Die Provision des Immobilienmaklers in Frankreich: ein Modell für das deutsche und das europäische Recht?
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Baden-Baden
Nomos-Verl.-Ges.
2006
|
| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Europäisches Privatrecht
33 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 339 S. 153 mm x 227 mm |
| ISBN: | 3832920137 |
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Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis 13
Einleitung Ausgangslage und Zielsetzung 17
1. Teil: Überblick über das Recht des Immobilienmaklers in Frankreich 20
A. Geschichtlicher Abriss 20
B. Der rechtliche Rahmen für die Tätigkeit des agent immobilier 25
I. Die Loi Hoguet zwischen privatem und öffentlichem Recht 26
II. Der Anwendungsbereich der Loi Hoguet 27
1. Art der erfassten Geschäfte 28
2. Drittbezogenheit 31
3. Regelmäßiges Tätigwerden (exercice habituelle) 32
4. Kein Ausnahmetatbestand 33
a. Die gesetzlichen Ausnahmen 33
b. Anwendbarkeit im Verhältnis zu anderen Gewerbetreibenden 34
C. Das Berufsbild des agent immobilier 36
I. Definition und Tätigkeitsbereich des agent immobilier 36
n. Abgrenzung zu anderen Berufsbildern 38
1. Der Verwalter (administrateur de biens) 38
2. Der marchand de listes 39
3. Der Immobilienhändler {marchand de biens) 40
4. Der lotisseur 41
5. Der Bauträger (promoteur immobilier) 41
6. Die Reiseagenturen (agences de voyages) 41
D. Der Zugang zum Beruf des agent immobilier 42
I. Der Gewerbeschein (carte professionnelle) 43
n. Der Befähigungsnachweis (Justification de l'aptitude professionnelle) 44
HI. Finanzielle Sicherheiten (garantie financiere) 44
IV. Der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung (assurance de
responsabiliti civile professionnelle) 45
V. Keine Versagensgründe 46
7
2. Teil: Die Provision des Immobilienmaklers im deutsch französischen Vergleich 47
A. Der Vertrag mit dem Immobilienmakler 47
I. Zur dogmatischen Einordnung eines Vertrags mit einem agent immobilier 47
II. Form und Inhalt des Vertragsschlusses 51
1. Schriftformerfordernis 51
2. Inhaltliche Vorgaben an die Vertragsurkunde 56
a. Gegenstand des Vertrags 56
b. Festlegung einer beschränkten Laufzeit des Auftrags 56
c. Weitere Angaben 58
3. Weitergehende Formvorschriften für einzelne Vereinbarungen 59
4. Gebot der Mehrfachausfertigung 59
5. Eintrag ins Auftragsregister 61
III. Zeitpunkt des Vertragsschlusses 61
IV. Dauer des Vermittlungsauftrags 63
B. Zustandekommen eines Hauptvertrags (realisation effective de l'affaire) 66
I. Der Grundsatz der Entschließungsfreiheit des Auftraggebers 69
II. Das Zustandekommen des Hauptvertrags beim Grundstückskaufvertrag 72
III. Unvollkommenheit und Störungen des Hauptvertrags 76
1. Bedingte Hauptverträge 76
a. Abschluss des Hauptvertrags unter einer aufschiebenden
Bedingung (condition suspensive) 76
b. Abschluss des Hauptvertrags unter einer auflösenden Bedingung
(condition resolutoire) 78
2. Nichtigkeit bzw. Anfechtbarkeit des Hauptvertrags 80
3. Ausübung eines Rücktritts oder Widerrufsrechts und die clause de
didit 82
4. Ausübung eines Vorkaufsrechts 86
a. Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts
(droit de preemption) 88
