Wegweiser Immobilienrecht: Maklerrecht, Wohnraum- und Gewerbemietrecht
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Berlin
DIHK
2012
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VORWORT
TEIL A. DER IMMOBILIENMAKLER (MORAHT)
I. BERUFSBILD UND RECHTSGRUNDLAGEN DES IMMOBILIENMAKLERS
1. DAS BERUFSBILD DES IMMOBILIENMAKLERS IN DEUTSCHLAND
2. WICHTIGE GESETZESBESTIMMUNGEN
A) BUERGERLICHES GESETZBUCH (BGB)
B) GESETZ ZUR REGELUNG DER WOHNRAUMVERMITTLUNG (WOVERMG)
C) HANDELSGESETZBUCH (HGB)
D) GEWERBEORDNUNG (GEWO)
E) DIENSTLEISTUNGS-INFORMATIONSPFLICHTEN-VERORDNUNG (DL-LNFOV)
F) TELEMEDIENGESETZ (TMG)
G) MAKLER- UND BAUTRAEGERVERORDNUNG (MABV)
H) WETTBEWERBSRECHTLICHE VORSCHRIFTEN
3. REGELUNGEN FUER MITGLIEDER VON IMMOBILIENVERBAENDEN
4. GEWERBEERLAUBNIS
5. NIEDERLASSUNGS- UND DIENSTLEISTUNGSFREIHEIT
II. GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG UND STEUERRECHTLICHE BESONDERHEITEN
1. DER GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG
A) VERTRAGLICHE FORMVORSCHRIFTEN
B) INHALT DES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGES
C) UEBERTRAGUNG DES EIGENTUMS
D) DAS GRUNDBUCH
E) ANFALLENDE KOSTEN BEI ERWERB EINES GRUNDSTUECKS
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2. STEUERLICHE BESONDERHEITEN FUER MAKLER UND GRUNDSTUECKSGESCHAEFTE 28
A) GEWERBESTEUER 28
B) EINKOMMENSTEUER 28
C) UMSATZSTEUER UND GRUNDERWERBSSTEUER 28
III. DER MAKLERVERTRAG
30
1. RECHTSNATUR UND ABGRENZUNG ZU ANDEREN VERTRAGSTYPEN 30
2. BEGRUENDUNG DES MAKLERVERTRAGES 30
A) FORM DES MAKLERVERTRAGES 30
B) VERTRAGSSCHLUSS 31
3. BEENDIGUNG DES MAKLERVERTRAGES 33
A) KUENDIGUNG 33
B) WIDERRUF BEI FERNABSATZ- ODER HAUSTUERGESEHAEFT 33
4. GEGENSTAND DES MAKLERVERTRAGES 36
A) NACHWEISTAETIGKEIT 36
B) VERMITTLUNGSTAETIGKEIT 37
C) ERWERB DES OBJEKTS IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG 38
5. FEICHTEN DES MAKLERS UND DES AUFTRAGGEBERS 39
A) MAKLERPFLICHTEN 39
B) PFLICHTEN DES AUFTRAGGEBERS 41
6. VORAUSSETZUNGEN DES PROVISIONSANSPRUCHS 43
A) BESTEHEN EINES MAKLERVERTRAGES 43
B) ZUSTANDEKOMMEN DES BEABSICHTIGTEN HAUPTVERTRAGES 44
C) PROVISIONSANSPRUCH UND UNVOLLKOMMENER HAUPTVERTRAG 46
D) KAUSALITAET ZWISCHEN MAKLERTAETIGKEIT UND ERFOLG 54
7. FAELLIGKEIT DER PROVISION 55
8. AUSSCHLUSS DER PROVISION BEI *VERFLECHTUNG 56
A) WIRTSCHAFTLICHE BETEILIGUNG (*ECHTE VERFLECHTUNG), SELBSTEINTRITT
DES MAKLERS 56
B) INSTITUTIONALISIERTER INTERESSENKONFLIKT (*UNECHTE VERFLECHTUNG) 57
9. HOEHE DER PROVISION 59
A) MARKTUEBLICHKEIT, AUSKUNFTSANSPRUCH, BEWEISLAST 59
B) WUCHER 60
C) RUECKFORDERUNG DER PROVISION, UNGERECHTFERTIGTE BEREICHERUNG 61
D) HERABSETZUNG DER PROVISION ANALOG § 655 BGB? 62
E) VERJAEHRUNG DER MAKLERPROVISION UND DES RUECKFORDERUNGSANSPRUCHS 62
10. PROVISIONSKLAUSEL IM NOTARIELLEN KAUFVERTRAG:
