Verfügbarkeit: Große deutsche Wohnungsunternehmen im Stresstest

Große deutsche Wohnungsunternehmen im Stresstest: quantitative Analyse der Krisensensitivtät und Ansätze zur Förderung von Resilienz

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Bibliographische Detailangaben
1. Verfasser:	Marschner, Horst 1949- (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Münster MV Wissenschaft [2017]
Schriftenreihe:	Wissenschaftliche Schriften der WWU Münster. Reihe IV Band 11
Schlagworte:	Stresstest Risikomanagement Wohnungsunternehmen Deutschland Hochschulschrift
Online-Zugang:	Volltext Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	XXIII, 330 Seiten Illustrationen, Diagramme
ISBN:	9783840501630 3840501636

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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS DANKSAGUNG............................................................................................................................. III VORWORT.....................................................................................................................................V INHALTSUEBERSICHT.....................................................................................................................VII INHALTSVERZEICHNIS................................................................................................................... IX ABBILDUNGSVERZEICHNIS......................................................................................................... XV TABELLENVERZEICHNIS.............................................................................................................XIX ABKUERZUNGSVERZEICHNIS....................................................................................................... XXI SYMBOLVERZEICHNIS.............................................................................................................XXIII ZUSAMMENFASSUNG................................................................................................................... 1 1 EINLEITUNG........................................................................................................................... 11 1.1 PROBLEMSTELLUNG..................................................................................................11 1.2 AUFBAU DER ARBEIT................................................................................................17 1.3 STAND DER LITERATUR..............................................................................................19 1.4 METHODISCHES VORGEHEN.....................................................................................28 1.4.1 BETRACHTUNGSGEGENSTAND UND DATENLAGE .................................................. 28 1.4.1.1 CHARAKTERISIERUNG DER DEUTSCHEN WOHNUNGSWIRTSCHAFT.....................28 1.4.1.2 EINSCHAETZUNG DER DATENLAGE................................................................ 32 1.4.1.3 EIGNUNG VON GESCHAEFTSBERICHTSDATEN ZUR VERGLEICHENDEN ANALYSE ....35 1.4.2 UNTERSUCHUNGSGEGENSTAND UND GRUNDGESAMTHEIT ................................... 43 1.4.3 FORSCHUNGSGEGENSTAND DER ARBEIT.............................................................48 1.4.4 STRESSTEST ALS UNTERSUCHUNGSMETHODE...................................................... 49 1.4.4.1 DEFINITION STRESSTEST............................................................................50 1.4.4.2 BISHERIGE ANWENDUNG IM FINANZSEKTOR ............................................... 53 1.4.4.3 ANWENDUNG AUF UNTERNEHMEN AUSSERHALB DES FINANZSEKTORS............56 1.4.4.4 AKZEPTANZ UND RELEVANZ VON STRESSTESTERGEBNISSEN ......................... 58 1.4.4.5 KRITISCHE DESIGNFRAGEN FUER STRESSTESTS ................................................ 64 1.4.4.6 GENERIERUNG VON SZENARIEN DURCH EINEN MONTE-CARLO-ALGORITHMUS..70 2 GRUNDLAGEN UND BEGRIFFSBESTIMMUNG........................................................................... 71 2.1 BEDEUTUNG DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT................................................................71 2.2 HISTORISCHE ENTWICKLUNG DER GESCHAEFTSTAETIGKEIT BIS 2007 .................................. 74 2.3 WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE W ERTTREIBER.............................................................. 77 2.3.1 IDENTIFIKATION UND BEWERTUNG....................................................................77 2.3.2 DAS MAGISCHE VIELECK DER OPERATIVEN W ERTTREIBER ................................... 78 2.3.2.1 OPERATIVE UND FINANZIELLE ZUSAMMENHAENGE ....................................... 79 2 3 .2.2 URSACHEN UND WIRKUNGEN....................................................................83 2.3.3 FOLGERUNGEN FUER DAS MANAGEMENT............................................................ 88 2.4 WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE GESCHAEFTSMODELLE UND IMPLIKATIONEN ...................... 