DUE DILIGENCE . 153 2. TECHNICAL DUE DILIGENCE . 154 V. ERFOLGSFAKTOREN FUER DIE EINFUEHRUNG DIGITALER LOESUNGEN . 156 VI. VORTEILE DURCH DIE DIGITALISIERUNG IM DUE-DILIGENCE-PROZESS . 156 VII. AUSBLICK . 157 E COMMERCIAL DUE DILIGENCE . 158 I. EINLEITUNG . 158 1. VORBEMERKUNG . 158 2. COMMERCIAL DUE DILIGENCE - DIE KOENIGSDISZIPLIN? . 159 II. ZWECKBESTIMMUNG EINER COMMERCIAL DUE DILIGENCE . 159 III. AUSGEWAEHLTE MILESTONES IN EINER COMMERCIAL DD . 160 1. OBJEKTBESICHTIGUNG . 160 2. RED-FLAG-DUE-DILIGENCE . 160 3. ERSTELLUNG EINES BUSINESSPLANS . 161 IV. AUSGEWAEHLTE BAUSTEINE EINER COMMERCIAL DD . 161 1. MIETVERTRAGSANALYSE . 161 2. NEBENKOSTENANALYSE . 162 3. INSTANDSETZUNGSKOSTEN (SOG. CAPEX) UND KOSTEN FUER UMBAUMASSNAHMEN 163 V. SCHLUSSWORT . 164 KAPITEL 5. IMMOBILIENRECHTLICHE SACHFRAGEN DER DUE DILIGENCE A. GRUNDSTUECKSRECHT IN DER DUE DILIGENCE . 167 I. ALLGEMEINES . 167 II. GRANDBUCH . 167 1. GRANDBUCHRECHTLICHE PRINZIPIEN . 168 2. BESTELLUNGSURKUNDEN . 168 3. BESTANDSVERZEICHNIS . 169 4. ABTEILUNG I DES GRUNDBUCHS . 170 5. ABTEILUNG II DES GRUNDBUCHS . 171 6. ABTEILUNG III DES GRUNDBUCHS . 178 III. WOHNUNGS-UND TEILEIGENTUM . 180 IV. ERBBAURECHT . 181 1. GRUNDSAETZLICHES . 181 2. NACHBARERBBAURECHT . 182 3. SONDERFAELLE DES ERBBAURECHTS . 183 V. SONSTIGE RECHTE MIT IMMOBILIENRECHTLICHEM BEZUG . 184 1. ALTE GRANDSTUECKSKAUFVERTRAEGE DES VERKAEUFERS . 184 2. ALTRECHTLICHE DIENSTBARKEITEN . 184 3. DULDUNG VON IMMISSIONEN . 184 VI. KATASTER-UND FLURKARTEN . 185 B. MIETVERTRAEGE . 185 I. ALLGEMEINES . 185 XVI II. VERTRAGSANBAHNUNG . 186 1. GRUNDSAETZLICHES . 186 2. VOR UND ANMIETRECHT . 186 III. WIRKSAMKEIT DES MIETVERTRAGES . 187 IV. MIETSACHE . 188 V. MIETZWECK UND NUTZUNGSBESCHRAENKUNGEN . 188 VI. PARTEIEN . 189 1. GRUNDSAETZLICHES . 189 2. WECHSEL DER PARTEIEN . 189 VII. MIETDAUER . 191 1. LAUFZEIT/OPTIONEN . 191 2. KUENDIGUNG/SONDERKUENDIGUNGSRECHTE . 191 3. SONSTIGE BEENDIGUNGSGRUENDE . 192 VIII. MIETE . 192 1. GRUNDSAETZLICHES . 192 2. SONDERZAHLUNGEN DES MIETERS . 194 3. MIETANPASSUNG . 194 4. NEBENKOSTEN . 195 5. MIETRUECKSTAENDE, MINDERUNG, AUFRECHNUNG, ZURUECKBEHALTUNG . 196 IX. SCHRIFTFORM . 196 X. ERHALTUNG DER MIETSACHE . 198 XI. INCENTIVIERUNG . 199 XII. UNTERVERMIETUNG, RECHTSNACHFOLGE . 200 XIII. SICHERHEIT DES VERMIETERS . 201 XIV. SICHERHEIT DES MIETERS . 203 XV. WEITERE ARTEN DER GEBRAUCHSUEBERLASSUNG . 204 1. HEIMVERTRAEGE UND SENIORENWOHNEN . 204 2. HOTEL . 205 3. SHOPPING UND OUTLETCENTER . 205 C. PLATIUNGS UND GENEHMIGUNGSRECHTLICHE SITUATION . 207 I. EINFUEHRUNG . 207 II. BAUGENEHMIGUNG . 207 1. BAUPLANUNGSRECHT . 208 2. BAUORDNUNGSRECHT . 208 3. STELLPLAETZE, VERKAUFSFLAECHEN, BRANDSCHUTZ . 208 III. BAULASTEN . 209 IV. STAEDTEBAULICHE BESONDERHEITEN . 210 V. DENKMALSCHUTZ . 210 VI. OEFFENTLICH-RECHTLICHE VORKAUFSRECHTE . 211 VII. GRUNDSTUECKSBEZOGENE ABGABEN . 211 D. ALTLASTEN, IMMISSIONSSCHUTZ, WASSERRECHT, ENERGIERECHT . 212 I. ALTLASTEN . 212 II. IMMISSIONSSCHUTZ . 212 III. GEBAEUDEZERTIFIZIERUNGEN . 213 E. WARTUNGS-UND DIENSTLEISTUNGSVERTRAEGE . 213 I. EINFUEHRUNG . 213 II. ASSETMANAGEMENT . 214 III. PROPERTYMANAGEMENT . 214 IV. FACILITYMANAGEMENT . 215 V. CENTERMANAGEMENT . 215 VI. VERSICHERUNGEN . 215 E BAUVERTRAGSRECHT . 216 I. ALLGEMEINES . 216 XVII II. GENERALUNTEMEHMERVERTRAG . 216 III. GENERALPLANERVERTRAG . 217 IV. ARCHITEKTENVERTRAG . 217 G. RECHTSSTREITIGKEITEN . 217 KAPITEL 6. IMMOBILIENKAUFVERTRAG A. GRUNDSTRUKTUREN . 222 I. INHALT DES KAUFVERTRAGES . 224 1. UEBERBLICK . 224 2. PARTEIEN . 225 3. KAUFGEGENSTAND . 227 4. VERKAUFS UND VOLLZUGSBESTIMMUNGEN . 230 5. KAUFPREIS . 231 6. GARANTIEN . 233 7. HAFTUNG . 235 8. HAFTUNGSBEGRENZUNGEN . 238 9. ZEITRAUM ZWISCHEN VERTRAGSSCHLUSS UND CLOSING . 239 10. SONSTIGE BESTANDTEILE . 242 11. CLOSING . 243 B. ASSET DEAL . 244 I. INHALT DES KAUFVERTRAGES - UEBERBLICK . 244 II. ABGRENZUNG DER GELTUNGSBEREICHE VON KAUF UND WERKVERTRAGSRECHT . 245 1. ERWERB EINES UNBEBAUTEN GRUNDSTUECKS MIT DER VERPFLICHTUNG ZUR ERRICHTUNG EINES BAUWERKS NACH VERTRAGSSCHLUSS . 246 2. ERWERB EINES GRUNDSTUECKS MIT BEREITS FERTIGGESTELLTEM NEU ERRICHTETEM BAUWERK ZUR ZEIT DES VERTRAGSSCHLUSSES . 246 3. ERWERB EINES BEREITS TEILWEISE BEBAUTEN GRUNDSTUECKS MIT DER VERPFLICHTUNG, DAS TEILWEISE FERTIGGESTELLTE BAUWERK NACH VERTRAGSSCHLUSS ZU VOLLENDEN . 247 III. PARTEIEN DES KAUFVERTRAGS . 247 IV. KAUFGEGENSTAND . 248 V. KAUFGEGENSTAND/KAUFPREIS . 249 1. EINIGUNG UEBER DEN KAUFGEGENSTAND . 249 2. AUFSCHIEBENDE BEDINGUNGEN . 249 3. KAUFPREISBERECHNUNG . 250 4. FAELLIGKEIT/FAELHGKEITSVORAUSSETZUNGEN . 250 5. ZAHLUNG DES KAUFPREISES . 255 VI. BESITZUEBERGANG/STICHTAG . 256 1. STICHTAG . 257 2. OEFFENTLICHE ABGABEN, GRUNDSTEUERN UND ERSCHLIESSUNGSBEITRAEGE . 257 3. VERWALTUNG DES KAUFGEGENSTANDS BIS ZUM STICHTAG . 258 4. UEBERGABE DER OBJEKTUNTERLAGEN . 258 5. UEBERGANG DER MIETVERHAELTNISSE . 259 VII. GEWAEHRLEISTUNG . 261 1. UEBERBLICK . 261 2. RECHTS UND SACHMAENGELHAFTUNG . 262 3. UMWELTHAFTUNG . 262 4. ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ZUR HAFTUNG . 263 VIII. AUFLASSUNG . 265 IX. BELASTUNGSVOLLMACHT . 266 XVIII X. RUECKTRITTSRECHTE . 267 1. BEI AUSUEBUNG VORKAUFSRECHT . 267 2. MAC-KLAUSELN . 268 C. SHARE DEAL . 268 I. SHARE DEAL - EINLEITUNG . 268 II. STEUERRECHTLICHE IMPLIKATIONEN . 270 III. ZIVIL-UND GESELLSCHAFTSRECHTLICHE GESTALTUNGSFRAGEN . 271 1. IMMOBILIENRECHTLICHE DUE DILIGENCE . 271 2. GESELLSCHAFTSBEZOGENE BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNGEN UND GARANTIEN . 272 3. GRUNDSTUECKSBEZOGENE BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNGEN UND GARANTIEN . 272 4. KAUFPREIS UND KAUFPREISFAELLIGKEIT . 272 5. FINANZIERUNG BEI EINEM SHARE DEAL . 275 D. NOTARIELLE BEURKUNDUNG UND ABWICKLUNG . TT! I. VORBEREITUNG DER BEURKUNDUNG . 277 1. MITWIRKUNGSVERBOTE . 277 2. BEURKUNDUNGSPFLICHTIGER VERTRAG . 279 3. JURISTISCHE PERSONEN ALS PARTEIEN . 283 4. KAUFGEGENSTAND UND DESSEN BELASTUNGEN . 288 5. OEFFENTLICHE LASTEN, BAULASTEN, ERSCHLIESSUNGSKOSTEN . 