Liegenschaftsbewertungsgesetz: Praxiskommentar ; [Teil I: Kommentar LBG mit Rechtsprechungsübersicht ; Teil II: Methodenteil]
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Wien
Linde Verl.
2013
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| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 239 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 9783707320374 3707320375 |
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INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT 5
INHALTSVERZEICHNIS 7
KOMMENTARTEIL
VOR § 1 23
I. ZU DIESEM ABSCHNITT 24
II. ALLGEMEINES ZUM LBG 24
A. FORMELLES 24
B. INKRAFTTRETEN, UEBERGANGSRECHT 24
C. KOMPETENZGRUNDLAGEN 25
III. VON DER RSCHO ZUM LBG 25
A. REGELUNGSINHALT UND -UMFANG DER RSCHO 25
B. KRITIK AN DER RSCHO 25
C. NOVELLE BGBL 1985/561 25
D. LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSRICHTLINIEN 1977 26
E. RUMMEL-ENTWURF EINES LBG 1984 26
F. VORENTWURF EINES LBG DES BMJ 1989 26
G. ME ZUM LBG DES BMJ 1991 27
1. ALLGEMEINE BEGUTACHTUNG 27
2. KEINE VERORDNUNGSERMAECHTIGUNGEN DES BMJ - DAS LBG SCHAFFT LEDIGLICH
ALLGEMEINE RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 27 H. HAUPTSAECHLICHES ZUM LBG 27
1. SCHWERPUNKTE DES LBG 27
2. TERMINOLOGIE DES LBG 28
I. BESCHLUSSFASSUNG, VEROEFFENTLICHUNG UND INKRAFTTRETEN DES LBG 28 J.
OENORM B 1802 UND OENORM B 1802-2 29
1. OENORM B 1802 29
2. OENORM B 1802-2 29
§ 1 GELTUNGSBEREICH 30
I. ANMERKUNGEN 31
A. ALLGEMEINES ZUM REGELUNGSUMFANG DES LBG (§ 1 LBG) 31
B. ZWECK DES LBG: WERTERMITTLUNG (§ 1 ABS 1 LBG) 31
C. GEGENSTAENDE DER WERTERMITTLUNG (§ 1 ABS 1 LBG) 31
1. LIEGENSCHAFTEN, LIEGENSCHAFTSTEILE UND UEBERBAUTEN (SUPERAEDIFIKATE)
SAMT RECHTEN UND LASTEN (§ 1 ABS 1 LBG) 31
2. NICHT ERFASST IST DIE BEWERTUNG VON UNTERNEHMEN AUF LIEGENSCHAFTEN 32
D. ANWENDUNGSFAELLE FUER DIE WERTERMITTLUNG NACH DEM LBG (§ 1 ABS 1 UND
ABS 2 LBG) 32
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IMAGE 2
INHALTSVERZEICHNIS
1. GERICHTLICHE VERFAHREN (§ 1 ABS 1 LBG) 32
2. AUFGRUND SUKZESSIVER KOMPETENZ VORGELAGERTE VERWAL TUNGSVERFAHREN (§
1 ABS 2 LBG) 32
3. SONSTIGE VERWALTUNGSVERFAHREN SIND NICHT ERFASST 32
A) ALLGEMEINES 32
B) STEUERRECHT 33
4. MITTELBARE ANWENDUNG DES LBG: PRIVATGUTACHTEN 34
II. JUDIKATUR 34
A. BEACHTLICHKEIT DES LBG AUCH FUER AUSLAENDISCHE LIEGENSCHAFTEN .. 34 B.
ABGABENVERFAHREN 35
1. KEINE UNMITTELBARE GELTUNG DES LBG 35
2. ABER: MITTELBARE GELTUNG DES LBG 35
§ 2 BEWERTUNGSGRUNDSATZ 36
I. ANMERKUNGEN 36
A. VERKEHRSWERT ALS ZIELBEGRIFF DES LBG (§ 2 ABS 1 LBG) 36
1. GRUNDSAETZLICHE ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES (§ 2 ABS 1 ZWEITER
HALBSATZ LBG) 36
2. ANDERSLAUTENDE BESTIMMUNG DURCH GESETZ ODER RECHTSGESCHAEFT (§ 2 ABS 1
ERSTER HALBSATZ LBG) 37
B. BEDEUTUNG DES VERKEHRSWERTBEGRIFFES (§ 2 ABS 2 LBG) 38
1. DEFINITION 38
2. ABGRENZUNG ZUM KAUFPREIS 39
3. ABGRENZUNG ZU ANDEREN WERTBEGRIFFEN 39
A) BELEIHUNGSWERT 39
B) VERSICHERUNGSWERT 39
C) BUCHWERT 40
D) EINHEITSWERT 40
E) NUTZWERT 40
C. WERT DER BESONDERE VORLIEBE UND IDELLE WERTZUMESSUNGEN EINZELNER