b. Ausübung eines vertraglichen Vorkaufsrechts
(pacte de preference) 91
IV. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses 93
V. Abweichungen zwischen angestrebtem und abgeschlossenem
Rechtsgeschäft (Kongruenz) 95
VI. Vertragsschluss mit einem Dritten (Verflechtungsproblematik) 99
VII. Bestätigung des Provisionsanspruchs im Hauptvertrag 101
C. Der Umfang der Maklerleistung 104
I. Die Tätigkeit des agent immobilier 105
II. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit (Intervention diterminante) 108
III. Zur „Tätigkeitspflicht" des Immobilienmaklers 111
IV. Beteiligung mehrerer Makler 113
V. Provisionspflichtigkeit von Folgeverträgen 116
8
VI. Kenntnis des Auftraggebers von der Tätigkeit des Maklers 117
VII. Pflichtverletzungen des Vermittlers 118
D. Der Anspruchsgegner 121
I. Der Schuldner des Provisionsanspruchs in Frankreich 122
II. Die Zulässigkeit einer Doppeltätigkeit (double mandatement) 125
E. Die Höhe der Vergütung 129
I. Der Grundsatz der vertraglichen Vereinbarung 130
II. Die richterliche Herabsetzungsbefugnis 131
F. Fälligkeit des Provisionsanspruchs und Vorleistungen 135
G. Äquivalente für den Provisionsanspruch 136
I. Schadensersatzansprüche des agent immobilier wegen entgangener
Provision 137
II. Provisionssicherungsklauseln 141
1. Vereinbarung einer clause penale 142
2. Alleinauftrag (mandat exclusif) 146
H. Auswertung und Zusammenfassung 149
3. Teil: Perspektiven einer Rechtsangleichung in Europa Rechtspolitische
Überlegungen für das Recht des Immobilienmaklers in Deutschland und Europa 155
A. Frühere Reformansätze zum deutschen Recht 156
B. Der (ausstehende) Einfluss des europäischen Rechts 157
C. Kunden bzw. verbraucherschützende Aspekte im Recht des
Immobilienmaklers 159
I. Die Notwendigkeit von Verbraucherschutz im Recht des
Immobilienmaklers 160
II. Die Bedeutung des Verbraucherschutzes für die Rechtsvereinheit¬
lichung in Europa 163
III. Die Umsetzung des Kundenschutzes durch die Loi Hoguet 165
1. Der mit der Loi Hoguet verfolgte Zweck (ordre public de
protection) 165
2. Auswirkungen der Zweckbestimmung 166
IV. Verbraucherschützende Aspekte im deutschen Maklerrecht 166
D. Verbraucherschutz als gesetzliche Grundentscheidung für den Bereich des
Immobilienmaklers Das WoVermG als Verbraucherschutzgesetz mit
Modellcharakter? 170
E. Berufausübungsregelungen 172
I. Fachkundenachweis 174
II. Finanzielle Sicherheiten für den Kunden 176
1. Sicherheitsleistung für treuhänderische Tätigkeit 177
2. Berufshaftpflichtversicherung 182
9
F. Schriftformerfordernis 183
I. Ausgangslage 183
II. Konsequenzen für Maklerverträge mit Nachfragern 185
III. Konsequenzen für Maklerverträge mit Anbietern 187
IV. Sonstige Gesichtspunkte 188
V. Verbraucherverträge 189
VI. Umfang und Zeitpunkt des Schriftformerfordernisses 190
G. Der Umfang der Maklerleistung 191
I. Einschränkung der Nachweistätigkeit? 192
1. Die vermeintliche Gleichwertigkeit von Nachweis und
Vermittlungstätigkeit 192
2. Mögliche Korrekturansätze (de lege ferendä) 197
a. Übertragung des Leitbilds des § 93 HGB auf das gesamte
Maklerrecht 197
b. Vorgabe eines verminderten Provisionsanspruchs gegenüber
der Vermittlungstätigkeit 198
c. Einführung einer richterlichen Herabsetzungsbefugnis 199