289 6. BESONDERE DURCHFUHRUNGSVORAUSSETZUNGEN, GENEHMIGUNGEN/ ERKLAERUNGEN . 289 7. ERBBAURECHTE . 290 II. BEURKUNDUNG . 291 1. BEURKUNDUNGSVORGANG . 291 2. ANLAGEN . 292 III. ABWICKLUNG, VOLLZUG . 294 1. BELASTUNGSVOLLMACHTEN . 294 2. MITTEILUNGS-/EINREICHUNGSPFLICHTEN . 295 3. EINHOLUNG VON GENEHMIGUNGEN/ZUSTIMMUNGEN UND ERKLAERUNGEN DRITTER . 296 4. KAUFPREISZAHLUNG UND FINANZIERUNGSGRUNDPFANDRECHT . 298 5. AENDERUNG VON VERTRAEGEN . 299 6. NOTARANDERKONTO . 303 7. VORGEHENSWEISE DES NOTARS BEI KONFLIKTEN ZWISCHEN DEN PARTEIEN IN DER ABWICKLUNGSPHASE . 304 E. FUSIONSKONTROLLE . 305 I. GRUNDLAGEN . 305 1. DEUTSCHE UND EUROPAEISCHE FUSIONSKONTROLLE . 305 2. FORMELLE UND MATERIELLE FUSIONSKONTROLLE . 306 II. FORMELLE FUSIONSKONTROLLE . 307 1. ASSET DEAL . 307 2. SHARE DEAL . 310 3. ABLAUF DER FUSIONSKONTROLLE . 313 III. MATERIELLE FUSIONSKONTROLLE . 315 1. ERHEBLICHE BEHINDERUNG WESENTLICHEN WETTBEWERBS (SIEC) . 315 2. FREIGABEENTSCHEIDUNG MIT BEDINGUNGEN UND AUFLAGEN . 319 F. GEWAEHRLEISTUNGSVERSICHERUNG/W 320 I. MARKTUEBERBLICK . 320 II. TYPISCHE ANWENDUNGSBEREICHE FUER GEWAEHRLEISTUNGSVERSICHERUNGEN . 321 III. KAEUFER UND VERKAEUFERPOLICEN . 321 1. KAEUFERPOLICEN . 321 2. VERKAEUFERPOLICEN . 322 3. MISCHFORMEN . 323 XIX IV. VERFAHREN UND ZEITBEDARF ZUM ERHALT DER VERSICHERUNG, AUSWIRKUNG AUF TRANSAKTION . 324 1. VERTRAULICHKEITSVEREINBARUNGEN . 324 2. PHASE BIS ZUM ERHALT VON INDIKATIONEN . 325 3. VERFAHREN BIS ZUR POLICIERUNG . 325 V. UMFANG UND GELTENDMACHUNG VON ANSPRUECHEN, WIRKUNG DER VERSICHERUNG . 326 VI. FAZIT . 328 KAPITEL 7. STEUERRECHT A. UEBERBLICK . 332 B. ERTRAGSTEUERRECHT . 334 I. VORUEBERLEGUNGEN . 334 II. ERWERB EINER IMMOBILIE (ASSET DEAL) . 335 1. STEUERBILANZIELLE BEHANDLUNG VON ERWERBS UND ERWERBSNEBENKOSTEN . 335 2. HAFTUNG FUER STEUERN DES VERAEUSSERERS . 335 III. LAUFENDE NUTZUNG UND VERAEUSSERUNG EINER IMMOBILIE (ASSET DEAL) . 337 1. STEUERRECHTLICHE QUALIFIKATION VON IMMOBILIENEINKUENFTEN . 337 2. INLAENDISCHE GMBH . 340 3. INLAENDISCHE GMBH 347 4. AUSLAENDISCHE GESELLSCHAFT . 349 IV. BESONDERHEITEN BEIM SHARE DEAL . 352 1. IMMOBILIENHALTENDE KAPITALGESELLSCHAFT . 352 2. IMMOBILIENHALTENDE GMBH 355 V. ERWERB UEBER INVESTMENTVERMOEGEN . 356 1. ANWENDUNGSBEREICH DES INVESTMENTSTEUERGESETZES . 356 2. BESTEUERUNG VON INVESTMENTFONDS UND DEREN ANLEGERN . 357 C. GRUNDERWERBSTEUERRECHT . 361 VORUEBERLEGUNGEN . 361 I. TRANSAKTIONSBEZOGENE STRUKTURMERKMALE DER GRUNDERWERBSTEUER . 362 II. STEUEROBJEKT - GRUNDSTUECK IM GRUNDERWERBSTEUERLICHEN SINNE . 362 III. GRUNDERWERBSTEUERLICHE ERWERBSVORGAENGE - UEBERBLICK . 363 IV. ERMITTLUNG DER GREST-BEMESSUNGSGRUNDLAGE ABHAENGIG VON TRANSAKTIONSSTRUKTUREN . 366 1. BESTIMMUNG DER GRUNDERWERBSTEUERLICHEN BEMESSUNGSGRUNDLAGE BEIM ASSET DEAL . 366 2. BESTIMMUNG DER GRUNDERWERBSTEUERLICHEN BEMESSUNGSGRUNDLAGE BEIM SHARE DEAL . 368 V. AENDERUNG DES GRUNDERWERBSTEUERSATZES IM TRANSAKTIONSVERLAUF . 368 1. BEDINGTE BZW. GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGE ERWERBSVORGAENGE ISV § 14 GRESTG . 369 2. NACHTRAEGLICHE ERHOEHUNG DER VEREINBARTEN GEGENLEISTUNG . 369 VL ERWERB INLAENDISCHER GRUNDSTUECKE IM RAHMEN EINES ASSET DEALS . 370 1. VERMEIDUNG DES MEHRFACHEN ANFALLS VON GRUNDERWERBSTEUER IM ASSET DEAL . 370 2. POTENTIELL GEMAESS §§ 5, 6 GRESTG BEGUENSTIGTE GRUNDSTUECKSUEBERTRAGUNGEN 372 VII. STRUKTURIERUNGSUEBERLEGUNGEN BEIM IMMOBILIENERWERB IM SHARE DEAL . 375 1. BEGINN UND ENDE DER GRUNDERWERBSTEUERLICHEN ZUORDNUNG VON IMMOBILIEN ZU EINER GESELLSCHAFT . 375 2. ERWERB VON IMMOBILIENPERSONENGESELLSCHAFTEN IM SHARE DEAL . 378 3. ERWERB VON IMMOBILIENKAPITALGESELLSCHAFTEN IM SHARE DEAL . 386 VIII. DER ERWERB VON IMMOBILIENFONDS . 392 IX. BEGUENSTIGUNG KONZEMINTEMER UMSTRUKTURIERUNGEN GEMAESS § 6A GRESTG . 393 1. POTENZIELL BEGUENSTIGTE ERWERBSVORGAENGE . 393 2. POTENZIELL BEGUENSTIGTE UMSTRUKTURIERUNGEN . 394 3. AUSSCHLIESSLICHE BETEILIGUNG BEGUENSTIGTER KONZEMUNTEMEHMEN . 394 4. VORLIEGEN EINER VORBEHALTENSFRIST VON FUENF JAHREN . 395 5. BEACHTUNG EINER NACHBEHALTENSFRIST VON FUNFJAHREN . 397 X. GRUNDERWERBSTEUERLICHE ANZEIGEPFLICHTEN IM RAHMEN VON IMMOBILIENTRANSAKTIONEN . 398 D. UMSATZSTEUERRECHT . 400 VORUEBERLEGUNGEN . 400 I. ASSET DEAL - UMSATZSTEUERLICHE AUSGANGSLAGE . 400 1. DIE STEUERFREIHEIT DER GRUNDSTUECKSLIEFERUNG GEMAESS § 4 NR. 9 BUCHST, A) USTG . 401 2. GRUNDBUCHEINTRAG, UEBERGANG NUTZEN UND LASTEN UND LIEFERZEITPUNKT ISD USTG . 403 3. OPTION ZUR STEUERPFLICHT - EIN GESTALTUNGSRECHT DES VERAEUSSERERS . 404 4. DER VORSTEUERABZUG DES ERWERBERS . 408 5. DIE VERPFLICHTUNG ZUR VORSTEUERBERICHTIGUNG GEMAESS § 15A USTG DURCH DENVERAEUSSERER . 413 6. DIE VORSTEUERBERICHTIGUNG GEMAESS § 15A USTG DURCH DEN ERWERBER . 415 7. SONDERASPEKTE BEI DER VERAEUSSERUNG VON GRUNDSTUECKEN IM RAHMEN EINER GESCHAEFTSVERAEUSSERUNG IM GANZEN NACH § 1 ABS. LA USTG . 416 II. DIE VERAEUSSERUNG VON MIT UND WOHNUNGSEIGENTUM . 420 1. STEUERBARKEIT UND STEUERFREIHEIT DES MITEIGENTUMSERWERBS . 420 2. DER VORSTEUERABZUG DES VERAEUSSERERS . 420 3. DER VORSTEUERABZUG DES ERWERBERS . 420 III. DIE UMSATZSTEUERLICHE BEHANDLUNG DES ANTEILSKAUFS . 421 1. STEUERBARKEIT UND STEUERFREIHEIT DES ANTEILSERWERBS . 421 2. VORSTEUERABZUG AUS DEN TRANSAKTIONSKOSTEN . 422 IV. DIE UMSATZSTEUERLICHE BEHANDLUNG VON UMSTRUKTURIERUNGSMASSNAHMEN NACH DEM UMWG . 423 V. UMSATZSTEUERKLAUSELN IN EINER IMMOBILIENTRANSAKTION . 423 KAPITEL 8. FINANZIERUNG VON IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. DER FINANZIERUNGSMARKT . 425 B. DIE BETEILIGTEN . 426 I. DIE FREMDKAPITALGEBER . 426 II. DIE INVESTOREN . 426 C. DIE FINANZIERUNGSSTRUKTUREN . 426 I. GRUNDPRINZIPIEN . 426 1. CLOSE TO ASSET . 426 2. LIMITED RECOURSE . 426 II. FINANZIERUNGSARTEN . 426 1. SENIOR-DARLEHEN . 426 2. MEZZANINE-DARLEHEN . 426 III. DOKUMENTATION . 427 IV. DEAL STRUKTUREN . 427 1. DER ASSET DEAL . 427 2. DER SHARE DEAL . 428 3. DER FORWARD DEAL . 428 4. DER PORTFOLIO-DEAL . 429 XXI D. DAS SICHERHEITENPAKET . 429 I. DIE GRUNDSCHULD . 429 II. DIE ABTRETUNGEN . 