PERSONEN BLEIBEN AUSSER BETRACHT (§ 2 ABS 3 LBG) 40
1. BESONDERE VORLIEBE (§ 2 ABS 3 ERSTER FALL LBG) 40
2. IDEELLE WERTZUMESSUNGEN EINZELNER PERSONEN (§ 2 ABS 3 ZWEITER FALL
LBG) 40
II. JUDIKATUR 41
1. VERKEHRSWERT 41
2. WERT DER BESONDEREN VORLIEBE BLEIBT UNBEACHTLICH 43
3. IDEELLE WERTZUMESSUNGEN EINZELNER PERSONEN SIND DANN BEACHTLICH, WENN
SIE DEN MARKTPREIS BEEINFLUSSEN 43
§ 3 ALLGEMEINE REGELN FUER DIE BEWERTUNG 44
I. ANMERKUNGEN 46
A. STAND DER WISSENSCHAFT (§ 3 ABS 1 ERSTER SATZ LBG) 46
1. DEREGULATIVER ANSATZ DES LBG 46
8
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
2. ENTWICKLUNG WISSENSCHAFTLICHEN STANDARDS 47
3. HAFTUNG 47
B. DEMONSTRATIVE AUFZAEHLUNG DER BEWERTUNGSMETHODEN (§ 3 ABS 1 ZWEITER
SATZ LBG) 47
1. VERGLEICHSWERTVERFAHREN, ERTRAGSWERTVERFAHREN UND SACH WERTVERFAHREN
ALS IM LBG ERWAEHNTE METHODEN (§ 3 ABS 1 ZWEITER SATZ LBG) 47
2. DCF-VERFAHREN, RESIDUALWERTVERFAHREN UND INTERNATIONALE VERFAHREN ALS
WEITERE METHODEN 48
A) DCF-VERFAHREN UND RESIDUAL WERTVERFAHREN ALS NATIONALE METHODEN 48
AA) ALLGEMEINES 48
BB) DCF-VERFAHREN 48
CC) RESIDUALWERTVERFAHREN 48
B) INTERNATIONALE METHODEN 49
C. ANWENDUNG MEHRERER WERTERMITTLUNGSVERFAHREN (§ 3 ABS 2 LBG) 49
D. RECHTE UND LASTEN (§ 3 ABS 3 LBG) 49
E. TEILBEWERTUNG (§ 3 ABS 4 LBG) 50
II. JUDIKATUR 50
A. AUSWAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS DURCH DEN SACH VERSTAENDIGEN
NACH DEM STAND DER TECHNIK 50
B. ANWENDUNG MEHRERER WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 51
C. DIE WIDMUNG BZW WERTGRUNDLAGE DER LIEGENSCHAFT STELLT EINE REVISIBLE
RECHTSFRAGE DAR 52
D. WERTMINDERUNG DURCH BELASTUNGEN 52
1. ALLGEMEINES 52
2. WOHNRECHTE 53
A) BEWERTUNG EINES LEBENSLANGEN WOHNRECHTS: VERSICHE RUNGSMATHEMATISCH
ZU ERMITTELNDE LEBENSERWARTUNG ALS ANKNUEPFUNGSPUNKT 53
B) ZUGUNSTEN DES UEBERGEBERS BESTELLTES WOHNRECHT IST NICHT ENTGELT,
SONDERN WERTMINDERUNG 53
3. LEIBRENTE, AUSGEDINGE 53
A) ZUM WESEN DER LEIBRENTE 53
B) BEWERTUNG: VERSICHERUNGSMATHEMATISCH ZU ERMIT TELNDE LEBENSERWARTUNG
ALS ANKNUEPFUNGSPUNKT 54
C) BEURTEILUNG DES LEIBRENTENVERTRAGS ALS ALLENFALLS GEMISCHTE SCHENKUNG
55
E. MERKANTILER MINDERWERT 56
F. MITEIGENTUM 57
G. BERUECKSICHTIGUNG REALISTISCHER KUENFTIGER VERWENDUNGS MOEGLICHKEITEN
(INSB BAUERWARTUNGSLAND ) 57
H. MIT ERHEBLICHEN EIGENMITTELN ERRICHTETE WOHNHAEUSER, ABZUG FUER FIKTIVE
EIGENLEISTUNGEN 58
9
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
I. BETRIEBSLIEGENSCHAFTEN, GESAMTBEWERTUNG 58
J. LANDWIRTSCHAFTLICH GEWIDMETE LIEGENSCHAFTEN 59
1. GRUNDSAETZLICH ERTRAGSWERT, BEI STARKER NACHFRAGE ABER AUCH
BERUECKSICHTIGUNG DES VERGLEICHSWERTS 59
2. IST LANDWIRTSCHAFT BAULAND ODER BAUHOFFNUNGSLAND, VERBIETET SICH
ORIENTIERUNG AM ERTRAGSWERT 59
3. ISOLIERTE BETRACHTUNG BEI (ZUMINDEST VORHERSEHBAREN)
UNTERSCHIEDLICHEN WIDMUNGEN DER BISLANG AUSSCHLIESSLICH
LANDWIRTSCHAFTLICH GEWIDMETEN FLAECHEN 59
K. EINZELFRAGEN ZUR BEWERTUNG IN AUSGEWAEHLTEN MATERIELL RECHTLICHEN UND
VERFAHRENSRECHTLICHEN ZUSAMMENHAENGEN 60
1. TEILUNGSSTREIT, NATURALTEILUNG 60
A) MOEGLICHKEIT UND TUNLICHKEIT 60