89 3 DESIGN EINES SPEZIFISCHEN STRESSTESTS FUER WOHNUNGSUNTERNEHMEN........................91 3.1 ZIELSETZUNG DES STRESSTESTS.................................................................................91 3.2 METHODIK VON STRESSTESTS...................................................................................91 3.2.1 VERWENDETE SYSTEMATIK ............................................................................ 91 3.2.2 UMGANG MIT DEN KRITISCHEN DESIGNFRAGEN ZUM STRESSTEST ........................ 93 3.2.2.1 GESTALTUNG DER RAHMENBEDINGUNGEN..................................................93 3.2.2.2 STRUKTURIERUNG DES MODELLS ................................................................. 94 3.2.2.3 INNERE LOGIK.......................................................................................... 95 3.3 STRUKTURIERUNG DES TESTMODELLS..........................................................................97 3.3.1 ZIELSETZUNG UND AUFBAU..............................................................................97 3.3.2 ABBILDUNG DER UNTERNEHMENSSTRUKTUR UND ENTWICKLUNG ........................ 101 3.3.2.1 PORTFOLIO.............................................................................................. 102 3.3.2.2 LEERSTAND ........................................................................................... 103 3.3.2.3 FLUKTUATION.........................................................................................104 3.3.2.4 BETRIEBSKOSTEN UND NEBENKOSTENABRECHNUNGEN ............................. 104 3.3.2.5 INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG................................................ 105 3.3.2.G PERSONAL.............................................................................................. 106 3.3.2.7 ZINSEN.................................................................................................106 3.3.2.8 MAKLERFAKTOREN .................................................................................. 108 3.3.2.9 STEUERN.............................................................................................. 108 3.3.3 MESSGROESSEN FUER DIE STRESSEMPFINDLICHKEIT .............................................. 109 3.3.3.1 MINDERUNGEN DES UNTERNEHMENSWERTES..........................................109 3.3.3.2 AUFRECHTERHALTUNG DER ZAHLUNGSBEREITSCHAFT ................................... 110 3.3.3.3 KAPITALERHALTUNG UND UEBERSCHULDUNG................................................111 3.3.3.4 MINDERUNGEN DER KAPITALRENDITE.......................................................112 3.3.4 QUANTIFIZIERUNG DER KRISENSENSITIVITAET......................................................113 3.4 IDENTIFIZIERUNG RELEVANTER RISIKEN UND STRESSPARAMETER................................114 3.4.1 RELEVANTE RISIKEN FUER DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT ...................................... 114 3.4.2 ABLEITUNG DER STRESSPARAMETER................................................................117 3.5 DESIGN DER SENSITIVITAETSANALYSE.........................................................................118 3.6 DESIGN DER SZENARIOANALYSE..............................................................................120 3.6.1 DETERMINISTISCH-HYPOTHETISCHE SZENARIEN ............................................... 120 3.6.2 SZENARIEN GENERIERT DURCH MONTE-CARLO-ALGORITHMUS ............................ 123 3.6.2.1 METHODISCHE GRUNDLAGEN .................................................................. 123 3.6.2.2 PHASE 1: FESTLEGUNG DES PROGNOSEMODELLS........................................124 3.G.2.3 PHASE 2: AUSWAHL DER STRESSPARAMETER.............................................124 3.G.2.4 PHASE 3: BESTIMMUNG VON WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN .......... 125 3.6.2.5 PHASE 4: ERMITTLUNG DER KORRELATIONEN..............................................126 3.6.2.6 PHASE 5: GENERIERUNG DER ZUFALLSZAHLEN UND SIMULATIONSLAEUFE ....... 128 4 DURCHFUEHRUNG ZWEIER FALLSTUDIEN .............................................................................. 133 4.1 ZIELSETZUNG UND FUNKTION DER FALLSTUDIEN........................................................133 4.2 KURZBESCHREIBUNG DER FALLSTUDIENUNTERNEHMEN ............................................. 134 4.3 UMSETZUNG DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE IM PERIODENVERGLEICH........................137 4.3.1 ABLEITUNG DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE ................................................... 137 4.3.1.1 FALL 1 - KERNPUNKTE DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE .............................. 137 4.3.1.2 FALL 2 - KERNPUNKTE DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE .............................. 138 4.3.1.3 UMSETZUNG IM BASISFALL ...................................................................... 