3. Gesichtspunkte der doppelten Kongruenz 199
II. Die Erfolgsbezogenheit der Maklerleistung 200
1. Das Leitbild des erfolgsabhängigen Maklervertrags 201
2. Erfolgsbezogenheit und Verbraucherschutz 202
3. Zulässigkeit von ReservierungsVereinbarungen 203
H. Behandlung von Interessenkollisionen 204
I. Einschränkung der Doppeltätigkeit des Maklers? 204
1. Doppeltätigkeit und unentgeltliches Tätigwerden für eine Partei 205
2. Doppeltätigkeit und entgeltliches Tätigwerden für beide Parteien
des Hauptvertrags 207
a. Doppeltätigkeit und Nachweis für eine Partei 207
b. Doppeltätigkeit des Vermittlungsmaklers 210
c. Aufklärungspflicht und Gestattung der Doppeltätigkeit 211
d. Verbot der Doppeltätigkeit? 213
e. Obligatorische Doppeltätigkeit 214
II. Verflechtung 215
1. Die generelle Rechtfertigung einer Einschränkung des
Provisionsanspruchs bei einer Verflechtung 216
2. Verflechtung mit dem Auftraggeber 220
3. Verflechtung mit dem Dritten 222
a. Verflechtung bei rechtlicher oder wirtschaftlicher Beteiligung 223
b. Maklervertrag mit dem Verwalter 224
c. Provisionsanspruch bei Kenntnis des Auftraggebers von der
Verflechtung 226
d. Umgehung der Verflechtungsregelungen bei der
Wohnungsvermittlung 227
10
J. Vermeidung von Provisionsansprüchen mehrerer Makler 228
I. Beschränkung auf einen Provisionsanspruch 228
II. Verbot des Tätigwerdens eines Maklers ohne Vermittlungsauftrag 231
K. Vorgaben zur Höhe der Vergütung 233
I. Verhältnis( mäßigkeit) zwischen Maklerleistung und Höhe der
Vergütung 233
II. Verbot oder Einschränkung von Übererlösabreden 235
III. Vorgabe einer Obergrenze für den Provisionsanspruch 238
IV. Einführung einer Gebührentabelle 240
V. Richterliche Herabsetzungsbefugnis 243
L. Das Abwälzen des Provisionsanspruchs 246
I. Wirtschaftlicher Hintergrund 246
II. Rechtspolitische Wertung und Korrekturansätze 249
M. Vorleistungsverbot 252
I. Ausdehnung des Vorleistungsverbots 253
II. Absicherung des Vorleistungsverbots 254
N. Die Regelung des Alleinauftrags 255
I. Zur Interessenlage beim Alleinauftrag und zum Mythos der
„Tätigkeitspflicht" des allein beauftragten Vermittlers 256
II. Abhängigkeit des Provisionsanspruchs von den
Vermittlungsbemühungen 261
III. Sonstige Beschränkungen des Alleinauftrags 263
1. Beschränkung der Anspruchshöhe 264
2. Formbedürftigkeit des Alleinauftrags 265
3. Befristung des Alleinauftrags 266
4. Sonderregelung für den qualifizierten Alleinauftrag 267
IV. Alleinaufträge in der Wohnungsvermittlung 269
V. Die Vereinbarung von Alleinaufträgen durch Allgemeine
Geschäftsbedingungen 270
O. Inhaltliche Kontrolle von missbräuchlichen Vertragsabreden und
Allgemeinen Geschäftsbedingungen 271
P. Thesenartige Zusammenfassung 273
Le droit ä remuniration de l'agent immobilier en France un modelepour le
droit allemand et le droit europeen? (Risumi) 279
A. Plan de these 280
B. R6sum6 de la these 280
I. La comparaison 280
II. Propositions de reformes 285
11
Literaturverzeichnis 289
Gesetzestexte 307
Loi n° 70 9 du 2 janvier 1970 reglementant les conditions d'exercice des
activitös relatives ä certaines operations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce (Loi Hoguet) 307
Decret n° 72 678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi
n° 70 9 du 2 janvier 1970 reglementant les conditions d'exercice des
activitös relatives ä certaines operations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce (Dekret vom 20.7.1972) 313
12 |
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis 13
Einleitung Ausgangslage und Zielsetzung 17
1. Teil: Überblick über das Recht des Immobilienmaklers in Frankreich 20
A. Geschichtlicher Abriss 20
B. Der rechtliche Rahmen für die Tätigkeit des agent immobilier 25
I. Die Loi Hoguet zwischen privatem und öffentlichem Recht 26
II. Der Anwendungsbereich der Loi Hoguet 27
1. Art der erfassten Geschäfte 28
2. Drittbezogenheit 31
3. Regelmäßiges Tätigwerden (exercice habituelle) 32
4. Kein Ausnahmetatbestand 33
a. Die gesetzlichen Ausnahmen 33
b. Anwendbarkeit im Verhältnis zu anderen Gewerbetreibenden 34
C. Das Berufsbild des agent immobilier 36
I. Definition und Tätigkeitsbereich des agent immobilier 36
n. Abgrenzung zu anderen Berufsbildern 38
1. Der Verwalter (administrateur de biens) 38
2. Der marchand de listes 39
3. Der Immobilienhändler {marchand de biens) 40
4. Der lotisseur 41
5. Der Bauträger (promoteur immobilier) 41
6. Die Reiseagenturen (agences de voyages) 41
D. Der Zugang zum Beruf des agent immobilier 42
I. Der Gewerbeschein (carte professionnelle) 43
n. Der Befähigungsnachweis (Justification de l'aptitude professionnelle) 44
HI. Finanzielle Sicherheiten (garantie financiere) 44
IV. Der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung (assurance de
responsabiliti civile professionnelle) 45
V. Keine Versagensgründe 46
7
2. Teil: Die Provision des Immobilienmaklers im deutsch französischen Vergleich 47
A. Der Vertrag mit dem Immobilienmakler 47
I. Zur dogmatischen Einordnung eines Vertrags mit einem agent immobilier 47
II. Form und Inhalt des Vertragsschlusses 51
1. Schriftformerfordernis 51
2. Inhaltliche Vorgaben an die Vertragsurkunde 56
a. Gegenstand des Vertrags 56
b. Festlegung einer beschränkten Laufzeit des Auftrags 56
c. Weitere Angaben 58
3. Weitergehende Formvorschriften für einzelne Vereinbarungen 59
4. Gebot der Mehrfachausfertigung 59
5. Eintrag ins Auftragsregister 61
III. Zeitpunkt des Vertragsschlusses 61
IV. Dauer des Vermittlungsauftrags 63
B. Zustandekommen eines Hauptvertrags (realisation effective de l'affaire) 66
I. Der Grundsatz der Entschließungsfreiheit des Auftraggebers 69
II. Das Zustandekommen des Hauptvertrags beim Grundstückskaufvertrag 72
III. Unvollkommenheit und Störungen des Hauptvertrags 76
1. Bedingte Hauptverträge 76
a. Abschluss des Hauptvertrags unter einer aufschiebenden
Bedingung (condition suspensive) 76
b. Abschluss des Hauptvertrags unter einer auflösenden Bedingung
(condition resolutoire) 78
2. Nichtigkeit bzw. Anfechtbarkeit des Hauptvertrags 80
3. Ausübung eines Rücktritts oder Widerrufsrechts und die clause de
didit 82
4. Ausübung eines Vorkaufsrechts 86
a. Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts
(droit de preemption) 88
b. Ausübung eines vertraglichen Vorkaufsrechts
(pacte de preference) 91
IV. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses 93
V. Abweichungen zwischen angestrebtem und abgeschlossenem
Rechtsgeschäft (Kongruenz) 95
VI. Vertragsschluss mit einem Dritten (Verflechtungsproblematik) 99