B) NATURALTEILUNG DURCH WOHNUNGSEIGENTUMSBEGRUENDUNG 61 C) MASSGEBLICH IST
BEI BEREITS BESTEHENDEN GUENSTIGEN MIETVERHAELTNISSEN EINIGER
MITEIGENTUEMER DER AUFTEILUNGSWERT, NICHT DER VERKEHRSWERT 62
2. EXEKUTION (VERSTEIGERUNG) 63
A) UEBERNAHME EINER REALLAST 63
B) UNTERSCHIEDLICHE BELASTUNGEN DER MITEIGENTUMSANTEILE ... 63 C)
VERSTEIGERUNG EINES SUPERAEDIFIKATS BZW GRENZUEBER BAUS 64
3. AUFTEILUNG DES EHELICHEN GEBRAUCHSVERMOEGENS UND DER EHELICHEN
ERSPARNISSE 64
A) ALLGEMEINE AUFTEILUNGSGRUNDSAETZE 64
B) EHELICHES GEBRAUCHSVERMOEGEN, § 81 ABS 2 EHEG 66
C) EHEWOHNUNG 66
AA) BEDARF AN DER EHEWOHNUNG, § 82 ABS 2 EHEG 66
BB) GEMEINSAME SCHAFFUNG DER EHEWOHNUNG DURCH DIE EHEGATTEN 67
D) SCHENKUNGEN UND DEREN BERUECKSICHTIGUNG 67
E) WOHNBAUFOERDERUNGSDARLEHEN 67
F) BEWERTUNGSFRAGEN 68
4. PFLICHTTEILSRECHT 69
A) ALLGEMEINES 69
B) KUERZUNG DES ERBES UND DER LEGATE ZUR VOLLSTAENDIGEN ENTRICHTUNG DES
PFLICHTTEILS 70
C) FRUCHTGENUSSRECHT DES ERBLASSERS BLEIBT UNBERUECK SICHTIGT, ZUMAL ES
IM ERBFALL ERLISCHT 70
D) EINE FEHLENDE MIETZINSRESERVE IST KEIN PASSIVUM 70
E) SCHENKUNGSPFLICHTTEIL (PFLICHTTEILSERHOEHUNG) 70
AA) ALLGEMEINES 70
BB) MASSGEBLICH IST DER WERT DES GESCHENKS ZUM ZEITPUNKT DER ERBANFALLS,
JEDOCH AUF BASIS DES ZUSTANDS DER SACHE BEI SCHENKUNG 71
10
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
CC) UNANFECHTBARKEIT NACH ZWEI JAHREN GILT NUR FUER SCHENKUNGEN AN NICHT
PFLICHTTEILSBERECHTIGE PERSONEN 73
DD) SCHENKUNGEN AUF DEN TODESFALL UND VERMAECHT NISSE GELTEN NICHT ALS
SCHENKUNG ISD § 785 ABGB 73
EE) DIE AUFLOESUNG EINER STEUERFREIEN RUECKLAGE BEI SCHENKUNG ZU LEBZEITEN
FAEHRT ZU KEINEM PASSIVUM DER VERLASSENSCHAFT IM TODESFALL DES
GESCHENKGEBERS 73
5. ANERBENRECHT 74
A) WOHLBESTEHENSGRUNDSATZ 74
B) AUSNAHME VOM WOHLBESTEHENSGRUNDSATZ, WENN LIEGENSCHAFT NICHT DEM
LANDWIRTSCHAFTLICHEN BETRIEB DIENT ODER FUER DIESEN NICHT BENOETIGT WIRD
75
C) AUSNAHME VOM WOHLBESTEHENSGRUNDSATZ, WENN DER HOF BZW DIE
LIEGENSCHAFT AN DRITTE UEBERGEBEN BZW VERAEUSSERT WIRD 76
6. ENTEIGNUNGSVERFAHREN, ENTEIGNUNGSENTSCHAEDIGUNG 77
A) ALLGEMEINES 77
B) ENTEIGNUNGSFOLGESCHAEDEN SIND ABZUGELTEN 79
C) SCHAEDEN UND NACHTEILE, DIE UNABHAENGIG VON DER ENT EIGNUNG ALLE
ANRAINER TREFFEN, SIND NICHT ZU ERSETZEN 79
D) ZU WAEHLEN IST DIE FUER DEN ENTEIGNETEN GUENSTIGERE METHODE 80
E) ENTSCHAEDIGUNG FUER WIEDERBESCHAFFUNGSKOSTEN 81
F) ABZUSTELLEN IST NICHT AUF DIE TATSAECHLICHE VERWENDUNG, SONDERN DIE
BESTEHENDEN VERWENDUNGSMOEGLICHKEITEN ... 81 G) ERTRAGSWERT BEI
UNVERKAEUFLICHKEIT 81
H) TEILWEISE ENTEIGNUNG 81
I) BEWERTUNG EINER TUNNELSERVITUT BZW UEBERQUERUNGS- SERVITUT FUER DEN
EISENBAHNBAU BZW U-BAHNBAU 82
J) MIETER, DER VON EINER ENTEIGNUNG BETROFFEN IST 83
7. ABLOESE IM MIETRECHT 84
8. STEUERRECHT, ABGABEN VERFAHREN 84
A) FIKTIVE ANSCHAFFUNGSKOSTEN, PRAEFERENZ FUER ERTRAGS WERTMETHODE 84
B) RESTNUTZUNGSDAUER (AFA) 85
AA) BEWEISLAST DES STEUERPFLICHTIGEN FUER EINE KUERZERE RESTNUTZUNGSDAUER
85
BB) ZUR NOTWENDIGKEIT EINER BEFUNDAUFNAHME UEBER DEN BAUZUSTAND 86
CC) WIRTSCHAFTLICHE VERSUS TECHNISCHE NUTZUNGSDAUER 86 DD) AUCH BEI