430 III. DIE VERPFAENDUNGEN . 430 IV. DER RANGRUECKTRITT . 430 V. ZEITPUNKT DER SICHERHEITENBESTELLUNG . 430 VI. VOLLSTRECKUNG DER SICHERHEITEN . 430 1. UEBERBLICK . 430 2. VOLLSTRECKUNGSSCHWERPUNKT GRUNDSCHULD . 432 3. VOLLSTRECKUNGSSCHWERPUNKT ANTEILSVERPFAENDUNG . 433 E. SPEZIALTHEMEN . 433 I. LIMITATION LANGUAGE . 433 II. KUENDIGUNGSGRUENDE . 434 1. KUENDIGUNGSGRUENDE IM DARLEHENSVERTRAG . 434 2. GESETZLICHE KUENDIGUNGSRECHTE . 435 III. DIE PFANDBRIEFFAEHIGKEIT . 436 KAPITEL 9. INVESTMENTRECHTLICHE ASPEKTE BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. EINFUEHRUNG - GRUNDBEGRIFFE, AUFBAU UND REGULATORISCHER RAHMEN VON IMMOBILIENFONDS . 438 I. EINFUEHRUNG . 438 1. BEDEUTUNG VON IMMOBILIENFONDS AM MARKT . 438 2. FUNKTIONEN VON FONDS AUS SICHT DER ANLEGER . 439 II. GRUNDBEGRIFFE UND STRUKTUR VON IMMOBILIENFONDS . 439 1. RICHTLINIE UEBER MANAGER ALTERNATIVER INVESTMENTFONDS (AIFMD) UND UMSETZUNG IN DEUTSCHLAND . 439 2. RECHTLICHE AUSGESTALTUNG UND TYPISCHE FORMEN VON INVESTMENTVERMOEGEN . 440 3. STRUKTUR VON AIF UND BETEILIGTE PARTEIEN . 441 4. ANLAGEBESCHRAENKUNGEN . 442 B. GRUNDZUEGE LUXEMBURGER IMMOBILIENFONDS . 446 I. LUXEMBURG ALS FONDSSTANDORT . 446 II. RECHTSFORMEN UND REGULIERUNGSREGIME IM UEBERBLICK . 446 1. RECHTSFORMEN . 447 2. REGULIERUNGSREGIME . 447 3. ANLAGEBESCHRAENKUNGEN . 449 C. TYPISCHE THEMENFELDER BEI TRANSAKTIONEN MIT IMMOBILIENFONDS . 449 I. FONDS ALS BETEILIGTE BEI ASSET DEALS UND SHARE DEALS . 449 II. ERWERBBARE GRUNDSTUECKSRECHTE . 449 1. ERWERBBARE GRUNDSTUECKE UND GRUNDSTUECKSRECHTE . 450 2. ERWERB VON ZUBEHOERGEGENSTAENDEN . 452 3. BEWERTUNG VON GRUNDSTUECKEN . 452 4. BETEILIGUNG VON IMMOBILIENFONDS AN PROJEKTENTWICKLUNGEN . 453 III. ERWERB VON IMMOBILIEN-GESELLSCHAFTEN . 456 1. HINTERGRUND DER VERWENDUNG VON IMMOBILIEN-GESELLSCHAFTEN UND MEHRSTUFIGEN HALTESTRUKTUREN . 456 2. VORAUSSETZUNGEN DER QUALIFIKATION ALS IMMOBILIEN-GESELLSCHAFT ISD KAGB . 457 3. BESCHRAENKTER GESELLSCHAFTSZWECK DER IMMOBILIEN-GESELLSCHAFT . 458 4. FONDSVEHIKEL ALS IMMOBILIEN-GESELLSCHAFT . 459 5. INNENFINANZIERUNG - GESELLSCHAFTERDARLEHEN UND BESCHRAENKUNGEN . 460 XXII IV. BESONDERHEITEN BEI JOINT VENTURES . 461 V. TRANSAKTIONEN MIT FONDS IN LIQUIDATION . 462 VI. UNIT DEALS . 463 VII. KREDITFINANZIERUNG . 465 1. BESCHRAENKUNGEN DER KREDITAUFNAHME . 465 2. SICHERHEITEN . 465 KAPITEL 10. SONDERFRAGEN BEI PANEUROPAEISCHEN IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. STRUKTURIERUNGSUEBERLEGUNGEN . 469 I. EINZELVERTRAEGE . 469 1. SPRACHE . 469 2. ANWENDBARES RECHT . 470 3. FORMERFORDEMISSE . 472 II. RAHMENVERTRAG . 472 1. ZENTRALISTISCHER ANSATZ . 472 2. DEZENTRALER ANSATZ . 473 3. VERMITTELNDER ANSATZ . 474 III. GESAMTBEURKUNDUNG . 479 1. NOTWENDIGKEIT . 479 2. REIHENFOLGE DER BEURKUNDUNG VON RAHMENVERTRAG UND EINZELVERTRAEGEN . 479 3. ANLAGEN . 481 B. UEBERBLICK UEBER AUSGEWAEHLTE LAENDER . 481 I. BELGIEN . 482 1. GRUNDSTRUKTUR . 482 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 482 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 482 II. ENGLAND UND WALES . 483 1. GRUNDSTRUKTUR . 483 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 483 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 484 III. FRANKREICH . 484 1. GRUNDSTRUKTUR . 484 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 485 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 485 IV. ITALIEN . 486 1. GRUNDSTRUKTUR . 486 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 486 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 486 V. LUXEMBURG . 487 1. GRUNDSTRUKTUR . 487 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 487 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 488 VI. NIEDERLANDE . 488 1. GRUNDSTRUKTUR . 488 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 488 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 489 VII. OESTERREICH . 489 1. GRUNDSTRUKTUR . 489 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 490 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 490 XXIII VIII. POLEN . 491 1. GRUNDSTRUKTUR . 491 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 491 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 492 IX. PORTUGAL . 492 1. GRUNDSTRUKTUR . 492 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 492 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 493 X. SCHWEDEN . 494 1. GRUNDSTRUKTUR . 494 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 494 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 495 XI. SCHWEIZ . 495 1. GRUNDSTRUKTUR . 495 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 495 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 496 XII. SLOWAKEI . 497 1. GRUNDSTRUKTUR . 497 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 497 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 498 XIII. SPANIEN . 499 1. GRUNDSTRUKTUR . 499 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 499 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 500 XIV. TSCHECHISCHE REPUBLIK . 501 1. GRUNDSTRUKTUR . 501 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 501 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 502 XV. UNGARN . 503 1. GRUNDSTRUKTUR . 503 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 503 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 504 KAPITEL 11. DIE IMMOBILIE IN DER INSOLVENZ - GRUNDLAGEN A. DIE IMMOBILIE IN DER INSOLVENZ . 505 I. INSOLVENZRECHTLICHE VERFAHRENSARTEN . 505 II. DIE POSITION DES GRUNDPFANDGLAEUBIGERS IN DER INSOLVENZ . 506 1. DAS RECHT AUF ABGESONDERTE BEFRIEDIGUNG . 506 2. VERWERTUNGSMOEGLICHKEITEN IN DER INSOLVENZ . 508 B. AUSWIRKUNG DER INSOLVENZ AUF BESTEHENDE RECHTSVERHAELTNISSE . 511 I. MIETVERTRAEGE IN DER INSOLVENZ . 512 1. DIE INSOLVENZ DES VERMIETERS . 512 2. INSOLVENZ DES MIETERS . 514 II. VOLLZUG DES IMMOBILIENERWERBS IM INSOLVENZVERFAHREN . 516 1. DURCHSETZUNG DES VERTRAGSVOLLZUGS MITTELS VORMERKUNG . 516 2. AUSWIRKUNG DER INSOLVENZ AUF VOLLMACHTEN . 517 3. AUSWIRKUNGEN DER INSOLVENZ AUF GESCHAEFTSBESORGUNGEN . 