VII. Bestätigung des Provisionsanspruchs im Hauptvertrag 101
C. Der Umfang der Maklerleistung 104
I. Die Tätigkeit des agent immobilier 105
II. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit (Intervention diterminante) 108
III. Zur „Tätigkeitspflicht" des Immobilienmaklers 111
IV. Beteiligung mehrerer Makler 113
V. Provisionspflichtigkeit von Folgeverträgen 116
8
VI. Kenntnis des Auftraggebers von der Tätigkeit des Maklers 117
VII. Pflichtverletzungen des Vermittlers 118
D. Der Anspruchsgegner 121
I. Der Schuldner des Provisionsanspruchs in Frankreich 122
II. Die Zulässigkeit einer Doppeltätigkeit (double mandatement) 125
E. Die Höhe der Vergütung 129
I. Der Grundsatz der vertraglichen Vereinbarung 130
II. Die richterliche Herabsetzungsbefugnis 131
F. Fälligkeit des Provisionsanspruchs und Vorleistungen 135
G. Äquivalente für den Provisionsanspruch 136
I. Schadensersatzansprüche des agent immobilier wegen entgangener
Provision 137
II. Provisionssicherungsklauseln 141
1. Vereinbarung einer clause penale 142
2. Alleinauftrag (mandat exclusif) 146
H. Auswertung und Zusammenfassung 149
3. Teil: Perspektiven einer Rechtsangleichung in Europa Rechtspolitische
Überlegungen für das Recht des Immobilienmaklers in Deutschland und Europa 155
A. Frühere Reformansätze zum deutschen Recht 156
B. Der (ausstehende) Einfluss des europäischen Rechts 157
C. Kunden bzw. verbraucherschützende Aspekte im Recht des
Immobilienmaklers 159
I. Die Notwendigkeit von Verbraucherschutz im Recht des
Immobilienmaklers 160
II. Die Bedeutung des Verbraucherschutzes für die Rechtsvereinheit¬
lichung in Europa 163
III. Die Umsetzung des Kundenschutzes durch die Loi Hoguet 165
1. Der mit der Loi Hoguet verfolgte Zweck (ordre public de
protection) 165
2. Auswirkungen der Zweckbestimmung 166
IV. Verbraucherschützende Aspekte im deutschen Maklerrecht 166
D. Verbraucherschutz als gesetzliche Grundentscheidung für den Bereich des
Immobilienmaklers Das WoVermG als Verbraucherschutzgesetz mit
Modellcharakter? 170
E. Berufausübungsregelungen 172
I. Fachkundenachweis 174
II. Finanzielle Sicherheiten für den Kunden 176
1. Sicherheitsleistung für treuhänderische Tätigkeit 177
2. Berufshaftpflichtversicherung 182
9
F. Schriftformerfordernis 183
I. Ausgangslage 183
II. Konsequenzen für Maklerverträge mit Nachfragern 185
III. Konsequenzen für Maklerverträge mit Anbietern 187
IV. Sonstige Gesichtspunkte 188
V. Verbraucherverträge 189
VI. Umfang und Zeitpunkt des Schriftformerfordernisses 190
G. Der Umfang der Maklerleistung 191
I. Einschränkung der Nachweistätigkeit? 192
1. Die vermeintliche Gleichwertigkeit von Nachweis und
Vermittlungstätigkeit 192
2. Mögliche Korrekturansätze (de lege ferendä) 197
a. Übertragung des Leitbilds des § 93 HGB auf das gesamte
Maklerrecht 197
b. Vorgabe eines verminderten Provisionsanspruchs gegenüber
der Vermittlungstätigkeit 198
c. Einführung einer richterlichen Herabsetzungsbefugnis 199
3. Gesichtspunkte der doppelten Kongruenz 199
II. Die Erfolgsbezogenheit der Maklerleistung 200
1. Das Leitbild des erfolgsabhängigen Maklervertrags 201
2. Erfolgsbezogenheit und Verbraucherschutz 202
3. Zulässigkeit von ReservierungsVereinbarungen 203