SUPERAEDIFIKATEN IST EINE KUERZERE RESTNUTZUNGSDAUER UNTER BEWEIS ZU
STELLEN 86
11
IMAGE 6
INHALTSVERZEICHNIS
§ 4 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 87
I. ANMERKUNGEN 88
A. METHODE DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS (§ 4 ABS 1 ERSTER SATZ LBG) 88
B. ANWENDUNGSBEREICHE DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS 88
C. ABLAUF DES VERGLEICHSWERTVERFAHRENS 89
D. VERGLEICHBARKEIT DER SACHEN (§ 4 ABS 1 ZWEITER UND DRITTER SATZ LBG)
89
1. WEITGEHENDE UEBEREINSTIMMUNG DER WERTBESTIMMUNGS MERKMALE (§ 4 ABS 1
ZWEITER SATZ LBG) 89
2. ZU- UND ABSCHLAEGE FTIR ABWEICHENDE EIGENSCHAFTEN (§ 4 ABS 1 DRITTER
SATZ LBG) 90
E. TATSAECHLICHE KAUFPREISE IM REDLICHEN GESCHAEFTSVERKEHR ALS
VERGLEICHSGRUNDLAGE (§ 4 ABS 2 ERSTER SATZ LBG) 90
1. ANGEBOTSPREISE DUERFEN NICHT HERANGEZOGEN WERDEN (§ 4 ABS 2 ERSTER
SATZ LBG) 90
2. REDLICHER GESCHAEFTSVERKEHR (§ 4 ABS 2 ERSTER SATZ LBG) 91
3. DATENERHEBUNG 91
F. ZEITLICHE NAEHE ZUM BEWERTUNGSSTICHTAG (§ 4 ABS 2 LBG) 91
1. ZULAESSIGER VERGLEICHSZEITRAUM (§ 4 ABS 2 ERSTER SATZ LBG) 91
2. AUF- UND ABWERTUNGEN FUER ABWEICHUNGEN VOM BEWERTUNGSSTICHTAG (§ 4 ABS
2 ZWEITER SATZ LBG) 92
G. VERGLEICHBARKEIT DER GEBIETE (§ 4 ABS 2 ERSTER SATZ LBG) 92
H. KAUFPREISBERICHTIGUNGEN FUER ABWEICHUNGEN DURCH UNGEWOEHNLICHE
VERHAELTNISSE UND PERSOENLICHE UMSTAENDE (§ 4 ABS 3 LBG) 93
I. WERTBILDUNG MITTELS STATISTISCHER METHODEN 93
1. ALLGEMEINES 93
2. MITTELWERTBILDUNG 93
3. REGRESSIONSANALYSE 94
4. WEITERE STATISTISCHE METHODEN 94
J. ZU- UND ABSCHLAEGE FUER SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTAENDE (RECHTE,
LASTEN) (§ 3 ABS 3 LBG) 94
K. MARKTANPASSUNG (ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTES AUS DEM VERGLEICHSWERT)
(§ 7 ABS 1 DRITTER SATZ LBG) 95
L. BESONDERE ERFORDERNISSE DES VERGLEICHWERTGUTACHTENS (§ 10 ABS 1 LBG)
95
II. JUDIKATUR 95
A. TAUGLICHE VERGLEICHSOBJEKTE 95
B. EINE GENUEGEND GROSSE ANZAHL VON VERGLEICHSPREISEN IST VON- NOETEN 96
C. VERGLEICHSWERTVERFAHREN UMSO ZUVERLAESSIGER, JE MEHR VERGLEICHSPREISE
VORLIEGEN 96
12
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS
D. AUSZUSCHEIDENDE PREISE 96
E. ERMITTLUNG DES ANGEMESSENEN UND BRANCHENANGEMESSENEN MIETZINSES IM
VERGLEICHSWERTVERFAHREN 96
§ 5 ERTRAGSWERTVERFAHREN 98
I. ANMERKUNGEN 100
A. METHODE DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 100
B. ANWENDUNGSBEREICHE DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 100
C. ABLAUF DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 101
D. JAHRESROHERTRAG (§ 5 ABS 2 ERSTER SATZ UND ABS 3 LBG) 101
A) REALE BERECHNUNG (§ 5 ABS 2 ERSTER SATZ LBG) 101
B) FIKTIVE BERECHNUNG (§ 5 ABS 3 LBG) 102
C) AUSSENANLAGEN 102
E. JAHRESROHERTRAG MINUS BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN MINUS MIETAUSFALLSWAGNIS
= JAHRESREINERTRAG (§ 5 ABS 2 ZWEITER UND DRITTER SATZ LBG) 102
1. BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN (§ 5 ABS 2 ZWEITER SATZ LBG) 102
A) ALLGEMEINES 102
B) BETRIEBSKOSTEN (§ 5 ABS 2 ZWEITER SATZ LBG) 103
C) ERHALTUNGSKOSTEN (INSTANDHALTUNGSKOSTEN) (§ 5 ABS 2 ZWEITER SATZ LBG)