SCHULDBEITRITT, SCHULDUEBERNAHME, VERTRAG ZUGUNSTEN DRITTER 63
11. ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN UND INDIVIDUELLE
SONDERVEREINBARUNGEN 66
A) RICHTERLICHE INHALTSKONTROLLE 66
B) ABGRENZUNG: AGB UND INDIVIDUALVEREINBARUNGEN 67
C) EINBEZIEHUNG VON AGB IN MAKLERVERTRAEGE 68
D) ZULAESSIGE AGB KLAUSELN 69
E) UNZULAESSIGE AGB KLAUSELN 73
F) RECHTSFOLGE UNZULAESSIGER AGB KLAUSELN 83
IV. DAS WOHNUNGSVERMITTLUNGSGESETZ - VERMITTLUNG VON
MIETWOHNUNGEN
84
1.EINLEITUNG 84
2. ANWENDUNGSBEREICH (§ 1 WOVERMG) 86
3. DER PROVISIONSANSPRUCH (§ 2 WOVERMG) 88
A) PROVISIONSVERBOT (§ 2 ABS. 2 UND ABS. 3 WOVERMG) 89
B) VORSCHUSSVERBOT (§ 2 ABS. 4 WOVERMG) 98
C) ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN (§ 2 ABS. 5 WOVERMG) 98
D) VERTRAGSAUSFERTIGUNGSGEBUEHREN 99
4. ENTGELT UND AUSLAGEN (§ 3 WOVERMG) 100
A) ANGABE DES ENTGELTS (§ 3 ABS. 1 WOVERMG) 100
B) BEGRENZUNG DES ENTGELTS (§ 3 ABS. 2 WOVERMG) 102
C) NEBENENTGELTE (§ 3 ABS. 3 WOVERMG) 103
D) KOPPELUNGSVERBOT (§ 3 ABS. 4 WOVERMG) 105
5. VERTRAGSSTRAFE (§ 4 WOVERMG) 107
6. RAEUMUNGSVEREINBARUNG; INVENTARKAUF (§ 4A WOVERMG) 109
7. RUECKFORDERUNG VON LEISTUNGEN (§ 5 WOVERMG) 112
8. ANGEBOTE, ANZEIGEN (§ 6 WOVERMG) 113
TEIL B. MIETRECHT
(BREIHOLDT)
118
I. WOHNRAUMMIETE 118
1. WOHN- ODER GEWERBERAUMMIETVERHAELTNIS? 118
A) MISCHMIETVERHAELTNIS 118
B) WOHNUNG UND GARAGE 119
2. FORMULARMIETVERTRAG ODER INDIVIDUALVEREINBARUNG 120
A) ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN 120
B) INDIVIDUALVEREINBARUNG 120
C) TRANSPARENZGEBOT, § 307 BGB 121
3. FORM DES MIETVERTRAGS 122
A) SCHRIFTFORM 122
B) NACHTRAGSURKUNDE 122
4. MIETSTRUKTUR 123
A) BRUTTOMIETE 123
B) BRUTTOKALTMIETE 123
C) TEILINKLUSIVMIETE 123
D) NETTOKALTMIETE 124
E) NEBENKOSTEN 124
F) FAELLIGKEIT DER MIETE 124
5. MIETSICHERHEITEN 125
A) ART DER SICHERHEITSLEISTUNG 125
B) NICHTERBRINGUNG DER SICHERHEIT 127
C) VERWENDUNG UND RUECKZAHLUNG DER KAUTION 127
D) UEBERGANG DER KAUTION (EIGENTUEMERWECHSEL) 128
6. BETRIEBSKOSTEN UND IHRE ABRECHNUNG 129
A) VERTRAGLICHE GRUNDLAGE DER UMLAGE 129
B) NEU ENTSTEHENDE BETRIEBSKOSTEN 130
C) UMLAGESCHLUESSEL 130
D) WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT 131
E) BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 132
F) AUSSCHLUSS- UND EINWENDUNGSFRIST 132
G) RUECKZAHLUNG DER BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGSBETRAEGE 133
H) BELEGEINSICHT 134
I) BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG BEI VERMIETERWECHSEL 134
7. TIERHALTUNG 136
A) FORMULARMAESSIGES TIERHALTUNGSVERBOT 136
B) EINGESCHRAENKTES VERBOT DER TIERHALTUNG 136
C) TIERHALTUNGSVERBOT MIT ERLAUBNISVORBEHALT 136
D) FEHLEN EINER VERTRAGSABREDE 137
E) WIDERRUF DER ZUSTIMMUNG 137
8. UNTERMIETE IM WOHNRAUMMIETVERHAELTNIS 138
A) VOLLSTAENDIGE WOHNRAUMUEBERLASSUNG 138