139 4.3.2 GESTALTUNG DER GESELLSCHAFTERSTRUKTUR .................................................... 140 4.3.2.1 FALL 1 - KAMPF GEGEN PRIVATISIERUNG ................................................... 140 4.3.2.2 FALL 2 - DURCHFUEHRUNG EINES BOERSENGANGS ........................................ 140 4.3.3 STEIGERUNG DES UNTERNEHMENSWERTES BZW. DER PROFITABILITAET.................141 4.3.3.1 GEPLANTE UMSETZUNG DER WERTSTEIGERUNG ......................................... 141 4.3.3.2 ENTWICKLUNG DES UNTERNEHMENSWERTS PRO M2 .................................. 141 4.3.3.3 ENTWICKLUNG EIGENKAPITALRENTABILITAET ................................................ 142 4.3.3.4 ENTWICKLUNG DER STILLEN RESERVEN ...................................................... 143 4.3.3.5 UMSETZUNG IM BASISFALL...................................................................... 144 4.3.4 ERFUELLUNG DES WACHSTUMSZIELS.................................................................. 144 4.3.4.1 FALL 1 - MODERATES WACHSTUM .......................................................... 144 4.3.4.2 FALL 2 - STRATEGISCHER ERWERB GROSSER PORTFOLIEN................................145 4.3.4.3 UMSETZUNG IM BASISFALL...................................................................... 146 4.3.5 DIENSTLEISTUNGEN FUER DRITTE....................................................................... 146 4.3.5.1 FALL 1 - EXPANSION EIGENTUMSVERWALTUNG .......................................... 146 4.3.5.2 FALL 2 - PROFESSIONELLE VERWALTUNG VON WOHNIMMOBILIEN................146 4.3.5.3 UMSETZUNG IM BASISFALL.......................................................................147 4.3.6 VERKAUF VON WOHN- UND GEWERBEIMMOBILIEN ........................................ 147 4.3.6.1 FALL 1 - VERKAUF VON WOHN- UND GEWERBEIMMOBILIEN.......................147 4.3.6.2 FALL 2 - SOZIALVERTRAEGLICHE PRIVATISIERUNG VORRANGIG AN MIETER...........147 4.3.6.3 UMSETZUNG IM BASISFALL...................................................................... 152 4.3.7 AUSGESTALTUNG DES PORTFOLIOMANAGEMENTS ............................................. 152 4.3.7.1 FALL 1 - QUALITATIVES PORTFOLIOMANAGEMENT ....................................... 152 4.3.7.2 FALL 2 - AKTIVES PORTFOLIOMANAGEMENT .............................................. 152 4.3.7.3 UMSETZUNG IM BASISFALL.......................................................................153 4.3.8 TECHNISCHES MANAGEMENT....................................................................... 153 4.3.8.1 FALL 1 - ENERGETISCHE SANIERUNG INNERHALB VON 20 JAHREN ................. 153 4.3.5.2 FALL 2 - MARKTGERECHTE INSTANDHALTUNGSSTRATEGIE.............................154 4.3.5.3 ENTWICKLUNG DER SPEZIFISCHEN AUSGABEN ........................................... 155 4.3.5.4 VERGLEICH DER EINZELKOMPONENTEN .................................................... 156 4.3.5.5 BRANCHENUEBLICHST VON INSTANDHALTUNGS- UND MODERNISIERUNGSAUSGABEN................................................................ 156 4.3.5.6 UMSETZUNG IM BASISFALL...................................................................... 157 4.3.9 MANAGEMENT DER MIETNEBENKOSTEN ....................................................... 158 4.3.9.1 FALL 1 - SENKUNG MIETNEBENKOSTEN .................................................... 158 4.3.9.2 FALL 2 - WEITERGABE VON EINKAUFSVORTEILEN ........................................ 158 4.3.9.3 ENTWICKLUNG DER MIETNEBENKOSTEN ................................................... 158 4.3.9.4 UMSETZUNG IM BASISFALL...................................................................... 159 4.3.10 BAUTRAEGERAKTIVITAETEN UND PROJEKTGESCHAEFT .............................................. 159 4.3.10.1 FALL 1 - MITTELFRISTIGER RUECKZUG AUS BAUTRAEGERGESCHAEFT.....................159 4.3.10.2 FALL 2 - RUECKZUG AUS PROJEKTENTWICKLUNG .......................................... 159 4.3.10.3 UMSETZUNG IM BASISFALL...................................................................... 160 4.3.11 SOZIALE ASPEKTE.........................................................................................160 4.3.11.1 FALL 1 - UEBERNAHME SOZIALER VERANTWORTUNG .................................. 160 4.3.11.2 FALL 2 - SOZIALVERTRAEGLICHE UNTERNEHMENSTAETIGKEIT .......................... 160 4.3.11.3 UMSETZUNG IM BASISFALL......................................................................161 4.3.12 FINANZIERUNG UND HEDGING........................................................................161 4.3.12.1 FALL 1 - ABSICHERUNG ZINSRISIKO...........................................................161 4.3.12.2 FALL 2 - OPTIMIERUNG FINANZIERUNGSKOSTEN ........................................ 162 4.3.12.3 STRUKTUR DES KAPITALS..........................................................................164 4.3.12.4 FINANZIELLE RAHMENBEDINGUNGEN...................................................... 