103
D) VERWALTUNGSKOSTEN (§ 5 ABS 2 ZWEITER SATZ LBG) 104
2. ABSCHREIBUNG VOM ROHERTRAG (§ 5 ABS 2 ZWEITER SATZ LBG).... 105 3.
MIETAUSFALLSWAGNIS (§ 5 ABS 2 DRITTER SATZ LBG) 105
4. ALLFAELLIGE LIQUIDATIONSERLOESE UND -KOSTEN (§ 5 ABS 2 DRITTER SATZ
LBG) 105
F. JAHRESREINERTRAG MINUS VERZINSUNGSBETRAG DES BODENWERTES =
JAHRESREINERTRAG DER BAULICHEN ANLAGEN 105
1. ALLGEMEINES 105
2. BERECHNUNGSFORMEL FUER DIE BODENWERTVERZINSUNG 106
G. JAHRESREINERTRAG DER BAULICHEN ANLAGEN MAL VERVIELFAELTIGER
(KAPITALISIERUNG) = ERTRAGSWERT DER BAULICHEN ANLAGEN 106
1. KAPITALISIERUNGSFAKTOR ( VERVIELFAELTIGER ) 106
A) ALLGEMEINES 106
B) GRUNDLAGEN DER ERMITTLUNG 106
C) BERECHNUNGSFORMEL 106
2. KAPITALISIERUNGSZINSSATZ (LIEGENSCHAFTSZINSSATZ) (§5 ABS 4 LBG) 107
A) ALLGEMEINES 107
B) NAEHERUNGSWERT 107
C) ABLEITUNG AUS DEM KAPITALMARKTZINSSATZ 108
D) EMPFEHLUNG DES HAUPTVERBANDES DER ALLGEMEIN BE EIDETEN UND
GERICHTLICH ZERTIFIZIERTEN SACHVERSTAENDIGEN OESTERREICHS 108
E) BEGRUENDUNGSPFLICHT IM GUTACHTEN (§ 10 ABS 2 LBG) .... 108
13
IMAGE 8
INHALTSVERZEICHNIS
3. RESTNUTZUNGSDAUER (§ 5 ABS 2 ZWEITER SATZ LBG) 108
H. ERTRAGSWERT DER BAULICHEN ANLAGEN MINUS WERTMINDERUNGEN WEGEN
BAUMAENGEL UND -SCHAEDEN SOWIE WEGEN RUECKGESTAUTEN REPARATURBEDARFS =
BEREINIGTER ERTRAGSWERT DER BAULICHEN ANLAGEN 109
1. WERTMINDERUNGEN 109
I. BEREINIGTER ERTRAGSWERT DER BAULICHEN ANLAGEN PLUS GEBUN DENER
BODENWERT 109
1. ERMITTLUNG DES ERTRAGSWERTES IM KLASSISCHEN ERTRAGS WERTVERFAHREN
109
2. ERMITTLUNG DES ERTRAGSWERTES IM VEREINFACHTEN ERTRAGSWERTVERFAHREN
109
A) ALLGEMEINES 109
B) BARWERT EINER NACHSCHUESSIGEN ZEITRENTE 109
C) BARWERT EINER EWIGEN RENTE 110
J. ZU- UND ABSCHLAEGE FUER SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTAENDE (RECHTE,
LASTEN) (§ 3 ABS 3 LBG) 110
K. MARKTANPASSUNG (ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTES AUS DEM ERTRAGSWERT) (§
7 ABS 1 DRITTER SATZ LBG) 111
L. BESONDERE ERFORDERNISSE DES ERTRAGSWERTGUTACHTENS (§ 10 ABS 2 LBG)
111
II. JUDIKATUR 112
A. VERKEHRSWERT IST KAUM JE NIEDRIGER ALS DER ERTRAGSWERT 112
B. REINERTRAG, ERTRAGSWERT .. 112
C. BERUECKSICHTIGUNG KUENFTIGER ERTRAEGNISSE 112
1. ALLGEMEINES 112
2. BERUECKSICHTIGUNG EINER ANHEBUNGSMOEGLICHKEIT NACH § 45 MRG 112
D. ERTRAGSWERT BEI UNVERKAEUFLICHKEIT 113
E. WERTMINDERUNG DURCH (OBLIGATORISCHE) MIET-UND WOHNRECHTE .. 113 F.
(FEHLENDE) MIETZINSRESERVE 113
A) EINE FEHLENDE MIETZINSRESERVE IST KEIN PASSIVUM 113
B) BEIM ERTRAGSWERTVERFAHREN KOENNTE DIE FEHLENDE MIET ZINSRESERVE
AUSWIRKUNGEN ZEITIGEN 114
G. ERTRAGSWERTMETHODE ZUR WERTERMITTLUNG FUER DIE UEBERTRAGUNG EINER
WOHNUNG INS WOHNUNGSEIGENTUM NACH § 15B WGG 114
§ 6 SACHWERTVERFAHREN 116
I. ANMERKUNGEN 117
A. METHODE DES SACHWERTVERFAHRENS (§ 6 ABS 1 LBG) 117
B. ANWENDUNGSBEREICHE DES SACHWERTVERFAHRENS 117