517 4. AUSSCHLUSS VON VORKAUFSRECHTEN . 518 XXIV KAPITEL 12. SONDERFRAGEN BEI IMMOBILIENERWERBEN UEBER NPL-TRANSAKTIONEN A. DER MARKT FUER NOTLEIDENDE KREDITE . 520 I. WAS SIND NPLS? . 520 1. ZIVILRECHTLICHE PERSPEKTIVE . 520 2. BANKAUFSICHTSRECHTLICHE PERSPEKTIVE . 521 3. STEUERRECHTLICHE PERSPEKTIVE . 521 4. ZWISCHENBETRACHTUNG . 522 II. HISTORISCHE UND AKTUELLE ENTWICKLUNG DES NPL-MARKTES . 522 1. STAGNATION 2007 NACH RASANTER ENTWICKLUNG ANFANG DER 2000ER JAHRE . 522 2. AKTUELLE ENTWICKLUNGEN (SEIT 2012) . 522 B. ARTEN VON NPL-TRANSAKTIONEN . 523 I. TRANSAKTIONSFORMEN IM UEBERBLICK . 523 II. EINZELRECHTSTRANSFER . 523 1. ABTRETUNG . 524 2. VERTRAGSUEBEMAHME . 526 III. ANDERE UEBERTRAGUNGSFORMEN . 527 1. UMWANDLUNGSRECHTLICHE UEBERTRAGUNGSFORMEN . 527 2. SYNTHETISCHE UEBERTRAGUNGSFORMEN . 528 IV. UEBERTRAGUNG VON KREDITSICHERHEITEN . 529 1. ABTRETUNG . 530 2. VERTRAGSUEBEMAHME . 530 3. UMWANDLUNGSRECHTLICHE UEBERTRAGUNGSFORMEN . 530 C. NPL-TRANSAKTIONEN ZUM ERWERB VON IMMOBILIEN IN DER KRISE . 531 I. TYPISCHER ABLAUF EINER TRANSAKTION . 531 II. SPEZIFIKA DER LEGAL DUE DUEIGENCE . 531 1. UEBERTRAGBARKEIT DER FORDERUNGEN . 532 2. (IMMOBILIEN-)SICHERHEITEN . 532 3. AUFSICHTSRECHTLICHE BESCHRAENKUNGEN . 535 III. INHALTE DES PORTFOLIOKAUFVERTRAGES (EINZELRECHTSTRANSFER) . 537 1. WESENTLICHE VERTRAGSBEDINGUNGEN . 537 2. KAUFPREIS UND KAUFPREISMECHANIK . 538 3. HAFTUNG UND GARANTIEN . 539 SACHVERZEICHNIS . 541 XXV
adam_txt	INHALTSUEBERSICHT VORWORT . V DIE BEARBEITER . VII IM EINZELNEN HABEN BEARBEITET . IX INHALTSVERZEICHNIS . XIV ABKUERZUNGS UND LITERATURVERZEICHNIS XXVIII KAPITEL 1. GRUNDLAGEN A. DEUTSCHE UND WEITERE EUROPAEISCHE IMMOBILIEN ALS ANLAGEKLASSE . 1 B. CHARAKTERISTIKA DES DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKTES . 6 C. MARKTSTRUKTUR . 9 KAPITEL 2. IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. UEBERBLICK . 20 B. STRUKTURIERUNG DES VERFAHRENS EINER IMMOBILIENTRANSAKTION . 27 KAPITEL 3. LEGAL DUE DILIGENCE A. GRUNDLAGEN . 54 B. UEBLICHE KOMPONENTEN DER LEGAL DUE DILIGENCE . 76 C. REPORT UND UMSETZUNG . 88 KAPITEL 4. WEITERE GEBIETE DER DUE DILIGENCE, BEWERTUNG UND NUTZUNG AKTUELLER TECHNOLOGIEN A. TAX DUE DILIGENCE . 100 B. TECHNICAL DUE DILIGENCE . 109 C. ENVIRONMENTAL DUE DILIGENCE . 123 D. BEWERTUNG VON IMMOBILIEN . 131 E. DIGITALISIERUNG DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT - OPTIMIERTE DUE-DILIGENCE PROZESSE DURCH NUTZUNG AKTUELLER TECHNOLOGIEN . 149 F. COMMERCIAL DUE DILIGENCE . 158 KAPITEL 5. IMMOBILIENRECHTLICHE SACHFRAGEN DER DUE DILIGENCE A. GRUNDSTUECKSRECHT IN DER DUE DILIGENCE . 167 B. MIETVERTRAEGE . 185 C. PLANUNGS UND GENEHMIGUNGSRECHTLICHE SITUATION . 207 D. ALTLASTEN, IMMISSIONSSCHUTZ, WASSERRECHT, ENERGIERECHT . 212 E. WARTUNGS-UND DIENSTLEISTUNGSVERTRAEGE . 213 F. BAUVERTRAGSRECHT . 216 G. RECHTSSTREITIGKEITEN . 217 XI KAPITEL 6. IMMOBILIENKAUFVERTRAG A. GRUNDSTRUKTUREN . 222 B. ASSET DEAL . 244 C. SHARE DEAL . 268 D. NOTARIELLE BEURKUNDUNG UND ABWICKLUNG . 277 E. FUSIONSKONTROLLE . 305 F. GEWAEHRLEISTUNGSVERSICHERUNG/W&I-VERSICHERUNG . 320 KAPITEL 7. STEUERRECHT A. UEBERBLICK . 332 B. ERTRAGSTEUERRECHT . 334 C. GRUNDERWERBSTEUERRECHT . 361 D. UMSATZSTEUERRECHT . 400 KAPITEL 8. FINANZIERUNG VON IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. DER FINANZIERUNGSMARKT . 425 B. DIE BETEILIGTEN . 426 C. DIE FINANZIERUNGSSTRUKTUREN . 426 D. DAS SICHERHEITENPAKET . 429 E. SPEZIALTHEMEN . 433 KAPITEL 9. INVESTMENTRECHTLICHE ASPEKTE BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. EINFUEHRUNG - GRUNDBEGRIFFE, AUFBAU UND REGULATORISCHER RAHMEN VON IMMOBILIENFONDS . 438 B. GRUNDZUEGE LUXEMBURGER IMMOBILIENFONDS . 446 C. TYPISCHE THEMENFELDER BEI TRANSAKTIONEN MIT IMMOBILIENFONDS . 449 KAPITEL 10. SONDERFRAGEN BEI PANEUROPAEISCHEN IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. STRUKTURIERUNGSUEBERLEGUNGEN . 469 B. UEBERBLICK UEBER AUSGEWAEHLTE LAENDER . 481 KAPITEL 11. DIE IMMOBILIE IN DER INSOLVENZ - GRUNDLAGEN A. DIE IMMOBILIE IN DER INSOLVENZ . 505 B. AUSWIRKUNG DER INSOLVENZ AUF BESTEHENDE RECHTSVERHAELTNISSE . 511 KAPITEL 12. SONDERFRAGEN BEI IMMOBILIENERWERBEN UEBER NPL-TRANSAKTIONEN A. DER MARKT FUER NOTLEIDENDE KREDITE . 520 B. ARTEN VON NPL-TRANSAKTIONEN . 523 C. NPL-TRANSAKTIONEN ZUM ERWERB VON IMMOBILIEN IN DER KRISE . 531 SACHVERZEICHNIS . 541 XII INHALTSVERZEICHNIS VORWORT . V DIE BEARBEITER . VII IM EINZELNEN HABEN BEARBEITET . IX INHALTSUEBERSICHT . XI ABKUERZUNGS UND LITERATURVERZEICHNIS XXVIII KAPITEL 1. GRUNDLAGEN A. DEUTSCHE UND WEITERE EUROPAEISCHE IMMOBILIEN ALS ANLAGEKLASSE . 1 I. BEDEUTUNG VON IMMOBILIEN ALS ANLAGEKLASSE . 1 II. FORMEN VON INVESTITIONEN IN IMMOBILIEN . 2 III. ENTWICKLUNG DES INVESTITIONSVOLUMENS IM DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKT . 3 IV. DEUTSCHLAND IM EUROPAEISCHEN VERGLEICH . 4 B. CHARAKTERISTIKA DES DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKTES . 6 I. DER DEUTSCHE IMMOBILIENMARKT . 6 II. BEDEUTUNG ALS WIRTSCHAFTSFAKTOR FUER DEUTSCHLAND . 7 III. WESENTLICHE EINFLUSSFAKTOREN UND RAHMENBEDINGUNGEN . 8 C. MARKTSTRUKTUR . 9 I. DER WOHNIMMOBILIENSEKTOR . 9 1. MARKTCHARAKTERISTIKA . 10 2. WESENTLICHE MARKTENTWICKLUNGEN . 12 II. DER GEWERBEIMMOBILIENSEKTOR . 14 1. MARKTCHARAKTERISTIKA . 14 2. WESENTHCHE MARKTENTWICKLUNGEN . 16 KAPITEL 2. IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. UEBERBLICK . 20 I. INTERESSEN DER VERSCHIEDENEN AKTEURE . 20 II. ZIELE DES VERKAEUFERS . 21 1. KAUFPREISMAXIMIERUNG . 21 2. TRANSAKTIONSSICHERHEIT . 21 3. TRANSAKTIONSGESCHWINDIGKEIT . 22 4. HAFTUNGSBEGRENZUNG . 22 III. ZIELE DES BIETERS/KAEUFERS, INVESTMENTSTRATEGIEN . 23 1. LANGFRISTIGES INVESTMENT (SOG. CORE-INVESTITIONEN) . 24 2. ERTRAGSSTEIGERUNG (SOG. CORE-PLUS-INVESTITIONEN) . 24 3. WERTSTEIGERUNG (SOG. VALUE-ADD-INVESTITIONEN) . 25 4. WERTSTEIGERUNGEN DURCH NEUPOSITIONIERUNG (SOG. OPPORTUNISTISCHE INVESTITIONEN) . 25 5. ESG . 26 B. STRUKTURIERUNG DES VERFAHRENS EINER IMMOBILIENTRANSAKTION . 