165 4.3.12.5 UMSETZUNG IM BASISFALL......................................................................165 4.3.13 FALL 2 - SCHAFFEN EINER MARKE..................................................................166 4.4 WEITERE ERKENNTNISSE AUS DEM PERIODENVERGLEICH ........................................ 166 4.4.1 PERSONALENTWICKLUNG UND -AUSGABEN.......................................................166 4.4.1.1 FALL 1 - PERSONALENTWICKLUNG.............................................................. 166 4.4.1.2 FALL 2 - PERSONALENTWICKLUNG.............................................................. 167 4.4.1.3 UMSETZUNG IM BASISFALL......................................................................168 4.4.2 BEWIRTSCHAFTUNG DER IMMOBILIENBESTAENDE..............................................169 4.4.2.1 FALL 1 - WESENTLICHE PARAMETER .......................................................... 169 4.4.2.2 FALL 2 - WESENTLICHE PARAMETER .......................................................... 170 4.4.2.3 UMSETZUNG IM BASISFALL......................................................................171 4.4.3 OPERATIVER CASHFLOW.................................................................................172 4.4.3.1 FALL 1 - CASHFLOW-ENTWICKLUNG...........................................................172 4.4.3.2 FALL 2 - CASHFLOW-ENTWICKLUNG ......................................................... 172 4.5 KRITISCHE WUERDIGUNG VON STRATEGIE UND BERICHTERSTATTUNG ............................. 173 4.6 AUSWERTUNG DER STRESSTESTS DER FALLSTUDIENUNTERNEHMEN ............................. 175 4.6.1 ERGEBNISSE DES STRESSTESTS MIT UNIVARIATEN PARAMETERN ........................ 175 4.6.1.1 AUSGANGSSITUATION FUER DEN STRESSTEST ................................................ 175 4.6.1.2 AUSWIRKUNGEN AUF DEN UNTERNEHMENSWERT ..................................... 176 4.6.1.3 AUFRECHTERHALTUNG DER ZAHLUNGSBEREITSCHAFT ................................... 178 4.6.1.4 KAPITALERHALTUNG UND UEBERSCHULDUNG............................................... 181 4.6.1.5 ERGEBNISSE DES INVERSEN STRESSTESTS MIT UNIVARIATEN PARAMETERN... 182 4.6.1.6 HOEHE DER KAPITALRENDITEN..................................................................185 4.6.1.7 FAZIT DES UNIVARIATEN TESTS................................................................186 4.6.2 ERGEBNISSE DES STRESSTESTS MIT MULTIVARIATEN PARAMETERN .................... 186 4.6.2.1 AUSWIRKUNGEN AUF DEN UNTERNEHMENSWERT ..................................... 186 4.6.2.2 AUFRECHTERHALTUNG DER ZAHLUNGSBEREITSCHAFT ................................... 188 4.6.2.3 KAPITALERHALTUNG UND UEBERSCHULDUNG...............................................189 4.6.2.4 HOEHE DER KAPITALRENDITEN..................................................................189 4.6.2.5 FAZIT DER MULTIVARIATEN TESTS.............................................................190 4.6.3 VERGABE DER STRESSRESISTENZ-INDICES........................................................ 190 4.7 BEURTEILUNG DER MODELLADAEQUANZ.....................................................................191 4.7.1 ERKENNTNISSE AUS DEM SOLL-IST-VERGLEICH.................................................. 191 4.7.2 KRITISCHE FAKTOREN FUER DIE AUSSAGEKRAFT DES MODELLS ............................. 193 4.7.3 ERKENNTNISSE AUS DEN STRESSTESTS.............................................................193 4.7.4 WUERDIGUNG DER FALLSTUDIENERGEBNISSE..................................................... 194 5 DARSTELLUNG UND INTERPRETATION DER STRESSTESTERGEBNISSE DES PANELS ................... 195 5.1 KURZBESCHREIBUNG DER GETESTETEN UNTERNEHMEN ............................................ 195 5.2 RELATIVE BEDEUTUNG DER UNIVARIATEN STRESSFAKTOREN........................................198 5.2.1 VERAENDERUNGEN DES UNTERNEHMENSWERTS IN UNIVARIATEN TESTS..............198 5.2.2 AUFTRETEN VON LIQUIDITAETSENGPAESSEN IN UNIVARIATEN TESTS ...................... 200 5.2.3 UMFANG DER KAPITALERHALTUNG IN UNIVARIATEN TESTS ................................. 201 5.2.4 VERAENDERUNGEN DER KAPITALRENDITE IN UNIVARIATEN TESTS ......................... 202 5.2.5 ERGEBNIS DER UNIVARIATEN TESTS.................................................................202 5.3 TEST DER RELEVANZ EINZELNER STRESSFAKTOREN DURCH SZENARIOANALYSE................203 5.3.1 VERAENDERUNGEN DES UNTERNEHMENSWERTS IN MULTIVARIATEN TESTS .......... 203 5.3.2 AUFTRETEN VON LIQUIDITAETSENGPAESSEN IN MULTIVARIATEN TESTS ................... 204 5.3.3 UMFANG DER KAPITALERHALTUNG IN MULTIVARIATEN TESTS .............................. 205 5.3.4 VERAENDERUNGEN DER KAPITALRENDITE IN MULTIVARIATEN TESTS ..................... 206 5.3.5 ERGEBNIS DER MULTIVARIATEN TESTS.............................................................206 5.4 IDENTIFIZIERUNG VON BESTIMMUNGSGRUENDEN FUER ERHOEHTE KRISENSENSITIVITAET ...... 