C. ABLAUF DES SACHWERTVERFAHRENS 118
D. GEBUNDENER BODENWERT (§ 6 ABS 2 LBG) 118
14
IMAGE 9
INHALTSVERZEICHNIS
1. ERMITTLUNG IM VERGLEICHSWERTVERFAHREN (§ 6 ABS 2 ERSTER SATZ LBG) 118
2. GEBUNDENER BODENWERT = BODENWERT MINUS BEBAUUNGS ABSCHLAG (§ 6 ABS 2
ZWEITER SATZ LBG) 118
E. BAUWERT DES GEBAEUDES (§ 6 ABS 3 LBG) 119
1. BAUWERT = HERSTELLUNGSWERT MINUS TECHNISCHE UND WERTMINDERUNG
PLUS/MINUS SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTAENDE (§ 6 ABS 3 LBG) 119
2. HERSTELLUNGSWERT = HERSTELLUNGSKOSTEN (NEUBAUKOSTEN) (§ 6 ABS 3
ZWEITER SATZ ERSTER HALBSATZ LBG) 119
3. WERTMINDERUNG WEGEN BAUMAENGEL UND -SCHAEDEN SOWIE WEGEN RUECKGESTAUTEN
REPARATURBEDARFS (§6 ABS 3 ZWEITER SATZ ZWEITER HALBSATZ LBG) 120
A) ALLGEMEINES 120
B) BEWERTUNG 120
C) BEZIFFERUNGSPFLICHT IM GUTACHTEN (§ 10 ABS 3 LBG) 120
4. WERTMINDERUNG WEGEN ALTERS (§ 6 ABS 3 ZWEITER SATZ ZWEITER HALBSATZ
LBG) 121
A) ALLGEMEINES 121
B) TECHNISCHE GESAMTNUTZUNGSDAUER 121
C) WIRTSCHAFTLICHE GESAMTNUTZUNGSDAUER 121
D) GEWOEHNLICHE (= UEBLICHE) GESAMTNUTZUNGSDAUER 122
E) RESTNUTZUNGSDAUER 122
F) BERECHNUNG DER ALTERSWERTMINDERUNG 122
AA) LINEARES MODELL 122
BB) PROGRESSIVES MODELL NACH ROSS 123
CC) PARABOLISCHES MODELL 123
G) BEZIFFERUNGSPFLICHT IM GUTACHTEN (§ 10 ABS 3 LBG) 123
5. WERTMINDERUNG WEGEN VERLORENEN BAUAUFWANDS (§ 6 ABS 3 ZWEITER SATZ
ZWEITER HALBSATZ LBG) 123
6. SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTAENDE FUER DIE ERMITTLUNG DES BAUWERTS
(§ 6 ABS 3 DRITTER SATZ LBG) 124
F. BAUWERT DER SONSTIGEN BESTANDTEILE SOWIE GEGEBENENFALLS DES ZUBEHOERS
(= DER AUSSENANLAGEN) (§ 6 ABS 3 LBG) 125
G. ADDITION DES GEBUNDENEN BODENWERTES MIT DEM BAUWERT DES GEBAEUDES (BZW
DER GEBAEUDE) UND DEM BAUWERT SONSTIGER BESTANDTEILE UND GEGEBENENFALLS
DES ZUBEHOERS (6 ABS 1 LBG) 125 H. ZU- UND ABSCHLAEGE FUER SONSTIGE
WERTBEEINFLUSSENDE UMSTAENDE
(RECHTE, LASTEN) (§ 3 ABS 3 LBG) 125
I. MARKTANPASSUNG (ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTES AUS DEM SACHWERT) (§ 7
ABS 1 DRITTER SATZ LBG) 126
J. BESONDERE ERFORDERNISSE DES SACHWERTGUTACHTENS (§ 10 ABS 3 LBG) 126
II. JUDIKATUR 127
A. SACHWERTVERFAHREN ALS GEEIGNETE METHODE BEI AUFTEILUNG DES EHELICHEN
GEBRAUCHSVERMOEGENS UND DER EHELICHEN ERSPARNISSE 127
15
IMAGE 10
INHALTSVERZEICHNIS
§ 7 WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 128
I. ANMERKUNGEN 129
A. AUSWAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS (§ 7 ABS 1 ERSTER SATZ LBG) .
129
B. AUSWAHL MEHRERER WERTERMITTLUNGSVERFAHREN (§ 7 ABS 2 LBG) .... 129 C.
STAND DER WISSENSCHAFT, GEPFLOGENHEITEN DES REDLICHEN GESCHAEFTSVERKEHRS
(§ 7 ABS 1 ZWEITER SATZ LBG) 129
D. BERUECKSICHTIGUNG DER VERHAELTNISSE IM REDLICHEN GESCHAEFTS VERKEHR
( MARKTANPASSUNG ) (§ 7 ABS 1 DRITTER SATZ UND ABS 2 LBG) 129
1. MARKTANPASSUNG BEI AUSWAHL EINER BEWERTUNGSMETHODE (§ 7 ABS 1 DRITTER