27 I. EINLEITUNG . 27 II. TRANSAKTIONSARTEN . 27 1. EINZELTRANSAKTION VERSUS PORTFOLIOTRANSAKTION . 27 2. BILATERALE TRANSAKTION VERSUS BIETERVERFAHREN . 28 3. CLUB-DEAL . 29 4. SONDERFALL: SOG. FORWARD DEAL . 29 XIII III. PHASE 1: VORBEREITUNG DER TRANSAKTION . 30 1. DATENAUFBEREITUNG . 30 2. BERATERAUSWAHL . 34 3. VERKAEUFER-DUE-DILIGENCE . 35 4. EIGENE BEWERTUNG . 38 5. FESTLEGUNG DER TRANSAKTIONSART . 39 6. UMSTRUKTURIERUNG VOR MARKTANSPRACHE . 40 7. ENTWURF DER TRANSAKTIONSDOKUMENTE . 41 8. BESTIMMUNG DES ADRESSATENKREISES DER MARKTANSPRACHE (LONGLIST) . 45 IV. PHASE 2: DURCHFUEHRUNG DER TRANSAKTION . 45 1. MARKTANSPRACHE . 45 2. INDIKATIVE ANGEBOTE (SHORTLIST) - AUSWAHL DES KAEUFERS . 45 3. FINANZIERUNGSBESTAETIGUNG . 46 4. ERSTE DUE-DILIGENCE-PHASE . 47 5. BESTAETIGENDE ANGEBOTE . 47 6. KAUFVERTRAGSEROERTERUNGSTERMIN UND RED-FLAG-MEETING . 48 7. EXKLUSIVITAET . 49 8. VERTRAGSSCHLUSS, BEURKUNDUNG . 50 9. VOLLZUG . 51 KAPITEL 3. LEGAL DUE DILIGENCE A. GRUNDLAGEN . 54 I. HINTERGRUND . 55 1. ARTEN UND ZIELSETZUNG DER LEGAL DUE DILIGENCE . 55 2. RECHTLICHE BEDEUTUNG DER LEGAL DUE DILIGENCE . 58 II. VORBEREITUNG . 62 1. INFORMATION REQUEST LIST . 62 2. INFORMATIONSZUGANG . 65 B. UEBLICHE KOMPONENTEN DER LEGAL DUE DILIGENCE . 76 I. UEBERBLICK . 76 II. AUSGEWAEHLTE PRUEFUNGSSCHWERPUNKTE . 76 1. GESELLSCHAFTSRECHTLICHE SACHFRAGEN . 76 2. WESENTLICHE VERTRAGSBEZIEHUNGEN . 81 3. IMMOBILIENRECHTLICHE SACHFRAGEN . 84 4. STEUERRECHTLICHE SACHFRAGEN . 84 5. ARBEITSRECHT UND PENSIONEN . 84 6. SONSTIGE RECHTSBEZIEHUNGEN . 85 C. REPORT UND UMSETZUNG . 88 I. ARTEN EINES DUE-DILIGENCE-BERICHTES . 88 1. DESKRIPTIVER DUE-DILIGENCE-BERICHT . 88 2. RED-FLAG-DUE-DILIGENCE-BERICHT . 88 II. UMSETZUNG . 91 1. AUFBAU . 91 2. DARSTELLUNGSHINWEISE . 94 KAPITEL 4. WEITERE GEBIETE DER DUE DILIGENCE, BEWERTUNG UND NUTZUNG AKTUELLER TECHNOLOGIEN A. TAX DUE DILIGENCE . 100 I. VORUEBERLEGUNGEN . 100 II. PRUEFFELDER DER TAX DUE DILIGENCE . 101 1. ALLGEMEINE PRUEFFELDER DER TAX DUE DUEIGENCE . 101 XIV 2. TRANSAKTIONSSPEZIFISCHE PRUEFFELDER DER TAX DUE DILIGENCE BEIM ASSET DEAL . 106 3. TRANSAKTIONSSPEZIFISCHE PRUEFFELDER DER TAX DUE DILIGENCE BEIM SHARE DEAL . 107 B. TECHNICAL DUE DILIGENCE . 109 I. BEGRIFFSBESTIMMUNG TECHNISCHE DUE DILIGENCE . 109 II. INHALTE DER TECHNISCHEN DUE DUEIGENCE . 111 1. STANDARDINHALTE . 111 2. BESONDERE INHALTE . 114 III. DURCHFUEHRUNG DER TECHNISCHEN DUE DILIGENCE . 117 1. PLANUNG UND VORBEREITUNG . 117 2. INFORMATIONSBESCHAFFUNG . 118 3. PRUEFUNG UND BEWERTUNG . 120 4. BERICHT UND ABSCHLUSS . 121 5. KOSTEN, ZEITBEDARF UND HAFTUNG . 122 6. EINFLUSS NEUER TECHNOLOGIEN AUF DIE DURCHFUEHRUNG VON TECHNISCHEN DUE-DILIGENCE-PRUEFUNGEN . 122 C. ENVIRONMENTAL DUE DILIGENCE . 123 I. EINLEITUNG . 123 II. GRUENDE FUER DIE DURCHFUEHRUNG EINER ENVIRONMENTAL DUE DILIGENCE . 124 III. ANFORDERUNGEN AN DIE DURCHFUEHRUNG EINER ENVIRONMENTAL DUE DILIGENCE . 125 IV. TYPISCHE INHALTE EINER ENVIRONMENTAL DUE DUEIGENCE . 126 1. STANDORTHISTORIE UND AKTUELLE NUTZUNG . 126 2. ALTLASTEN . 126 3. GEOLOGIE, HYDROGEOLOGIE UND GEORISIKEN . 127 4. GEBAEUDE UND INNENRAUMSCHADSTOFFE . 128 5. WASSER UND ABWASSER . 129 6. GEFAHRSTOFFE UND WASSERGEFAEHRDENDE STOFFE . 129 7. ABFAUEMANAGEMENT . 130 8. EMISSIONEN . 130 V. ERFOLGSFAKTOREN FUER EINE ENVIRONMENTAL DUE DUEIGENCE . 131 D. BEWERTUNG VON IMMOBILIEN . 131 I. VORBEMERKUNG . 131 II. EINLEITUNG . 132 1. WAS IST IMMOBILIENBEWERTUNG? . 132 2. WARUM WIRD BEWERTET? . 134 3. WER BEWERTET? . 134 III. BERUFSVERBAENDE FUER IMMOBILIENBEWERTUNG UND ZERTIFIZIERUNG VON GUTACHTERN . 134 IV. STANDARDS DER IMMOBILIENBEWERTUNG UND WERTBEGRIFFE . 136 1. EINSCHLAEGIGE BEWERTUNGSSTANDARDS . 136 2. MARKTWERTBEGRIFFE . 137 3. BELEIHUNGSWERT . 138 4. SONSTIGE WERTBEGRIFFE . 139 V. BEWERTUNGSZWECKE IM RAHMEN DER IMMOBILIENTRANSAKTION UND REGULATORISCHER RAHMEN . 139 1. RELEVANZ DER ADRESSATENKREISE FUER IMMOBILIENBEWERTUNGEN . 139 2. BEWERTUNG FUER DEN VERKAEUFER . 140 3. ANKAUFSBEWERTUNG . 140 4. FINANZIERUNGSBEWERTUNGEN . 142 5. BEWERTUNGSMETHODEN UND ANWENDUNGSFORMEN . 143 6. FAZIT . 148 XV E. DIGITALISIERUNG DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT - OPTIMIERTE DUE-DILIGENCE PROZESSE DURCH NUTZUNG AKTUELLER TECHNOLOGIEN . 149 I. EINLEITUNG . 149 II. INNOVATIONSGRAD DER DEUTSCHEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT: . 149 III. UEBERBLICK RELEVANTER AKTUELLER TECHNOLOGIEN . 150 1. KUENSTLICHE INTELLIGENZ . 151 2. AUGMENTED REALITY UND VIRTUAL REALITY . 151 3. BUILDING INFORMATION MODELLING (BIM) . 152 IV. DIGITALE ANWENDUNGEN IM DUE-DILIGENCE-PROZESS . 153 1. LEGAL DUE DILIGENCE . 153 2. TECHNICAL DUE DILIGENCE . 154 V. ERFOLGSFAKTOREN FUER DIE EINFUEHRUNG DIGITALER LOESUNGEN . 156 VI. VORTEILE DURCH DIE DIGITALISIERUNG IM DUE-DILIGENCE-PROZESS . 156 VII. AUSBLICK . 157 E COMMERCIAL DUE DILIGENCE . 158 I. EINLEITUNG . 158 1. VORBEMERKUNG . 158 2. COMMERCIAL DUE DILIGENCE - DIE KOENIGSDISZIPLIN? . 159 II. ZWECKBESTIMMUNG EINER COMMERCIAL DUE DILIGENCE . 159 III. AUSGEWAEHLTE MILESTONES IN EINER COMMERCIAL DD . 160 1. OBJEKTBESICHTIGUNG . 160 2. RED-FLAG-DUE-DILIGENCE . 160 3. ERSTELLUNG EINES BUSINESSPLANS . 161 IV. AUSGEWAEHLTE BAUSTEINE EINER COMMERCIAL DD . 161 1. MIETVERTRAGSANALYSE . 161 2. NEBENKOSTENANALYSE . 162 3. INSTANDSETZUNGSKOSTEN (SOG. CAPEX) UND KOSTEN FUER UMBAUMASSNAHMEN 163 V. SCHLUSSWORT . 164 KAPITEL 5. IMMOBILIENRECHTLICHE SACHFRAGEN DER DUE DILIGENCE A. GRUNDSTUECKSRECHT IN DER DUE DILIGENCE . 167 I. ALLGEMEINES . 167 II. GRANDBUCH . 167 1. GRANDBUCHRECHTLICHE PRINZIPIEN . 168 2. BESTELLUNGSURKUNDEN . 168 3. BESTANDSVERZEICHNIS . 169 4. ABTEILUNG I DES GRUNDBUCHS . 170 5. ABTEILUNG II DES GRUNDBUCHS . 171 6. ABTEILUNG III DES GRUNDBUCHS . 178 III. WOHNUNGS-UND TEILEIGENTUM . 180 IV. ERBBAURECHT . 181 1. GRUNDSAETZLICHES . 181 2. NACHBARERBBAURECHT . 182 3. SONDERFAELLE DES ERBBAURECHTS . 183 V. SONSTIGE RECHTE MIT IMMOBILIENRECHTLICHEM BEZUG . 184 1. ALTE GRANDSTUECKSKAUFVERTRAEGE DES VERKAEUFERS . 