207 5.4.1 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER UNTERNEHMENSWERTMINDERUNGEN...................209 5.4.2 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER LIQUIDITAETSENGPAESSE ......................................... 214 5.4.3 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER DIE GEFAEHRDUNG DER KAPITALERHALTUNG..............224 5.4.4 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER DIE REDUZIERUNG DER KAPITALRENDITE.................225 5.5 AUSWIRKUNGEN VON EIGENTUEMERSTRUKTUREN....................................................... 227 5.5.1 HOMOGENITAET DER EIGENTUEMERGRUPPEN .................................................... 227 5.5.2 DURCHSCHNITTLICHE AUSGEWAEHLTE MERKMALE NACH EIGENTUEMERGRUPPEN....231 5.5.3 RANGREIHEN DER STRESSINDICES NACH EIGENTUEMERGRUPPEN ........................ 233 6 FAZIT DER STRESSTESTS........................................................................................................237 6.1 ANWENDUNGSBEREICH FUER STRESSTESTS................................................................. 237 6.2 VORAUSSETZUNGEN ZUR TESTDURCHFUEHRUNG..........................................................237 6.3 ERGEBNISSE DER UNIVARIATEN TESTS......................................................................237 6.4 ERGEBNISSE DER MULTIVARIATEN TESTS..................................................................239 6.5 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER KRISENSENSITIVITAET...................................................... 240 6.5.1 KATEGORIE UNTERNEHMENSWERTMINDERUNG ............................................... 240 6.5.2 KATEGORIE LIQUIDITAETSDEFIZITE....................................................................242 6.5.3 KATEGORIEN KAPITALERHALTUNG UND KAPITALRENDITE .................................... 243 6.6 ERGEBNISSE DER DIFFERENZIERUNG NACH EIGENTUEMERSTRUKTUREN .......................... 244 6.7 BEDEUTUNG DER STRESSINDICES UND INSOLVENZQUOTEN............................... . ....... 245 7 ANSAETZE ZUR FOERDERUNG VON RESILIENZ.......................................................................... 247 7.1 MASSNAHMEN AUF UNTERNEHMENSEBENE........................................................... 247 7.1.1 ALLGEMEINE VERBESSERUNG DER AUSGANGSBASIS ......................................... 247 7.1.2 SPEZIFISCHE MASSNAHMEN ZUR HEBUNG DER RESISTENZ ............................... 249 7.1.2.1 MASSNAHMEN ZUR STABILISIERUNG DES UNTERNEHMENSWERTES..............249 7.1.2.2 MASSNAHMEN ZUR STABILISIERUNG DER LIQUIDITAETSLAGE .......................... 251 7.2 GESTALTUNG VON RAHMENBEDINGUNGEN DURCH DIE POLITIK..................................254 7.3 ZIELKONFLIKTE AUF UNTERNEHMENS- UND POLITISCHER EBENE.................................255 7.4 UMSETZUNG IM KONKRETEN EINZELFALL..................................................................256 8 AUSBLICK...........................................................................................................................259 LITERATURVERZEICHNIS............................................................................................................. 261 ANHANG...................................................................................................................................283 UNTERNEHMENSSTECKBRIEFE..................................................................................................283 NR. 1 .......................................................................................................................... 283 NR. 2 .......................................................................................................................... 287 NR. 3 .......................................................................................................................... 291 NR. 4 ..................... ;..................................................................................................295 NR. 5 .......................................................................................................................... 299 NR. 6 .......................................................................................................................... 303 NR. 7 .......................................................................................................................... 307 NR. 8 .......................................................................................................................... 311 NR. 9 .......................................................................................................................... 315 NR. 10........................................................................................................................ 319 NR. 11........................................................................................................................ 323 NR. 1 2 ........................................................................................................................ 327
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