SATZ LBG) 129
2. MARKTANPASSUNG BEI AUSWAHL MEHRERER WERTERMITTLUNGS VERFAHREN (§ 7
ABS 2 LBG) 130
E. SACHVERSTAENDIGENHAFTUNG 130
1. IN DER REGEL KEINE GEWAEHRLEISTUNGS-, SONDERN NUR
SCHADENERSATZRECHTLICHE FOLGEN 130
2. HAFTUNGSMASSSTAB: § 1299 ABGB 130
A) ALLGEMEINES ZU § 1299 ABGB 130
B) AUFKLAERUNGSPFLICHTEN DES SACHVERSTAENDIGEN 131
3. HAFTUNGSKONSTELLATIONEN, KREIS DER GESCHAEDIGTEN, DENEN GEGENUEBER DER
SACHVERSTAENDIGE SCHADENERSATZPFLICHTIG IST ... 131 A) GERICHTSGUTACHTEN
131
B) SONDERFALL AMTSGUTACHTEN IM VERWALTUNGSVERFAHREN 131 C)
PRIVATGUTACHTEN 132
II. JUDIKATUR 132
A. DIE AUSWAHL DER BEWERTUNGSMETHODE UND DIE HOEHE DES VERKEHRSWERTES
STELLEN NICHT REVISIBLE TATFRAGEN DAR 132
B. HAFTUNG DES SACHVERSTAENDIGEN 134
1. ALLGEMEINES 134
2. SORGFALTSMASSSTAB 134
3. KEINE AMTSHAFTUNG FUER GERICHTSSACHVERSTAENDIGE 134
4. SCHUTZZWECK DES VERTRAGS 135
5. OBJEKTIV-RECHTLICHE SCHUTZWIRKUNGEN ZUGUNSTEN DRITTER, AUFTRAG MIT
SCHUTZWIRKUNG ZUGUNSTEN DRITTER 135
6. AUCH EIN GERICHTSAUFTRAG KANN SCHUTZWIRKUNG ZUGUNSTEN DRITTER
ENTFALTEN 137
7. HAFTUNG FUER VERTRAUENSSCHADEN, NICHT ABER FUER DAS ERFUELLUNGSINTERESSE
137
8. HAFTUNG FUER DIE SCHAETZUNG DES EXEKUTIONSOBJEKTES (EO) 138
§ 8 BEIZIEHUNG VON SACHVERSTAENDIGEN 139
I. ANMERKUNGEN 139
A. BEIZIEHUNG EINES ODER MEHRERER SACHVERSTAENDIGEN (§ 8 ABS 1 LBG) 139
16
IMAGE 11
INHALTSVERZEICHNIS
1. ALLGEMEINES 139
2. GERICHTLICH BEEIDETER SACHVERSTAENDIGER (§ 8 ABS 1 ERSTER SATZ LBG)
140
3. ERFORDERLICHENFALLS HERANZIEHUNG MEHRERER SACHVER STAENDIGER (§ 8 ABS
1 ZWEITER SATZ LBG) 140
B. BEWERTUNGSSTICHTAG (§ 8 ABS 2 LBG) 140
C. FORM DES GUTACHTENS (§ 8 ABS 3 LBG) 141
D. ERMITTLUNG EINES ANDEREN WERTES ALS DES VERKEHRSWERTES ( § 8 A B S 4
L B G ) 1 4 1
E. ABSEHEN VOM SACHVERSTAENDIGENBEWEIS (§ 8 ABS 5 LBG) 141
1. VORAUSSETZUNGEN 141
2. ANDERE UNBEDENKLICHE BEWEISMITTEL 142
II. JUDIKATUR 142
§ 9 ALLGEMEINE ERFORDERNISSE DES GUTACHTENS 143
I. ANMERKUNGEN 143
A. ALLGEMEINES 143
B. ALLGEMEINER TEIL DES GUTACHTENS (§ 9 ABS 1 Z 1 LBG) 144
C. BEFUND (§ 9 ABS 1 Z 2 LBG) 144
D. GUTACHTERLICHE BEWERTUNG (§ 9 ABS 1 Z 3 LBG) 144
E. RECHTE UND LASTEN (§ 9 ABS 2 LBG) 145
II. JUDIKATUR 145
A. VOLLSTAENDIGKEIT DES GUTACHTENS 145
B. BEFUNDAUFNAHME 145
C. SPEZIFISCHE INHALTSERFORDERNISSE DES BEWERTUNGSGUTACHTENS 145
§ 10 BESONDERE ERFORDERNISSE DES GUTACHTENS 146
I. ANMERKUNGEN 146
ART II-IV 147
I. ANMERKUNGEN 148
VOR § 162 AUSSSTRG, §§ 140-145 EO 149
1. ANMERKUNGEN 149
A. ALLGEMEINES 149
B. ZU §§ 140 BIS 145 EO 149
§167 AUSSSTRG 150
I. ANMERKUNGEN 150
A. BEWERTUNG DER INVENTARGEGENSTAENDE (§ 167 ABS 1 UND 2 AUSSSTRG) 150
B. WERTERMITTLUNG UNBEWEGLICHER SACHEN NACH DEM LBG (§ 167 ABS 2
AUSSSTRG) 151
II. JUDIKATUR 152
§ 140 EO ANORDNUNG UND VORBEREITUNG DER SCHAETZUNG; ZUBEHOER 153 I.