H. Behandlung von Interessenkollisionen 204
I. Einschränkung der Doppeltätigkeit des Maklers? 204
1. Doppeltätigkeit und unentgeltliches Tätigwerden für eine Partei 205
2. Doppeltätigkeit und entgeltliches Tätigwerden für beide Parteien
des Hauptvertrags 207
a. Doppeltätigkeit und Nachweis für eine Partei 207
b. Doppeltätigkeit des Vermittlungsmaklers 210
c. Aufklärungspflicht und Gestattung der Doppeltätigkeit 211
d. Verbot der Doppeltätigkeit? 213
e. Obligatorische Doppeltätigkeit 214
II. Verflechtung 215
1. Die generelle Rechtfertigung einer Einschränkung des
Provisionsanspruchs bei einer Verflechtung 216
2. Verflechtung mit dem Auftraggeber 220
3. Verflechtung mit dem Dritten 222
a. Verflechtung bei rechtlicher oder wirtschaftlicher Beteiligung 223
b. Maklervertrag mit dem Verwalter 224
c. Provisionsanspruch bei Kenntnis des Auftraggebers von der
Verflechtung 226
d. Umgehung der Verflechtungsregelungen bei der
Wohnungsvermittlung 227
10
J. Vermeidung von Provisionsansprüchen mehrerer Makler 228
I. Beschränkung auf einen Provisionsanspruch 228
II. Verbot des Tätigwerdens eines Maklers ohne Vermittlungsauftrag 231
K. Vorgaben zur Höhe der Vergütung 233
I. Verhältnis( mäßigkeit) zwischen Maklerleistung und Höhe der
Vergütung 233
II. Verbot oder Einschränkung von Übererlösabreden 235
III. Vorgabe einer Obergrenze für den Provisionsanspruch 238
IV. Einführung einer Gebührentabelle 240
V. Richterliche Herabsetzungsbefugnis 243
L. Das Abwälzen des Provisionsanspruchs 246
I. Wirtschaftlicher Hintergrund 246
II. Rechtspolitische Wertung und Korrekturansätze 249
M. Vorleistungsverbot 252
I. Ausdehnung des Vorleistungsverbots 253
II. Absicherung des Vorleistungsverbots 254
N. Die Regelung des Alleinauftrags 255
I. Zur Interessenlage beim Alleinauftrag und zum Mythos der
„Tätigkeitspflicht" des allein beauftragten Vermittlers 256
II. Abhängigkeit des Provisionsanspruchs von den
Vermittlungsbemühungen 261
III. Sonstige Beschränkungen des Alleinauftrags 263
1. Beschränkung der Anspruchshöhe 264
2. Formbedürftigkeit des Alleinauftrags 265
3. Befristung des Alleinauftrags 266
4. Sonderregelung für den qualifizierten Alleinauftrag 267
IV. Alleinaufträge in der Wohnungsvermittlung 269
V. Die Vereinbarung von Alleinaufträgen durch Allgemeine
Geschäftsbedingungen 270
O. Inhaltliche Kontrolle von missbräuchlichen Vertragsabreden und
Allgemeinen Geschäftsbedingungen 271
P. Thesenartige Zusammenfassung 273
Le droit ä remuniration de l'agent immobilier en France un modelepour le
droit allemand et le droit europeen? (Risumi) 279
A. Plan de these 280
B. R6sum6 de la these 280
I. La comparaison 280
II. Propositions de reformes 285
11
Literaturverzeichnis 289
Gesetzestexte 307
Loi n° 70 9 du 2 janvier 1970 reglementant les conditions d'exercice des
activitös relatives ä certaines operations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce (Loi Hoguet) 307
Decret n° 72 678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi
n° 70 9 du 2 janvier 1970 reglementant les conditions d'exercice des
activitös relatives ä certaines operations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce (Dekret vom 20.7.1972) 313
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