184 2. ALTRECHTLICHE DIENSTBARKEITEN . 184 3. DULDUNG VON IMMISSIONEN . 184 VI. KATASTER-UND FLURKARTEN . 185 B. MIETVERTRAEGE . 185 I. ALLGEMEINES . 185 XVI II. VERTRAGSANBAHNUNG . 186 1. GRUNDSAETZLICHES . 186 2. VOR UND ANMIETRECHT . 186 III. WIRKSAMKEIT DES MIETVERTRAGES . 187 IV. MIETSACHE . 188 V. MIETZWECK UND NUTZUNGSBESCHRAENKUNGEN . 188 VI. PARTEIEN . 189 1. GRUNDSAETZLICHES . 189 2. WECHSEL DER PARTEIEN . 189 VII. MIETDAUER . 191 1. LAUFZEIT/OPTIONEN . 191 2. KUENDIGUNG/SONDERKUENDIGUNGSRECHTE . 191 3. SONSTIGE BEENDIGUNGSGRUENDE . 192 VIII. MIETE . 192 1. GRUNDSAETZLICHES . 192 2. SONDERZAHLUNGEN DES MIETERS . 194 3. MIETANPASSUNG . 194 4. NEBENKOSTEN . 195 5. MIETRUECKSTAENDE, MINDERUNG, AUFRECHNUNG, ZURUECKBEHALTUNG . 196 IX. SCHRIFTFORM . 196 X. ERHALTUNG DER MIETSACHE . 198 XI. INCENTIVIERUNG . 199 XII. UNTERVERMIETUNG, RECHTSNACHFOLGE . 200 XIII. SICHERHEIT DES VERMIETERS . 201 XIV. SICHERHEIT DES MIETERS . 203 XV. WEITERE ARTEN DER GEBRAUCHSUEBERLASSUNG . 204 1. HEIMVERTRAEGE UND SENIORENWOHNEN . 204 2. HOTEL . 205 3. SHOPPING UND OUTLETCENTER . 205 C. PLATIUNGS UND GENEHMIGUNGSRECHTLICHE SITUATION . 207 I. EINFUEHRUNG . 207 II. BAUGENEHMIGUNG . 207 1. BAUPLANUNGSRECHT . 208 2. BAUORDNUNGSRECHT . 208 3. STELLPLAETZE, VERKAUFSFLAECHEN, BRANDSCHUTZ . 208 III. BAULASTEN . 209 IV. STAEDTEBAULICHE BESONDERHEITEN . 210 V. DENKMALSCHUTZ . 210 VI. OEFFENTLICH-RECHTLICHE VORKAUFSRECHTE . 211 VII. GRUNDSTUECKSBEZOGENE ABGABEN . 211 D. ALTLASTEN, IMMISSIONSSCHUTZ, WASSERRECHT, ENERGIERECHT . 212 I. ALTLASTEN . 212 II. IMMISSIONSSCHUTZ . 212 III. GEBAEUDEZERTIFIZIERUNGEN . 213 E. WARTUNGS-UND DIENSTLEISTUNGSVERTRAEGE . 213 I. EINFUEHRUNG . 213 II. ASSETMANAGEMENT . 214 III. PROPERTYMANAGEMENT . 214 IV. FACILITYMANAGEMENT . 215 V. CENTERMANAGEMENT . 215 VI. VERSICHERUNGEN . 215 E BAUVERTRAGSRECHT . 216 I. ALLGEMEINES . 216 XVII II. GENERALUNTEMEHMERVERTRAG . 216 III. GENERALPLANERVERTRAG . 217 IV. ARCHITEKTENVERTRAG . 217 G. RECHTSSTREITIGKEITEN . 217 KAPITEL 6. IMMOBILIENKAUFVERTRAG A. GRUNDSTRUKTUREN . 222 I. INHALT DES KAUFVERTRAGES . 224 1. UEBERBLICK . 224 2. PARTEIEN . 225 3. KAUFGEGENSTAND . 227 4. VERKAUFS UND VOLLZUGSBESTIMMUNGEN . 230 5. KAUFPREIS . 231 6. GARANTIEN . 233 7. HAFTUNG . 235 8. HAFTUNGSBEGRENZUNGEN . 238 9. ZEITRAUM ZWISCHEN VERTRAGSSCHLUSS UND CLOSING . 239 10. SONSTIGE BESTANDTEILE . 242 11. CLOSING . 243 B. ASSET DEAL . 244 I. INHALT DES KAUFVERTRAGES - UEBERBLICK . 244 II. ABGRENZUNG DER GELTUNGSBEREICHE VON KAUF UND WERKVERTRAGSRECHT . 245 1. ERWERB EINES UNBEBAUTEN GRUNDSTUECKS MIT DER VERPFLICHTUNG ZUR ERRICHTUNG EINES BAUWERKS NACH VERTRAGSSCHLUSS . 246 2. ERWERB EINES GRUNDSTUECKS MIT BEREITS FERTIGGESTELLTEM NEU ERRICHTETEM BAUWERK ZUR ZEIT DES VERTRAGSSCHLUSSES . 246 3. ERWERB EINES BEREITS TEILWEISE BEBAUTEN GRUNDSTUECKS MIT DER VERPFLICHTUNG, DAS TEILWEISE FERTIGGESTELLTE BAUWERK NACH VERTRAGSSCHLUSS ZU VOLLENDEN . 247 III. PARTEIEN DES KAUFVERTRAGS . 247 IV. KAUFGEGENSTAND . 248 V. KAUFGEGENSTAND/KAUFPREIS . 249 1. EINIGUNG UEBER DEN KAUFGEGENSTAND . 249 2. AUFSCHIEBENDE BEDINGUNGEN . 249 3. KAUFPREISBERECHNUNG . 250 4. FAELLIGKEIT/FAELHGKEITSVORAUSSETZUNGEN . 250 5. ZAHLUNG DES KAUFPREISES . 255 VI. BESITZUEBERGANG/STICHTAG . 256 1. STICHTAG . 257 2. OEFFENTLICHE ABGABEN, GRUNDSTEUERN UND ERSCHLIESSUNGSBEITRAEGE . 257 3. VERWALTUNG DES KAUFGEGENSTANDS BIS ZUM STICHTAG . 258 4. UEBERGABE DER OBJEKTUNTERLAGEN . 258 5. UEBERGANG DER MIETVERHAELTNISSE . 259 VII. GEWAEHRLEISTUNG . 261 1. UEBERBLICK . 261 2. RECHTS UND SACHMAENGELHAFTUNG . 262 3. UMWELTHAFTUNG . 262 4. ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ZUR HAFTUNG . 263 VIII. AUFLASSUNG . 265 IX. BELASTUNGSVOLLMACHT . 266 XVIII X. RUECKTRITTSRECHTE . 267 1. BEI AUSUEBUNG VORKAUFSRECHT . 267 2. MAC-KLAUSELN . 268 C. SHARE DEAL . 268 I. SHARE DEAL - EINLEITUNG . 268 II. STEUERRECHTLICHE IMPLIKATIONEN . 270 III. ZIVIL-UND GESELLSCHAFTSRECHTLICHE GESTALTUNGSFRAGEN . 271 1. IMMOBILIENRECHTLICHE DUE DILIGENCE . 271 2. GESELLSCHAFTSBEZOGENE BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNGEN UND GARANTIEN . 272 3. GRUNDSTUECKSBEZOGENE BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNGEN UND GARANTIEN . 272 4. KAUFPREIS UND KAUFPREISFAELLIGKEIT . 272 5. FINANZIERUNG BEI EINEM SHARE DEAL . 275 D. NOTARIELLE BEURKUNDUNG UND ABWICKLUNG . TT! I. VORBEREITUNG DER BEURKUNDUNG . 277 1. MITWIRKUNGSVERBOTE . 277 2. BEURKUNDUNGSPFLICHTIGER VERTRAG . 279 3. JURISTISCHE PERSONEN ALS PARTEIEN . 283 4. KAUFGEGENSTAND UND DESSEN BELASTUNGEN . 288 5. OEFFENTLICHE LASTEN, BAULASTEN, ERSCHLIESSUNGSKOSTEN . 289 6. BESONDERE DURCHFUHRUNGSVORAUSSETZUNGEN, GENEHMIGUNGEN/ ERKLAERUNGEN . 289 7. ERBBAURECHTE . 290 II. BEURKUNDUNG . 291 1. BEURKUNDUNGSVORGANG . 291 2. ANLAGEN . 292 III. ABWICKLUNG, VOLLZUG . 294 1. BELASTUNGSVOLLMACHTEN . 294 2. MITTEILUNGS-/EINREICHUNGSPFLICHTEN . 295 3. EINHOLUNG VON GENEHMIGUNGEN/ZUSTIMMUNGEN UND ERKLAERUNGEN DRITTER . 296 4. KAUFPREISZAHLUNG UND FINANZIERUNGSGRUNDPFANDRECHT . 298 5. AENDERUNG VON VERTRAEGEN . 299 6. NOTARANDERKONTO . 303 7. VORGEHENSWEISE DES NOTARS BEI KONFLIKTEN ZWISCHEN DEN PARTEIEN IN DER ABWICKLUNGSPHASE . 304 E. FUSIONSKONTROLLE . 305 I. GRUNDLAGEN . 305 1. DEUTSCHE UND EUROPAEISCHE FUSIONSKONTROLLE . 305 2. FORMELLE UND MATERIELLE FUSIONSKONTROLLE . 306 II. FORMELLE FUSIONSKONTROLLE . 307 1. ASSET DEAL . 307 2. SHARE DEAL . 310 3. ABLAUF DER FUSIONSKONTROLLE . 313 III. MATERIELLE FUSIONSKONTROLLE . 315 1. ERHEBLICHE BEHINDERUNG WESENTLICHEN WETTBEWERBS (SIEC) . 315 2. FREIGABEENTSCHEIDUNG MIT BEDINGUNGEN UND AUFLAGEN . 319 F. GEWAEHRLEISTUNGSVERSICHERUNG/W 320 I. MARKTUEBERBLICK . 320 II. TYPISCHE ANWENDUNGSBEREICHE FUER GEWAEHRLEISTUNGSVERSICHERUNGEN . 321 III. KAEUFER UND VERKAEUFERPOLICEN . 321 1. KAEUFERPOLICEN . 321 2. VERKAEUFERPOLICEN . 322 3. MISCHFORMEN . 323 XIX IV. VERFAHREN UND ZEITBEDARF ZUM ERHALT DER VERSICHERUNG, AUSWIRKUNG AUF TRANSAKTION . 324 1. VERTRAULICHKEITSVEREINBARUNGEN . 324 2. PHASE BIS ZUM ERHALT VON INDIKATIONEN . 