B) TEILWEISE WOHNRAUMUEBERLASSUNG 139
C) UNTERMIETZUSCHLAG 139
D) LEBENSGEFAEHRTE ALS UNTERMIETER 139
E) BESUCH 140
F) RECHTSFOLGEN DER UNERLAUBTEN UNTERVERMIETUNG 140
9. GEWAEHRLEISTUNG
141
A) MIETMINDERUNG 141
B) AUSSCHLUSS DES MINDERUNGSRECHTS 141
C) ZURUECKBEHALTUNGSRECHT 142
D) RECHTSFOLGEN DES MANGELS 142
E) BEISPIELE 142
10. MODERNISIERUNG 145
A) MODERNISIERUNGSANKUENDIGUNG 145
B) HAERTEGRUENDE 146
11. MIETERHOEHUNGEN 147
A) MIETERHOEHUNG AUF DIE ORTSUEBLICHE VERGLEICHSMIETE 147
B) STAFFELMIETE 149
C) INDEXMIETE 151
D) MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG 151
12. VEREINBARUNGEN UEBER DEN AUSSCHLUSS DES KUENDIGUNGSRECHTS 153
13. ECHTER ZEITMIETVERTRAG 154
14. BEENDIGUNG VON MIETVERHAELTNISSEN 155
A) BERECHTIGTES INTERESSE 155
B) TEILKUENDIGUNG 159
C) ZWEIFAMILIENHAUSKUENDIGUNG 160
D) SOZIALKLAUSEL 161
E) KUENDIGUNGSSPERRFRIST 161
F) AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG 162
G) FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUGS 162
H) MIETVERTRAEGE VON MEHR ALS 30 JAHREN 164
I) TOD DES MIETERS 164
15. MIETAUFHEBUNGSVERTRAG 165
16. SCHOENHEITSREPARATUREN 166
A) DEFINITION 166
B) FORMULARVERTRAGLICHE KLAUSELN 166
C) FAELLIGKEIT DER SCHOENHEITSREPARATUREN 169
D) SCHADENSERSATZ 170
E) VERJAEHRUNG 171
II. GESCHAEFTSRAUMMIETE
172
1. ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN 172
2. DIE ABGRENZUNG DES GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSES 174
3. VERTRAGSANBAHNUNGSPHASE - DEFINITIONEN 176
A) LETTER OF INTENT/TERM SHEET 176
B) MIETVORVERTRAG 176
C) VORMIETRECHT
177
D) ANMIETRECHT (SOG. VORHAND) 177
4. VERTRAGSABSCHLUSS 178
A) ANGEBOT UND ANNAHME 178
B) VERTRAGSPARTEIEN 178
C) AUSREICHENDE KENNZEICHNUNG DES VERTRETUNGSVERHAELTNISSES 182
D) SCHRIFTFORM 182
5. VERTRAGSGEGENSTAND 187
A) MIETZWECK 187
B) OEFFENTLICH-RECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN (BEHOERDLICHE GENEHMIGUNG) 187
C) FLAECHE UND FLAECHENMASSSTAB 188
D) BETRIEBSPFLICHT 189
E) KONKURRENZSCHUTZ 190
6.
VERTRAGSLAUFZEIT
192
A) *VERMIETUNG VOM REISSBRETT 192
B) VERLAENGERUNG DES VERTRAGES 192
C) VERTRAGSENDE 193
D) NACHVERTRAGLICHE ARGLISTANFECHTUNG 195
E) VERSORGUNGSSPERRE 195
7.
MIETZINS
196
A) MIETZINSSTRUKTUR 196
B) BETRIEBSKOSTEN 197
C) MIETZINSANPASSUNG 198
8. GEWAEHRLEISTUNG
201
A) MINDERUNG
201
B) AUFRECHNUNGSVERBOT
201
C) MINDERUNGSAUSSCHLUSS
201
D) SCHADENSERSATZ
202
9. INSTANDHALTUNG DER MIETRAEUME
203
A) SCHOENHEITSREPARATUREN
203
B) *DACH UND FACH
203
10. MIETSICHERHEITEN
205
A) VEREINBARUNG
205
B) VERMIETERPFANDRECHT
205
C) VERAEUSSERUNG
206
D) GETRENNTE ANLAGE ERFORDERLICH?
206
E) KEIN ZURUECKBEHALTUNGSRECHT
206
F) ABRECHNUNG DER KAUTION
207
11. UNTERMIETE
208
ANHANG
210
KURZVITA DER AUTORINNEN
210
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