ANMERKUNGEN 153
17
IMAGE 12
INHALTSVERZEICHNIS
A. ANORDNUNG DER SCHAETZUNG (§ 140 ABS 1 EO) 153
B. BESCHAFFUNGSPFLICHT DES SACHVERSTAENDIGEN (§ 140 ABS 2 EO) .... 153 C.
AUSKUNFTSPFLICHT DER (FINANZ-)BEHOERDEN (§ 140 ABS 2 DRITTER SATZ EO) 154
§ 141 EO VORNAHME DER SCHAETZUNG 155
I. ANMERKUNGEN 155
A. ALLGEMEINES 155
B. BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT (§ 141 ABS 3 EO) 155
C. OEFFNUNG VERSCHLOSSENER HAUS- UND WOHNUNGSTUEREN (§141 ABS 3A EO) 156
D. GUTACHTEN UND DESSEN KURZFASSUNG (AUCH) IN ELEKTRONISCHER FORM (§ 141
ABS 4 EO) 156
E. SACHVERSTAENDIGENHAFTUNG (§ 141 ABS 5 EO) 156
II. JUDIKATUR 156
§ 142 EO UNTERBLEIBEN DER SCHAETZUNG 158
I. ANMERKUNGEN 158
§ 143 EO UMFANG DER SCHAETZUNG 159
I. ANMERKUNGEN 159
A. AUF DER LIEGENSCHAFT HAFTENDE LASTEN (§ 143 ABS 1 UND 2 EO) .. 159 1.
ALLGEMEINES 159
2. IM REGELFALL DREIFACHE BEWERTUNG BEI BELASTETEN LIEGEN SCHAFTEN (§
143 ABS 1 ERSTER UND ZWEITER SATZ EO) 160
3. BERUECKSICHTIGUNG VON LASTEN AUFGRUND DINGLICHER BE SCHEIDE (§ 143
ABS 1 DRITTER SATZ EO) 160
4. EINFACHE BEWERTUNG BEI UEBERGANG DER LASTEN AUF DEN ERSTEHER VON
RECHTS WEGEN (§ 143 ABS 2 EO) 160
B. ZWEIFACHE BEWERTUNG BEI MEHREREN GRUNDBUCHSKOERPERN, DIE EINE
WIRTSCHAFTLICHE EINHEIT BILDEN (§ 143 ABS 3 EO) 160
C. ZWEIFACHE BEWERTUNG BEI GRUNDSTUECKSWEISER VERSTEIGERUNG EINES
GRUNDBUCHSKOERPERS (§ 143 ABS 4 EO) 160
D. ZWEIFACHE BEWERTUNG BEI GEMEINSAMER VERSTEIGERUNG VON ANTEILEN
MEHRERER VERPFLICHTETER (§ 143 ABS 4 EO) 161
§ 144 EO BEKANNTGABE DES SCHAETZWERTS 162
I. ANMERKUNGEN 162
A. BEKANNTGABE AN DEN VERPFLICHTETEN, DEN BETREIBENDEN GLAEUBIGER SOWIE
DIE DINGLICH BERECHTIGTEN UND BELASTETEN (§ 144 ABS 1 EO) 162
B. UEBERNAHME VON DIENSTBARKEITEN, DIE DER LEITUNGSGEBUNDENEN
ENERGIEVERSORGUNG DIENEN (§ 144 ABS 2 EO) 162
II. JUDIKATUR 163
18
IMAGE 13
INHALTSVERZEICHNIS
§ 145 EO ERGAENZUNG DER SCHAETZUNG 165
I. ANMERKUNGEN 165
IT. JUDIKATUR 165
METHODENTEIL
1. VERGLEICHSWERTVERFAHREN 169
1.1. VERFAHRENSABLAUF 169
1.1.1. VORBEMERKUNG 169
1.1.2. ABLAUFSCHEMA 170
1.1.2.1. ANWENDUNGSFAELLE 171
1.1.2.2. VERGLEICHSPREISE 171
1.1.2.3. REDLICHER GESCHAEFTSVERKEHR 171
1.1.2.4. ZEITLICHE NAEHE 172
1.1.2.5. VERGLEICHBARE GEBIETE 173
1.1.2.6. ZU-UND ABSCHLAEGE 173
1.1.2.7. BERECHNUNGSBEISPIEL 173
2. SACHWERTVERFAHREN 177
2.1. VERFAHRENSABLAUF 177
2.1.1. VORBEMERKUNG 177
2.1.2. ABLAUFSCHEMA 178
2.1.2.1. ANWENDUNGSFAELLE 178
2.1.2.2. BODENWERT 179
2.1.2.3. BAUZEITWERT 180
2.1.2.4. WERTMINDERUNG INFOLGE MAENGEL, SCHAEDEN ODER RUECKGESTAUTEN
REPARATURBEDARFS 181
2.1.2.5. ALTERSWERTMINDERUNG 183
2.1.2.5.1. TECHNISCHE LEBENSDAUER 183
2.1.2.5.2. WIRTSCHAFTLICHE LEBENSDAUER 183
2.1.2.5.3. GEWOEHNLICHE LEBENSDAUER 183
2.1.2.6. WERTMINDERUNG INFOLGE VERLORENEN BAUAUF WANDES 189
2.1.2.7. AUSSENANLAGEN 189
2.1.2.8. UMSATZSTEUER 189
2.1.2.9. BERECHNUNGSBEISPIEL 190
2.1.2.10. MARKTANPASSUNG IM SACHWERTVERFAHREN 191
2.1.2.10.1. MARKTANPASSUNG IM VERFAHRENS ABLAUF 192
2.1.2.10.2. MARKTANPASSUNGSFAKTOREN UND DEREN ABHAENGIGKEITEN 195
3. ERTRAGSWERTVERFAHREN 197
3.1. VERFAHRENSABLAUF 197
3.1.1. VORBEMERKUNG 197
3.1.2. ABLAUFSCHEMA 198
19
IMAGE 14
INHALTSVERZEICHNIS
3.1.2.1. ANWENDUNGSFAELLE 199
3.1.2.2. ROHERTRAG - REINERTRAG 199
3.1.2.3. LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 200
3.1.2.4. RENDITEDEFINITIONEN 204
3.1.2.4.1. ANFANGSRENDITE 204
3.1.2.4.2. OBJEKTRENDITE 206
3.1.2.4.3. INVESTMENT-RENDITE 206
3.1.2.5. VERVIELFAELTIGER-ROLLE DES BODENWERTS 207
3.1.2.6. BERECHNUNGSBEISPIEL 208
3.1.2.6.1. EINGANGSPARAMETER 208
3.1.2.6.2. VERFAHREN NACH OENORMB 1802 .... 209
3.1.2.6.3. VERFAHREN MIT DISKONTIERTEM BODENWERT 210
3.1.2.7. BERECHNUNGSBEISPIEL - VEREINFACHTES ERTRAGSWERTVERFAHREN 212
3.1.2.8. BEWERTUNG VON LIEGENSCHAFTSANTEILEN 213
3.1.3. TERM AND REVERSION METHOD 214
3.1.3.1. STAFFELMIETE: 1. TERM & REVERSION 214
3.1.3.2. STAFFELMIETE: 2. TERM & REVERSION 215
4. DISCOUNTED CASH-FLOW-VERFAHREN 217
4.1. VERFAHRENSABLAUF 217
4.1.1. VORBEMERKUNG 217
4.1.1.1. ANWENDUNGSBEREICH 217
4.1.1.2. VERFAHRENSABLAUF 217
4.1.1.3. BETRACHTUNG DER ZWEI PHASEN 218
4.1.1.3.1. DEFINITION DER ZINSSAETZE UND ERFOR DERNIS DES BODENWERTES
218
4.1.1.3.2. VERBLEIBENDE RESTNUTZUNGSDAUEREXITPHASE 219
4.1.1.4. VERHAELTNIS DCF-VERFAHREN ZU ERTRAGSWERT VERFAHREN GERN § 5 LBG
220
5. RESIDUALWERTVERFAHREN 223
5.1. VERFAHRENSABLAUF 223
5.1.1. VORBEMERKUNG 223
5.1.2. ERSTELLUNG EINES ENTWICKLUNGSKONZEPTES 223
5.1.2.1. AUSWERTUNG DES GRUNDSTUECKS 224
5.1.2.2. VERKAUFSPREISERWARTUNG 225
5.1.2.3. ENTWICKLUNGSKOSTEN 225
5.1.2.4. FAKTOR ZEIT 226
5.1.2.5. BERECHNUNGSBEISPIEL 226
5.1.2.6. ANWENDUNGSBEREICH 228
STICHWORTVERZEICHNIS 229
20
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