325 3. VERFAHREN BIS ZUR POLICIERUNG . 325 V. UMFANG UND GELTENDMACHUNG VON ANSPRUECHEN, WIRKUNG DER VERSICHERUNG . 326 VI. FAZIT . 328 KAPITEL 7. STEUERRECHT A. UEBERBLICK . 332 B. ERTRAGSTEUERRECHT . 334 I. VORUEBERLEGUNGEN . 334 II. ERWERB EINER IMMOBILIE (ASSET DEAL) . 335 1. STEUERBILANZIELLE BEHANDLUNG VON ERWERBS UND ERWERBSNEBENKOSTEN . 335 2. HAFTUNG FUER STEUERN DES VERAEUSSERERS . 335 III. LAUFENDE NUTZUNG UND VERAEUSSERUNG EINER IMMOBILIE (ASSET DEAL) . 337 1. STEUERRECHTLICHE QUALIFIKATION VON IMMOBILIENEINKUENFTEN . 337 2. INLAENDISCHE GMBH . 340 3. INLAENDISCHE GMBH 347 4. AUSLAENDISCHE GESELLSCHAFT . 349 IV. BESONDERHEITEN BEIM SHARE DEAL . 352 1. IMMOBILIENHALTENDE KAPITALGESELLSCHAFT . 352 2. IMMOBILIENHALTENDE GMBH 355 V. ERWERB UEBER INVESTMENTVERMOEGEN . 356 1. ANWENDUNGSBEREICH DES INVESTMENTSTEUERGESETZES . 356 2. BESTEUERUNG VON INVESTMENTFONDS UND DEREN ANLEGERN . 357 C. GRUNDERWERBSTEUERRECHT . 361 VORUEBERLEGUNGEN . 361 I. TRANSAKTIONSBEZOGENE STRUKTURMERKMALE DER GRUNDERWERBSTEUER . 362 II. STEUEROBJEKT - GRUNDSTUECK IM GRUNDERWERBSTEUERLICHEN SINNE . 362 III. GRUNDERWERBSTEUERLICHE ERWERBSVORGAENGE - UEBERBLICK . 363 IV. ERMITTLUNG DER GREST-BEMESSUNGSGRUNDLAGE ABHAENGIG VON TRANSAKTIONSSTRUKTUREN . 366 1. BESTIMMUNG DER GRUNDERWERBSTEUERLICHEN BEMESSUNGSGRUNDLAGE BEIM ASSET DEAL . 366 2. BESTIMMUNG DER GRUNDERWERBSTEUERLICHEN BEMESSUNGSGRUNDLAGE BEIM SHARE DEAL . 368 V. AENDERUNG DES GRUNDERWERBSTEUERSATZES IM TRANSAKTIONSVERLAUF . 368 1. BEDINGTE BZW. GENEHMIGUNGSBEDUERFTIGE ERWERBSVORGAENGE ISV § 14 GRESTG . 369 2. NACHTRAEGLICHE ERHOEHUNG DER VEREINBARTEN GEGENLEISTUNG . 369 VL ERWERB INLAENDISCHER GRUNDSTUECKE IM RAHMEN EINES ASSET DEALS . 370 1. VERMEIDUNG DES MEHRFACHEN ANFALLS VON GRUNDERWERBSTEUER IM ASSET DEAL . 370 2. POTENTIELL GEMAESS §§ 5, 6 GRESTG BEGUENSTIGTE GRUNDSTUECKSUEBERTRAGUNGEN 372 VII. STRUKTURIERUNGSUEBERLEGUNGEN BEIM IMMOBILIENERWERB IM SHARE DEAL . 375 1. BEGINN UND ENDE DER GRUNDERWERBSTEUERLICHEN ZUORDNUNG VON IMMOBILIEN ZU EINER GESELLSCHAFT . 375 2. ERWERB VON IMMOBILIENPERSONENGESELLSCHAFTEN IM SHARE DEAL . 378 3. ERWERB VON IMMOBILIENKAPITALGESELLSCHAFTEN IM SHARE DEAL . 386 VIII. DER ERWERB VON IMMOBILIENFONDS . 392 IX. BEGUENSTIGUNG KONZEMINTEMER UMSTRUKTURIERUNGEN GEMAESS § 6A GRESTG . 393 1. POTENZIELL BEGUENSTIGTE ERWERBSVORGAENGE . 393 2. POTENZIELL BEGUENSTIGTE UMSTRUKTURIERUNGEN . 394 3. AUSSCHLIESSLICHE BETEILIGUNG BEGUENSTIGTER KONZEMUNTEMEHMEN . 394 4. VORLIEGEN EINER VORBEHALTENSFRIST VON FUENF JAHREN . 395 5. BEACHTUNG EINER NACHBEHALTENSFRIST VON FUNFJAHREN . 397 X. GRUNDERWERBSTEUERLICHE ANZEIGEPFLICHTEN IM RAHMEN VON IMMOBILIENTRANSAKTIONEN . 398 D. UMSATZSTEUERRECHT . 400 VORUEBERLEGUNGEN . 400 I. ASSET DEAL - UMSATZSTEUERLICHE AUSGANGSLAGE . 400 1. DIE STEUERFREIHEIT DER GRUNDSTUECKSLIEFERUNG GEMAESS § 4 NR. 9 BUCHST, A) USTG . 401 2. GRUNDBUCHEINTRAG, UEBERGANG NUTZEN UND LASTEN UND LIEFERZEITPUNKT ISD USTG . 403 3. OPTION ZUR STEUERPFLICHT - EIN GESTALTUNGSRECHT DES VERAEUSSERERS . 404 4. DER VORSTEUERABZUG DES ERWERBERS . 408 5. DIE VERPFLICHTUNG ZUR VORSTEUERBERICHTIGUNG GEMAESS § 15A USTG DURCH DENVERAEUSSERER . 413 6. DIE VORSTEUERBERICHTIGUNG GEMAESS § 15A USTG DURCH DEN ERWERBER . 415 7. SONDERASPEKTE BEI DER VERAEUSSERUNG VON GRUNDSTUECKEN IM RAHMEN EINER GESCHAEFTSVERAEUSSERUNG IM GANZEN NACH § 1 ABS. LA USTG . 416 II. DIE VERAEUSSERUNG VON MIT UND WOHNUNGSEIGENTUM . 420 1. STEUERBARKEIT UND STEUERFREIHEIT DES MITEIGENTUMSERWERBS . 420 2. DER VORSTEUERABZUG DES VERAEUSSERERS . 420 3. DER VORSTEUERABZUG DES ERWERBERS . 420 III. DIE UMSATZSTEUERLICHE BEHANDLUNG DES ANTEILSKAUFS . 421 1. STEUERBARKEIT UND STEUERFREIHEIT DES ANTEILSERWERBS . 421 2. VORSTEUERABZUG AUS DEN TRANSAKTIONSKOSTEN . 422 IV. DIE UMSATZSTEUERLICHE BEHANDLUNG VON UMSTRUKTURIERUNGSMASSNAHMEN NACH DEM UMWG . 423 V. UMSATZSTEUERKLAUSELN IN EINER IMMOBILIENTRANSAKTION . 423 KAPITEL 8. FINANZIERUNG VON IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. DER FINANZIERUNGSMARKT . 425 B. DIE BETEILIGTEN . 426 I. DIE FREMDKAPITALGEBER . 426 II. DIE INVESTOREN . 426 C. DIE FINANZIERUNGSSTRUKTUREN . 426 I. GRUNDPRINZIPIEN . 426 1. CLOSE TO ASSET . 426 2. LIMITED RECOURSE . 426 II. FINANZIERUNGSARTEN . 426 1. SENIOR-DARLEHEN . 426 2. MEZZANINE-DARLEHEN . 426 III. DOKUMENTATION . 427 IV. DEAL STRUKTUREN . 427 1. DER ASSET DEAL . 427 2. DER SHARE DEAL . 428 3. DER FORWARD DEAL . 428 4. DER PORTFOLIO-DEAL . 429 XXI D. DAS SICHERHEITENPAKET . 429 I. DIE GRUNDSCHULD . 429 II. DIE ABTRETUNGEN . 430 III. DIE VERPFAENDUNGEN . 430 IV. DER RANGRUECKTRITT . 430 V. ZEITPUNKT DER SICHERHEITENBESTELLUNG . 430 VI. VOLLSTRECKUNG DER SICHERHEITEN . 430 1. UEBERBLICK . 430 2. VOLLSTRECKUNGSSCHWERPUNKT GRUNDSCHULD . 432 3. VOLLSTRECKUNGSSCHWERPUNKT ANTEILSVERPFAENDUNG . 433 E. SPEZIALTHEMEN . 433 I. LIMITATION LANGUAGE . 433 II. KUENDIGUNGSGRUENDE . 434 1. KUENDIGUNGSGRUENDE IM DARLEHENSVERTRAG . 434 2. GESETZLICHE KUENDIGUNGSRECHTE . 435 III. DIE PFANDBRIEFFAEHIGKEIT . 436 KAPITEL 9. INVESTMENTRECHTLICHE ASPEKTE BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. EINFUEHRUNG - GRUNDBEGRIFFE, AUFBAU UND REGULATORISCHER RAHMEN VON IMMOBILIENFONDS . 438 I. EINFUEHRUNG . 438 1. BEDEUTUNG VON IMMOBILIENFONDS AM MARKT . 438 2. FUNKTIONEN VON FONDS AUS SICHT DER ANLEGER . 439 II. GRUNDBEGRIFFE UND STRUKTUR VON IMMOBILIENFONDS . 439 1. RICHTLINIE UEBER MANAGER ALTERNATIVER INVESTMENTFONDS (AIFMD) UND UMSETZUNG IN DEUTSCHLAND . 439 2. RECHTLICHE AUSGESTALTUNG UND TYPISCHE FORMEN VON INVESTMENTVERMOEGEN . 440 3. STRUKTUR VON AIF UND BETEILIGTE PARTEIEN . 441 4. ANLAGEBESCHRAENKUNGEN . 442 B. GRUNDZUEGE LUXEMBURGER IMMOBILIENFONDS . 446 I. LUXEMBURG ALS FONDSSTANDORT . 446 II. RECHTSFORMEN UND REGULIERUNGSREGIME IM UEBERBLICK . 446 1. RECHTSFORMEN . 447 2. REGULIERUNGSREGIME . 447 3. ANLAGEBESCHRAENKUNGEN . 449 C. TYPISCHE THEMENFELDER BEI TRANSAKTIONEN MIT IMMOBILIENFONDS . 449 I. FONDS ALS BETEILIGTE BEI ASSET DEALS UND SHARE DEALS . 449 II. ERWERBBARE GRUNDSTUECKSRECHTE . 449 1. ERWERBBARE GRUNDSTUECKE UND GRUNDSTUECKSRECHTE . 450 2. ERWERB VON ZUBEHOERGEGENSTAENDEN . 452 3. BEWERTUNG VON GRUNDSTUECKEN . 452 4. BETEILIGUNG VON IMMOBILIENFONDS AN PROJEKTENTWICKLUNGEN . 453 III. ERWERB VON IMMOBILIEN-GESELLSCHAFTEN . 456 1. HINTERGRUND DER VERWENDUNG VON IMMOBILIEN-GESELLSCHAFTEN UND MEHRSTUFIGEN HALTESTRUKTUREN . 456 2. VORAUSSETZUNGEN DER QUALIFIKATION ALS IMMOBILIEN-GESELLSCHAFT ISD KAGB . 457 3. BESCHRAENKTER GESELLSCHAFTSZWECK DER IMMOBILIEN-GESELLSCHAFT . 458 4. FONDSVEHIKEL ALS IMMOBILIEN-GESELLSCHAFT . 459 5. INNENFINANZIERUNG - GESELLSCHAFTERDARLEHEN UND BESCHRAENKUNGEN . 460 XXII IV. BESONDERHEITEN BEI JOINT VENTURES . 461 V. TRANSAKTIONEN MIT FONDS IN LIQUIDATION . 462 VI. UNIT DEALS . 463 VII. KREDITFINANZIERUNG . 465 1. BESCHRAENKUNGEN DER KREDITAUFNAHME . 465 2. SICHERHEITEN . 465 KAPITEL 10. SONDERFRAGEN BEI PANEUROPAEISCHEN IMMOBILIENTRANSAKTIONEN A. STRUKTURIERUNGSUEBERLEGUNGEN . 469 I. EINZELVERTRAEGE . 469 1. SPRACHE . 469 2. ANWENDBARES RECHT . 470 3. FORMERFORDEMISSE . 472 II. RAHMENVERTRAG . 472 1. ZENTRALISTISCHER ANSATZ . 472 2. DEZENTRALER ANSATZ . 473 3. VERMITTELNDER ANSATZ . 474 III. GESAMTBEURKUNDUNG . 479 1. NOTWENDIGKEIT . 479 2. REIHENFOLGE DER BEURKUNDUNG VON RAHMENVERTRAG UND EINZELVERTRAEGEN . 479 3. ANLAGEN . 481 B. UEBERBLICK UEBER AUSGEWAEHLTE LAENDER . 481 I. BELGIEN . 482 1. GRUNDSTRUKTUR . 482 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 482 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 482 II. ENGLAND UND WALES . 483 1. GRUNDSTRUKTUR . 483 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 483 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 484 III. FRANKREICH . 484 1. GRUNDSTRUKTUR . 484 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 485 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 485 IV. ITALIEN . 486 1. GRUNDSTRUKTUR . 486 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 486 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 486 V. LUXEMBURG . 487 1. GRUNDSTRUKTUR . 487 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 487 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 488 VI. NIEDERLANDE . 488 1. GRUNDSTRUKTUR . 488 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 488 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 489 VII. OESTERREICH . 489 1. GRUNDSTRUKTUR . 489 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 490 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 490 XXIII VIII. POLEN . 491 1. GRUNDSTRUKTUR . 491 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 491 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 492 IX. PORTUGAL . 492 1. GRUNDSTRUKTUR . 492 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 492 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 493 X. SCHWEDEN . 494 1. GRUNDSTRUKTUR . 494 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 494 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 495 XI. SCHWEIZ . 495 1. GRUNDSTRUKTUR . 495 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 495 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 496 XII. SLOWAKEI . 497 1. GRUNDSTRUKTUR . 497 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 497 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 498 XIII. SPANIEN . 499 1. GRUNDSTRUKTUR . 499 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 499 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 500 XIV. TSCHECHISCHE REPUBLIK . 501 1. GRUNDSTRUKTUR . 501 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 501 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 502 XV. UNGARN . 503 1. GRUNDSTRUKTUR . 503 2. VERPFLICHTUNGSTRANSAKTION . 503 3. ERFIILLUNGSTRANSAKTION . 504 KAPITEL 11. DIE IMMOBILIE IN DER INSOLVENZ - GRUNDLAGEN A. DIE IMMOBILIE IN DER INSOLVENZ . 505 I. INSOLVENZRECHTLICHE VERFAHRENSARTEN . 505 II. DIE POSITION DES GRUNDPFANDGLAEUBIGERS IN DER INSOLVENZ . 506 1. DAS RECHT AUF ABGESONDERTE BEFRIEDIGUNG . 506 2. VERWERTUNGSMOEGLICHKEITEN IN DER INSOLVENZ . 508 B. AUSWIRKUNG DER INSOLVENZ AUF BESTEHENDE RECHTSVERHAELTNISSE . 511 I. MIETVERTRAEGE IN DER INSOLVENZ . 512 1. DIE INSOLVENZ DES VERMIETERS . 512 2. INSOLVENZ DES MIETERS . 514 II. VOLLZUG DES IMMOBILIENERWERBS IM INSOLVENZVERFAHREN . 516 1. DURCHSETZUNG DES VERTRAGSVOLLZUGS MITTELS VORMERKUNG . 516 2. AUSWIRKUNG DER INSOLVENZ AUF VOLLMACHTEN . 517 3. AUSWIRKUNGEN DER INSOLVENZ AUF GESCHAEFTSBESORGUNGEN . 517 4. AUSSCHLUSS VON VORKAUFSRECHTEN . 518 XXIV KAPITEL 12. SONDERFRAGEN BEI IMMOBILIENERWERBEN UEBER NPL-TRANSAKTIONEN A. DER MARKT FUER NOTLEIDENDE KREDITE . 520 I. WAS SIND NPLS? . 520 1. ZIVILRECHTLICHE PERSPEKTIVE . 520 2. BANKAUFSICHTSRECHTLICHE PERSPEKTIVE . 521 3. STEUERRECHTLICHE PERSPEKTIVE . 521 4. ZWISCHENBETRACHTUNG . 522 II. HISTORISCHE UND AKTUELLE ENTWICKLUNG DES NPL-MARKTES . 522 1. STAGNATION 2007 NACH RASANTER ENTWICKLUNG ANFANG DER 2000ER JAHRE . 522 2. AKTUELLE ENTWICKLUNGEN (SEIT 2012) . 522 B. ARTEN VON NPL-TRANSAKTIONEN . 523 I. TRANSAKTIONSFORMEN IM UEBERBLICK . 523 II. EINZELRECHTSTRANSFER . 523 1. ABTRETUNG . 524 2. VERTRAGSUEBEMAHME . 526 III. ANDERE UEBERTRAGUNGSFORMEN . 527 1. UMWANDLUNGSRECHTLICHE UEBERTRAGUNGSFORMEN . 527 2. SYNTHETISCHE UEBERTRAGUNGSFORMEN . 528 IV. UEBERTRAGUNG VON KREDITSICHERHEITEN . 529 1. ABTRETUNG . 530 2. VERTRAGSUEBEMAHME . 530 3. UMWANDLUNGSRECHTLICHE UEBERTRAGUNGSFORMEN . 530 C. NPL-TRANSAKTIONEN ZUM ERWERB VON IMMOBILIEN IN DER KRISE . 531 I. TYPISCHER ABLAUF EINER TRANSAKTION . 531 II. SPEZIFIKA DER LEGAL DUE DUEIGENCE . 531 1. UEBERTRAGBARKEIT DER FORDERUNGEN . 532 2. (IMMOBILIEN-)SICHERHEITEN . 532 3. AUFSICHTSRECHTLICHE BESCHRAENKUNGEN . 535 III. INHALTE DES PORTFOLIOKAUFVERTRAGES (EINZELRECHTSTRANSFER) . 537 1. WESENTLICHE VERTRAGSBEDINGUNGEN . 537 2. KAUFPREIS UND KAUFPREISMECHANIK . 538 3. HAFTUNG UND GARANTIEN . 539 SACHVERZEICHNIS . 541 XXV
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